Недвижимость СПб | Александр Барков

🔹 Что происходит на рынке После отмены льготной ипотеки летом 2024-го продажи новостроек обвалились. Чтобы вытянуть план, застройщики массово запустили рассрочки. Цифры на 2025–2026 годы: То есть реальный платёжеспособный спрос сейчас — катастрофически низкий. Рассрочки маскируют эту дыру. 🔹 Что такое рассрочка простыми словами Вы платите 20–30% сегодня. Остальное — через 2–3 года, обычно к моменту сдачи дома. Без процентов. Это значит, что застройщик фактически выдал вам беспроцентный кредит на несколько миллионов рублей...

Если у вас есть 10 миллионов рублей и вы выбираете между банковским депозитом и инвестиционной квартирой — прямо сейчас выбор один. Но это окно закроется через несколько месяцев. Объясняю, на что смотреть. 🔹 Текущая математика 10 миллионов на депозите под 17% за год: +1,7 млн рублей. Та же сумма в квартире и аренде: +300–350 тыс. рублей. Разница — в 5–6 раз в пользу депозита. Это редкий момент, когда математика не оставляет вариантов. 🔹 Но почему не всё так просто Депозит проиграет в одном сценарии — когда ЦБ начнёт активно снижать ставку...

Это самый частый аргумент: «Видишь, кто купил в десятом — тот сейчас миллионер». Давайте посчитаем честно, на конкретных цифрах. Без лозунгов. 🔹 Исходные данные 2010 год. Средняя цена новостройки в СПб — 72 000 ₽/м². Берём типовую двушку 50 м². Стоимость: 3 600 000 рублей = $118 400 по курсу того года (~30,4 ₽/$). 🔹 Что получили к 2025 году В рублях — рост в 3,75 раза. В долларах — в 1,36 раза. Это разные истории. 🔹 Сравним с альтернативами за те же 15 лет Депозит в рублях (средняя ставка 7,5%):...

Любой риелтор покажет вам этот график: квадратный метр в Петербурге стоил 1 500 рублей в 1995-м и стоит 270 000 рублей сейчас. Рост в 175 раз. Звучит как доказательство того, что недвижимость — лучшая инвестиция в мире. Но если посчитать честно — рост в реальности в 30 раз меньше. 🔹 Что показывают цифры Средняя цена метра в новостройках СПб: Формально — рост в 175 раз. На этом большинство анализов и заканчивается. А зря. 🔹 Откуда берётся «лишний» рост За 30 лет рубль обесценился сам по себе. Накопленная инфляция в России — около 3 500–4 000% по данным Росстата...

"Только не Приморский" — я слышу это регулярно. Пробки, далеко, репутация из нулевых. А потом везу туда клиента — и всё меняется. Расскажу, что происходит. 📌 Одна главная мысль: У Приморского плохая репутация из прошлого. Настоящее — другое. Откуда взялось "нет" В двухтысячные годы там шла массовая застройка: быстро, плотно, без инфраструктуры. Люди въезжали в дома, вокруг не было ни школ, ни нормальных дорог. Это сформировало образ. Прошли годы. Район изменился. Репутация — нет. Что там есть на...

Открываете десятый сайт по новостройкам. Сохранили сорок ЖК. Решения по-прежнему нет. Дело не в нерешительности — дело в тревоге. И просмотр сайтов её только усиливает. 🔻 Тревога при покупке — это нормально Квартира в Петербурге не покупается за пять минут. Это решение на годы, а часто и на десятилетия. Поэтому сомнения здесь — не слабость, а штатная часть процесса. Я регулярно вижу четыре тревоги, с которыми приходят клиенты: — взять не тот район; — переплатить; — не потянуть ипотеку; — связаться с проблемным застройщиком...

Одобрение — это не финиш. Это момент, когда чаще всего и совершается самая дорогая ошибка при покупке квартиры. Объясню на цифрах — и на реальной истории из практики. 📌 Одна главная мысль этого поста: Банк считает, сколько вы зарабатываете. Вы должны считать, как вы живёте. Как работает логика банка При доходе двести тысяч рублей банк может одобрить платёж до восьмидесяти — ста тысяч. Это его лимит по нагрузке на доход — сорок-пятьдесят процентов. Всё верно математически. Но банк не знает про ребёнка,...

Каждую неделю мне приходит одно и то же сообщение: «Подскажите лучший район». Отвечаю всегда одинаково — встречным вопросом. Лучший — для кого? 🔹 Почему «лучший район» — неправильный вопрос «Какой район лучший» — звучит логично. Но за этим вопросом скрыт сбой логики. Район — не товар с пятью звёздами на маркетплейсе. Это среда жизни на годы вперёд. Семья с ребёнком, инвестор, человек без машины, иногородний покупатель, покупатель первой квартиры — все смотрят на один и тот же район и видят разное...

Цена 13 млн. Платёж по ипотеке — 160 тыс/мес. По рассрочке — 228 тыс/мес сбережений. По транш-ипотеке — 15 тыс/мес. Цифры выглядят как сказка. У каждого варианта свой подвох. Разбираю. 🔹 Условия квартиры Однокомнатная 33 м² в 5 минутах от метро Елизаровская и набережной Невы. Цена при 100% оплате — 13 000 000 ₽. Сдача — 4 квартал 2029. Стадия — котлован. Текущая ставка ипотеки — 18%. 🔹 Вариант 1. Обычная ипотека под 18% ПВ 20% — 2 600 000 ₽. Кредит — 10 400 000 ₽. Платёж — 160 500 ₽/мес. Что интересно...