Александр Москатов | О недвижимости и не только

📍Спрос Вторичный рынок: Вторичка в ноябре провалилась можно сказать. Был неплохой тренд по росту количества сделок. И после пика в октябре ноябрь просел на 16,2% и зафиксировал 11 715 тысяч. Это весьма слабый показатель для ноября. Первичный рынок: Количество сделок в жилых новостройках наоборот выросло на 7,4% и составило 8285 тысяч регистраций. И понятно почему так. Новости об ужесточении семейной ипотеки с 01 февраля 2026 года дали импульс покупателям. 📍Цена Витринная цена метра квадратного в Москве продолжает неспешное движение вверх по 0,5%, явно отставая от инфляции, но номинально радуя неспешного продавца недвижимости. 📍Ипотека Средние ставки по рыночной ипотеке сегодня варьируются вокруг 19-20%. Это, по-прежнему, очень дорогие деньги. Однако, доля сделок с ипотекой медленно растет. По итогам ноября у нас 23,3% сделок прошло с ипотекой. При этом количество сделок с ипотекой суммарно в двух сегментов в ноябре сократилось, потому что сократилось количество сделок на вторичке. 📍Предложение Количество квартир на рынке не растет. Весь 2025 год прошел под девизом продавцов надвижимости: «Не буду торопиться, время неспокойное, лучше я посижу в бетоне». Резюме: Отложенный спрос лета, небольшое снижение ставки (да и просто бытовые семейно-квартирные нужды никто не отменял) немного разгоняли осенний рынок, при этом ноябрь не поддержал тенденцию. Чувствуется, что количество покупателей не бесконечное. Хотя у нас по выручке ноябрь не провалился. Ну и в новостройках в последние два месяца есть явный импульс, который называется «надо успеть в последний вагон». Это, кстати, может съесть спрос будущих периодов, и в первом квартале первичному рынку будет сложнее.

В октябре рынок недвижимости явно прибавил, это было видно сразу по уровню предоплат от покупателей и по количеству обращений. 📍Спрос Вторичка: Количество сделок на вторичном рынке в октябре выросло на 16,6% и составило почти 14 тысяч (13 977). Это пока максимальный уровень 2025 года. Если сравнивать между собой осенние месяцы прошлых лет, цифра скорее средняя. Первичный рынок: Количество сделок в новостройках также выросло на 8,1%, и составило 11 344. Почти максимальная цифра этого года, выше было только в феврале. 📍Цена Витринная цена метра квадратного в Москве продолжает неспешное движение вверх по 0,5%, явно отставая от инфляции, но номинально радуя неспешного продавца недвижимости. 📍Ипотека Средние ставки по рыночной ипотеке сегодня варьируются вокруг 19-20%. Это, по-прежнему, очень дорогие деньги. Однако, доля сделок с ипотекой медленно растет. У нас по итогам октября 23% сделок прошло с ипотекой. В конце шокового 24 года было около 12-15%. Да, немного привыкли к ставкам можно сказать? Нет, не привыкли. Деньги берут на доплату в основном. Средняя сумма кредита вдвое меньше, чем это было в «докризисное» ипотечное время. 📍Предложение Количество квартир на рынке не растет. Весь 2025 год прошел под девизом продавцов надвижимости: «Не буду торопиться, время неспокойное, лучше я посижу в бетоне». Резюме: Отложенный спрос лета, небольшое снижение ставки (да и просто бытовые семейно-квартирные нужды никто не отменял) немного разогнали осенний рынок. Дышать стало легче. Увеличилось количество сделок во всех сегментах. Если вы еще не продали, у вас осталось меньше месяца. Торопитесь.

📊 Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам сентября Ожидание бизнес-сезона и косметическое понижение ключевой ставки принесли рынку оживление в сентябре. Спрос 🔸Количество авансов от покупателей выросло на 11%. Предложение 🔸Количество объектов в продаже остается на прежнем уровне. Весь год рынок живет с недостатком объектов в продаже. Собственники квартир не торопятся выставлять их в продажу. Многие ушли в аренду, ставки по которой растут. Цена 🔸Именно поэтому витринная цена в сентябре прибавила 1,5% к августу. Когда спрос прибавляет, а количество объектов не растет - это ожидаемо. При этом нельзя сказать, что мы видим на рынке какой-то существенный разворот. Скорее ситуативная реакция на оживление покупательского спроса. Ипотека 🔸Количество сделок по ипотеке на вторичке за месяц выросло на 10%. Это коррелирует с ростом обращений, и, скорее всего, по количеству сделок за сентябрь в данных Росреестра мы увидим похожую тенденцию Выводы: Плавное понижение ставок по ипотеке вместе с сезонной активностью добавило на рынок покупателей. Однако, учитывая тот факт, что нынешние проценты по ипотечным кредитам по-прежнему очень высоки, и понижение на 1% не является значимым - отмечаю три причины повышения активности покупателей: 1. Накопившийся отложенный спрос с летних месяцев. 2. Радужные ожидания понижающейся ставки. Но вот ускорение роста инфляции эти ожидания может подрезать. 3. Ну и сезонный мотив. Все, кто ходил по квартирам весь год, в четвертом квартале выходят на финальные решения. Поэтому, если вам надо продать – соберитесь и ускоряйтесь, чтобы успеть в этом году.

Обзор вторичного рынка Москвы по итогам августа 📍Спрос Количество обращений от покупателей в августе продолжило медленно расти. Мы получили на 10% больше обращений, чем в июле. При этом количество авансов по объектам осталось на уровне июля. Спрос явно прибавляет, но очень и очень медленно. Здесь стоит отметить, что в последние недели августа и в первую неделю сентября кривая обращений даже снизилась. 📍Предложение Количество квартир в продаже на вторичном рынке по-прежнему не растет. Наш аналитический центр фиксирует 35 тысяч уникальных (без дублей, повторов, фейков и т.д.) квартир в продаже. Это мало. Весь 2025 год рынок живет с недостатком ликвидных объектов. Продавцы по-прежнему массово не выходят на рынок 📍Цена В большинстве округов Москвы витринные цены в августе не сдвинулись с места. Такая стагнирующая картина продолжается уже больше года. Несмотря на слабый покупательский спрос, цена не падает в связи недостатком объектов. Но и не растет. 📍Ипотека Доля сделок с ипотекой у нас по сделкам на вторичном рынке жилья 11%. Здесь ждем дальнейшего понижения ключевой ставки. Выводы: Стагнирующий рынок продолжает медленно проплывать в окнах наблюдающих за ним продавцов, покупателей и агентов. Лето закончилось. Наступил долгожданный деловой сезон. Он будет очень коротким. Торопитесь.

Когда вы хотите продать свой объект? Это ключевой вопрос, формирующий и одновременно выявляющий мотивацию собственника к продаже объекта. ⠀ Собственники объектов! Задайте себе этот вопрос сегодня. Агенты, задайте этот вопрос собственникам квартир сегодня! ⠀ Почему сегодня? ⠀ • Потому что до конца года осталось 3,5 месяца активной работы. • Потому что средний срок экспозиции объекта в Москве – 90 дней (3 месяца). • Именно поэтому решительные действия по стратегии продажи надо делать сегодня. Если ваш объект не будет продан этой осенью, то следующий высокий сезон в марте 2026 года. ⠀ А можно подождать до 2026 года? Да, можно. ⠀ • Если вы не уверены, что вам реально не надо выходить в деньги сейчас. • Если вас не смущает, что инфляция съедает стоимость ваших денег, которые вы могли бы получить этой осенью. ⠀ Главное - честно для себя проанализировать и обсудить это с вашим агентом или с самим собой. ⠀ Стратегия продажи объекта начинается с главного вопроса – в каком году вы хотите продать объект? Не с вопроса – Когда?, Как скоро? …. ⠀ Здесь мы часто получаем ответы-отговорки: «Чем быстрее, тем лучше» или «Я не тороплюсь»… Это все не имеет отношения к делу. ⠀ В КАКОМ ГОДУ? Вот что надо для себя понять. ⠀ Если в этом году, то самое время засучить рукава 👉: ⠀ 📍Глубоко проанализировать конкурентов 📍Прозвонить всё проданное и в продаже 📍Понять реальный уровень платежеспособного спроса 📍Определить цену (или коридор цены), по которой с высокой долей вероятности от покупателей будут поступать офферы 📍Составить план действий. Когда и как тестируем цену. Или сразу ставим цену на основе анализа. ⠀ И самое главное - так поступят все, кто работает с ценообразованием профессионально. Именно эти объекты будут проданы в ближайшие 3 месяцы. Остальные поедут в 2026 год. ⠀ - "А можно я попробую так, как я хочу - сначала по своей цене, а потом как вы скажете?» ⠀ Можно, но тогда давайте договоримся, сколько времени у нас есть, и какой следующий шаг ⠀ - «Ничего страшного, не продам в этом году, продам в следующем». Тоже нормальный ответ. ⠀ Главное, чтобы агент его знал. И, исходя из этого, формировал стратегию продажи и, в том числе, расходы на маркетинг.