Недвижимость Сочи | Shmigol Group

У каждой пары свои тормоза. У Виктора и Татьяны их было три. Первый — здоровье. У Татьяны — давление, она наблюдалась у своего кардиолога в Перми 12 лет. «Что делать в чужом городе, если что-то случится?» Второй — дети. Дочь в Перми, внук там же. Бросить их? Третий — деньги. Накопленные 8 700 000 ₽ казались большими только в Перми. В Сочи за такую сумму «ничего нет». Виктор стал считать сам. Смотрел объявления, читал форумы, трижды приезжал в Сочи «просто посмотреть». На третий раз позвонил нам. В бюджет 8 700 000 ₽ вошла однокомнатная квартира в Хосте, 36 м², вторичка 2018 года постройки...

«Продал — плати 13%» — это упрощение, которое выгодно тем, кто хочет быстро закрыть сделку без лишних вопросов. Налог действительно возникает при продаже недвижимости — но не всегда, и не с полной суммы. Три условия, при которых налога нет вовсе или он значительно меньше, существуют в Налоговом кодексе давно. Просто их никто не объясняет заранее. Случай первый. Евгения, Центр Сочи. Купила квартиру в 2020 году за 4 800 000 ₽ как единственное жильё. В 2025 году продала за 8 100 000 ₽. При оформлении сделки ей назвали цифру: «НДФЛ с разницы — 429 000 ₽» Она пришла к нам расстроенная...

Сочи, Краснодар и Крым были в финале. Они выбрали Сочи. Через год всё правильно — кроме трёх вещей. Краснодар ушёл первым. Дешевле — да. Но муж перешёл на удалёнку именно ради жизни у моря. Краснодар — это +40°C летом, два часа до воды на машине и пробки по московскому сценарию. Платить меньше за жильё, чтобы потом ехать к морю через весь край — не та математика. Крым остановился на юридике. Семейная ипотека с детьми — а большинство федеральных банков с крымской пропиской работают в ограниченном режиме...

Логика Романа была железной. Сочи — курортный город с постоянным потоком туристов. Апартамент в апарт-отеле = посуточная аренда под управлением УК. Студия в Центре = долгосрочный арендатор или перепродажа через 3 года. УК обещала 10–12% годовых на посуточной аренде. По студии в Центре риелтор говорил: «Сдадите за 55 000–60 000 в месяц, это 8,5% годовых». Через 18 месяцев Роман собрал реальную картину. Вот что он узнал. Апартамент в апарт-отеле (Адлер, 9 600 000 ₽): УК взяла 32% от валового дохода...

Хоста и Кудепста — это южная часть Хостинского района Сочи, примерно 10–14 км от центра по Курортному проспекту. Оба района — тихие, с малоэтажной застройкой, без туристических толп и без ночных клубов. Именно поэтому риелторы, заточенные под «продать дорого и быстро», предпочитают не тратить на них время. Реальность: в Хосте и Кудепсте сосредоточена ликвидная «тихая» аудитория — люди 45–60 лет, переезжающие навсегда, пенсионеры из Сибири, инвесторы с горизонтом 5+ лет. Не те, кто хочет посуточную аренду и море в шаговой доступности...