Петербургский рынок апартаментов благополучно пережил сложный год. Предварительные итоги внушают оптимизм. Цены и динамика продаж юнитов в строящихся проектах в целом повторяют зигзаги первичного рынка жилья. Однако сдача в аренду готовых апартов сильно просела, хотя и не так катастрофично, как у классических гостиниц.
Объём первичного рынка апартаментов, по данным Colliers International, превышает в Петербурге 700 000 кв.м. Три четверти этого объёма сосредоточено в 19 «сервисных» проектах. Этот формат начинает серьёзно теснить традиционные гостиницы. Если девелоперам удастся реализовать запланированные объекты, уже в 2023 году в Петербурге будет около 24 000 апартаментов – больше, чем номеров в классических отелях уровня «три-четыре звезды».
Рост валютного курса и «бегство от рубля» вызвали ажиотажный спрос не только на квартирном рынке, но и в апарт-проектах.
В результате за год юниты подорожали в среднем на 25%. Особенно заметно подросли цены в проектах комфорт-класса: 145 000 рублей за кв.м против 116 000 годом ранее. По данным Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, цены в действующем отеле We&I by Vertical выросли со 190 000 до 245 000 рублей за кв.м, а на самые маленькие номера — до 260 000 рублей.
По словам Александра Кречетова, директора по маркетингу PLG, с июля в инвест-отеле «Интуит» продажи увеличились на 40%, хотя в апреле-мае сделок практически не было; цены поднялись на 17–26%.
В комплексе «Про.Молодость» темп продаж почти удвоился, лоты подорожали на 12-20%.
Пандемия резко усилила интерес к загородным объектам, включая рекреационные апартаменты. По оценке президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, с апреля спрос на рекреационные проекты компании — Eco City и «Русские сезоны» — вырос на 50–70%. А цены на лаунж-студии за два года (от старта до сдачи) удвоились: от 140 000 до 280 000 рублей за кв.м.
В поисках бренда
Растёт число проектов, к управлению которыми девелоперы привлекают международных операторов.
В марте открылся первый апарт-отель VALO на 750 юнитов; одновременно здесь же начались продажи номеров в строящемся корпусе под брендом Mercure международного оператора Accor.
Компания Becar Asset Management летом запустила апарт-отель We&I by Vertical на Большом Сампсониевском пр. А осенью девелопер начал продажи юнитов в двух корпусах апарт-отеля c OASIS на ул. Орджоникидзе.
В первом — апартаменты под брендом Ramada Encore by Wyndham (актуальные цены — от 191 000 руб./кв.м), во втором — первый в Петербурге коливинг YouCo на 774 юнита (от 165 000 руб./кв.м).
В декабре 2020-го ГК «ФСК» подписала соглашение с Best Western. Под этим брендом будет работать первая очередь строящегося проекта Zoom Apart на наб. Чёрной речки (на 847 номеров). По количеству номеров это будет крупнейший отель BW в России.
В конце года появилась информация, что CК «Монолит» возведёт отель на 932 номера на ул. Крыленко с тремя брендами Wyndham: Days Inn, Super 8 и AmericInn. Гостиничный оператор пока не подтверждает эти сведения – но и сама попытка показательна. CК «Монолит» завершает по соседству второй корпус апарт-отеля Wings.
Другая заметная тенденция – сочетание разных форматов в рамках одного проекта. Так, крупнейший комплекс апарт-отелей VALO объединяет пять различных форматов.
В комплексе Status by Salut! строится комбо-отель, состоящий из классической гостиницы Novotel (4*) и апарт-отеля Adagio Access (3*). У «Бекара» в проекте cOASIS будут апарты Ramada Encore by Wyndham, коливинг YouCo и апарт-отель Vertical. Во второй очереди проекта Docklands заявлены три формата.
Ещё один важный фактор: в этот сегмент пришли корпоративные инвесторы. Столичный фонд коллективных инвестиций «Рентавед» начал реконструировать аварийные дома под сервисные апарт-отели. Сейчас «Рентавед» реализует два проекта на Лиговском проспекте: открыты продажи в апарт-отеле имени Матильды Кшесинской (на 20 юнитов) и в комплексе имени архитектора Василия фон Геккера на 40 номеров.
Проверка на прочность
Менее радужная картина – в действующих апарт-отелях, которые из-за ограничений «пролетели» с высоким сезоном. Небольшой всплеск был в августе и начале сентября – за счёт активизации внутреннего туризма. Долгосрочных арендаторов на всех не хватает. Управляющим приходится снижать цены. В среднем тарифы и заполняемость апарт-отелей за год снизились на 20–40% (в зависимости от уровня объекта и локации).
Но традиционные гостиницы и вовсе балансируют на грани катастрофы. По данным аналитиков Rusland SP Hospitality, по итогам 2020 года общая недополученная выручка петербургских объектов размещения составит 18,45 млрд. Средняя загрузка в 2019 году сократилась с 70% до 35%. Средний ADR составил 2800 рублей против 4500 рублей в 2019 году (минус 38%).
Алексей Мусакин, вице-президент Российской гостиничной ассоциации, считает такую оценку оптимистической. По его данным, загрузка классических отелей Петербурга в этом году упала практически до 10–15%. Вдобавок власти отменили новогоднюю ночь.
Управляющие гостиниц и апарт-отелей надеются, что ситуация начнёт выправляться в высокий сезон 2021 года. Если откроют границы.
Конечно, спад туризма влечёт снижение доходности апартаментов. Инвесторы уверены, что карантин – не навсегда.
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) на канале
