Разговоры о недвижимости | Столица Квартир

Когда не нужно платить налог при продаже квартиры по ДДУ: разбираем на примере Продажа квартиры — важный шаг, а вопросы налогообложения нередко вызывают тревогу. Особенно если речь идёт о жилье, купленном по договору долевого участия (ДДУ). Разберём ситуацию на конкретном примере: квартира приобретена по ДДУ от 22.12.2021, разрешение на ввод в эксплуатацию получено 17.01.2024, акт приёма‑передачи подписан 17.01.2025, а продать жильё планируют в 2026 году. Возникает ли обязанность по уплате НДФЛ? Главный секрет: срок владения считают с даты оплаты, а не с даты акта Многие ошибочно полагают, что срок владения квартирой начинается с момента подписания акта приёма‑передачи или регистрации права собственности. Но для объектов, купленных по ДДУ, действует особое правило: отсчёт минимального срока владения ведётся с даты полной оплаты стоимости по договору (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Это значит, что ключевое значение имеет не дата акта приёма‑передачи (17.01.2025) и даже не дата ввода дома в эксплуатацию (17.01.2024), а момент, когда вы полностью рассчитались с застройщиком — например, перечислили деньги на эскроу‑счёт или закрыли аккредитив. Когда налога точно не будет Если полная оплата по ДДУ прошла в 2021 году, то к 2026 году срок владения составит уже более 5 лет — а значит, налог платить не придётся. Есть и ещё одно исключение: если на момент продажи квартира является вашим единственным жильём, минимальный срок владения сокращается до 3 лет. То есть даже при оплате в начале 2023 года к 2026 году налог также не возникнет. Что делать, если срок ещё не вышел Если с даты полной оплаты до продажи прошло меньше минимального срока, обязанность по уплате НДФЛ возникает. Но это не значит, что придётся отдать государству значительную часть выручки: закон позволяет уменьшить налогооблагаемую базу двумя способами: ·   Имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Из суммы продажи вычитается 1 млн, и налог платится только с остатка. ·   Уменьшение дохода на сумму подтверждённых расходов. Вы вправе вычесть из дохода все документально подтверждённые затраты на покупку квартиры. Сюда входят не только цена по ДДУ, но и проценты по ипотеке, а в некоторых случаях — расходы на отделку, если они предусмотрены договором. Важные нюансы 1.   Доплаты за увеличение площади не обнуляют срок. Если после ввода дома в эксплуатацию вы доплатили застройщику из‑за того, что фактическая площадь оказалась больше проектной, это не влияет на отсчёт срока владения. Отсчёт по‑прежнему ведётся от даты первоначальной полной оплаты. 2.   Налоговая ориентируется на дату регистрации права. В базе ФНС в первую очередь видна дата регистрации права собственности, а не дата оплаты по ДДУ. Поэтому при подаче декларации или в случае запроса от налоговой важно быть готовым подтвердить дату полной оплаты платёжными документами: чеками, выписками, справками от банка или застройщика. 3.   Сохраняйте все документы. Платёжные поручения, выписки по счёту, справки об оплате — всё это может понадобиться для подтверждения даты полной оплаты. Практический совет для продавцов новостроек Учитывая, что вы работаете в рекламной сфере и продаёте новостройки, этот нюанс особенно важен для консультаций клиентов. При подготовке объявлений или ответов на вопросы покупателей можно заранее проговаривать: «Срок владения для налога считается с даты полной оплаты по ДДУ — это помогает понять, когда продажа будет без налога». Такая информация повышает доверие и снижает риски недопонимания. Помните: каждый случай индивидуален. Для точного расчёта и выбора оптимальной стратегии лучше проконсультироваться с налоговым специалистом и опираться на актуальные документы по конкретной сделке. ·  ·  ·  ·  ·