Периодически пресса назначает какой-либо проект (ну, или проект проекта) на должность «Петербург-Сити», то есть крупного делового кластера с мощной инфраструктурой и узнаваемым силуэтом. Подразумевается, что это будет аналог ММДЦ «Москва-Сити» – если не по масштабам, то по функционалу и значению для города. Arendator.ru связался с ведущими консалтинговыми компаниями, чтобы выяснить, насколько реально строительство «Петербург-Сити», и нужно ли оно северной столице.
Слишком много препятствий
Очевидно, что появление международного делового центра из двух десятков небоскребов, то есть реплики «Москва-Сити», в Санкт-Петербурге невозможно. Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, отмечает, что в Москве была насущная потребность в появлении подобного кластера. К этому обязывали статус крупного финансового центра и присутствие множества международных структур. В Санкт-Петербурге условия принципиально другие.
«Размеры компаний и размеры их офисов несопоставимы с московскими»,
– подчеркивает эксперт. Кроме того, темпы развития бизнеса в Москве намного выше. Следовательно, рынок там постоянно требует новых офисных площадей. Даже ММДЦ не смог его насытить в полной мере.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, напоминает, что объем рынка офисной недвижимости в Москве достигает 18,8 млн кв. м. Это в 5,3 раза больше, чем в северной столице. Косарев и Трушин сходятся в выводе, что предпосылок для строительства международного делового центра в Санкт-Петербурге нет – хотя бы потому что нет потенциальных резидентов.
«Присутствие международных компаний и представителей финансового сектора в нашем городе носит преимущественно региональный характер»,
– признают в петербургском отделении Colliers International.
Одно из главных препятствий на пути к появлению «Петербург-Сити» – отсутствие к нему интереса со стороны городских властей. «Для реализации такого проекта нужна поддержка администрации. «Москва-Сити» появился по инициативе мэра Лужкова, который выделил землю с интересным для девелопмента участком», – указывает Валерий Трушин. Косарев подтверждает: город не готов создавать такие площадки, вкладываться в создание инфраструктуры и стимулировать частных девелоперов. В этом смысле строительство квартала «Невская Ратуша» показало тот максимум усилий и ресурсов, которые администрация согласна вложить в создание деловых кластеров, – так считают в IPG.Estate. С учетом того, что доходность офисного девелопмента в Санкт-Петербурге остается низкой, а подготовленных площадок нет, поддержка властей приобретает решающее значение.
В Knight Frankперечисляют ряд факторов, которые необходимы для запуска подобного проекта: наличие в центре города (или на небольшом удалении от центра) участка площадью 25-50 га, высокий уровень транспортной доступности (по крайней мере, в обозримой перспективе), возможность строить небоскребы, что очень затруднительно в петербургских условиях, высокий спрос, поглощающий нескольких сотен тысяч кв. м в год. Желательно также, чтобы на рынке были крупные арендаторы, способные выступить «якорями» для нового делового кластера.
Валерий Трушин говорит, что город располагал свободными участками, но на сегодняшний день возможности для строительства уже упущены.
«Можно было пробовать до момента, когда рынок вышел на ныне актуальную фазу развития»,
– полагает эксперт. В настоящее время среди участников рынка есть к интерес к новым локациям, но траектория развития сегмента офисной недвижимости, по мнению Трушина, «не требует глобальных инвестиций в новый деловой квартал».
Такой же, чуть поменьше, но другой
То обстоятельство, что Петербургу не нужен «Сити» по московскому образцу вовсе не означает, что он не нужен вообще.
«Некий деловой кластер с удобной для бизнеса транспортной доступностью и инфраструктурой рано или поздно возникнет»,
– уверен Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International, но уточняет, что этот проект должен отвечать петербургской специфике. Это касается, в первую очередь, ограничения по высотности и соблюдения требований Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
Андрей Косарев вполне допускает, что потенциал для «локального» Сити все же существует, но «без претензий на «международность» или сопоставимый с Москвой и мировыми финансовыми столицами масштаб». Для этого все же есть несколько благоприятных факторов. Среди них в Colliers Internationalвыделяют потребность крупных госкомпаний и компаний с государственным участием в новых качественных офисах, бурно растущий IT&T сектор, на долю которого приходится 29% поглощении офисных площадей на петербургском рынке, присутствие мощных компаний нефтегазового сектора (в 2019-м они заняли треть всех офисных площадей). Последний фактор, впрочем, не является абсолютным.
«После переезда «Газпрома» и «Газпром Нефти» в новые штаб-квартиры спрос компаний нефтегазового сектора снизится и территориально будет тяготеть, соответственно, к Лахте и (в меньшей степени) Охте, поэтому любой «Сити» вдали от этих локаций вряд ли сможет рассчитывать на спрос со стороны таких резидентов»,
– объясняет Косарев.
Скорее всего, этот кластер будет иметь достаточно ограниченную площадь – она будет измеряться не миллионами, а сотнями тысяч квадратных метров. В Colliers Internationalподсчитали, что реализация проекта обойдется в несколько миллиардов рублей. Аналитики Knight Frankоценивают его бюджет (даже при относительно скромных масштабах) в 100+ млрд рублей.
Здесь будет кластер заложен
Один из дискуссионных вопросов – можно ли построить «Петербург-Сити» на базе одного из действующих бизнес-центров или в его основе должна быть абсолютно новая концепция.
«Оба варианта возможны. И у всех есть свои плюсы и минусы – где-то транспорт и удобство доступа в целом, где-то наличие пригодных для редевелопмента территорий в достаточном количестве, где-то иные ограничения»,
– объясняет Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight FrankSt Petersburg. Если приоритет будет отдан первому подходу, наиболее вероятным кандидатом в «Сити» видится «Лахта Центр».
«В целом, ввод «Лахта-центра» может стать драйвером развития направления — например, в сторону Ольгино, и здесь могут возникнуть новые точки деловой активности. Но готовность инвесторов и девелоперов развивать такую деловую зону будет зависеть от существующей эпидемиологической и экономической ситуации»,
– прогнозирует Виктор Заглумин. Его коллеги настроены более скептично. Так, Валерий Трушин указывает: «Лахта Центр» расположен фактически на окраине города, что не позволяет претендовать на статус полноценного «Сити». Андрей Косарев добавляет, что в Лахте просто нет достаточного количества земли для создания кластера. К тому же транспортная доступность комплекса оставляет желать лучшего.
В Knight Frank возможными базами для развития «Сити» называют деловую зону Пулково III и «Невскую Ратушу». Последний вариант также во многом является спорным.
«Район вокруг Невской Ратуши - это «лоскутное одеяло» из старых предприятий. Там, конечно, можно построить некоторое количество офисов, однако для инвестора привлекательнее построить в этой локации жилье или апартаменты. К тому же, там не удастся обеспечить единую концепцию. Это скорее будет крупный офисный кластер, но никак не «Сити». Удаленность от метро тоже не способствует появлению здесь проекта такого масштаба»,
– рассуждает Андрей Косарев.
У Виктора Заглумина свои фавориты: локации вокруг бизнес-центра«Бенуа» и на Малоохтинской набережной, рядом с бизнес-центрами Eight Edges и «Буревестник», а также бизнес-парк«Полюстрово». По словам эксперта, в городе достаточно точек и для нового строительства, но они нуждаются в дорогостоящей подготовке: «По мощностям под деловые кластеры идеально подходят бывшие производственные площадки, однако редевелопмент в таких локациях требует крупных денежных вложений».
Весьма популярна идея о строительстве «Сити» в западной части Васильевского острова (намывные территории). Андрей Косарев считает эту площадку лучшей, а Валерий Трушин – вообще единственно пригодной. Однако и в этом случае условия для девелоперов будут не самыми комфортными. Свое слово должна сказать петербургская администрация.
«Чтобы это реализовать, там нужны как минимум метро (которое город не торопится строить) и развитая инженерная инфраструктура (строительство которой город пытается переложить на плечи застройщиков). Большим плюсом будет появление крупного якоря - например, штаб-квартиры Сбера»,
– предупреждают в Colliers International. Огромные издержки и соседство с портом снижают привлекательность проекта в глазах инвесторов. При таких вводных девелоперы абсолютно не мотивированы к запуску проекта.
«Рынок Санкт-Петербурга может обойтись без этого кейса»,
– резюмирует Валерий Трушин.
Тем не менее, в Knight Frank не исключают, что «Петербург-Сити» все же будет создан. В компании рассматриваются 15 потенциальных площадок (включая локации у главных общественных пространств Санкт-Петербурга – Новой Голландии и «Севкабель Порта»). Примечательно, что 13 из них находятся у воды (10 на берегах Невы и ее притоков, еще 3 у набережной Обводного канала). Во-первых, большой комплекс зданий гораздо выигрышнее смотрится рядом с водоемом – пример с тем же ММДЦ «Москва-Сити» это наглядно доказывает. Во-вторых, «водичка» (по выражению Бродского) является неотъемлемой частью петербургской идентичности. Однако Игорь Кокорев отдает проект локации, расположенной в глубине «материка», – промзоне, примыкающей к южной части Лиговского проспекта, – хотя в свете предлагаемого сейчас места нового вокзала на Волковской, шансы на «Сити» в этом месте снижаются. Из списка других локаций-претендентов внимания заслуживает индустриальная зона у Сампсониевского моста. Это едва ли не единственная свободная площадка, которая удалена не более чем на 4 км от обеих точек, которые рассматриваются в качестве географического центра Санкт-Петербурга – площади Восстания и Дворцовой площади.
«Петербург-Сити» как новый городской бренд
Что может дать Санкт-Петербургу строительство «Сити»? Во-первых, сотни тысяч квадратных метров качественных офисных площадей. Согласно оценке Colliers International, этот объем будет заметен на петербургском рынке в течение десяти лет. При этом кластер и сам по себе может послужить драйвером развития деловой активности.
Игорь Кокорев настроен довольно оптимистично в этом плане:
«"Сити" станет выбором номер один для определенных групп компаний, а торговля и услуги, безусловно, подтянутся за высокой концентрацией платежеспособного спроса со стороны сотрудников офисов. Также в "Сити" и вокруг будут востребованы жилье и апартаменты, гостиницы».
Однако на этом функционал проекта далеко не исчерпывается. Его реализация представляет собой интересную градостроительную задачу. Если все сделать правильно, Санкт-Петербург получит еще один современный городской бренд.
«"Сити" вполне может стать новой достопримечательностью города, визитной карточкой его деловой жизни»,
– убеждены эксперты Knight Frank.
_____________________
Понравилось? Ставьте лайк, чтобы мы это поняли!
И обязательно подписывайтесь на Арендатор.ру - мы знаем еще много об офисах, коммерческой недвижимости, ритейле и инфраструктуре Москвы и регионов!
#петербург #города #спб #санкт-петербург #урбанистика #коммерческая недвижимость #недвижимость #офисы #питер #деловой стиль
