Как наверное многие уже слышали, у нас в стране принята Стратегия развития жилищного рынка.
Много что в ней написано. Но сегодня я хотел бы остановится на некоторых показателях, заложенных там. И выставленных как план для строительной отрасли на ближайшие годы.
Речь идёт о планируемой к 2030 году росту обеспеченности российских граждан квартирами и домами. По оценкам экспертов, выполнение программы приведёт к повышению обеспеченности россиян жильём на почти 11 %.
Кстати, не такая уж и высокая цифра. Хотелось бы и побольше.
Кроме того, в программе заявлено, что будет расти и прямая обеспеченность россиян жилыми квадратными метрами. Текущий показатель в порядка 25 кв. метров планируется довести до более чем 30 и даже выше В зависимости от базового или негативного сценария развития событий и, соответственно, уровня выполнения основных показателей Стратегии. Достигнутый уровень, как прогнозируется, может быть от 31 кв. метра на человека и до 33,5 кв. метров в различных вариациях планов.
Всё бы хорошо, но есть одна проблема
При существующих трендах в строительстве новых МКД, которые чётко видны в последние как минимум пять-десять лет, обе эти задачи выглядят практически недостижимыми. По крайней мере, одновременно.
Какие основные тенденции присутствуют сегодня на рынке квартир в новостройках?
Их две:
💠Площадь жилья всех форматов падает.
💠Количество малых форматов в общей площади сдаваемой жилой недвижимости повышается.
Эти показатели характерны сегодня для практически всех регионов. Но, как и во многом остальном, тут особо выделяется Москва.
Там площадь жилья упала за последние 5 лет более чем на четверть. А студии составляют уже более трети рынка.
Если взять средние показатели по стране, то за 10 лет общая площадь квартир в новостройках снизилась на 16,6 % до 52,3 кв. метров по данным Исполнительного директора компании ИЭГ Татьяны Полиди.
Кроме того, темпы снижения в крупных агломерациях ускоряются. И снова впереди всех - столица.
Всего за 2 последних года в массовых новостройках Москвы с середины 2020 по середину 2022 средняя площадь квартир упала на 17,8 %, с 57 до 46,8 кв. метров.
Почему вы так низко пали?
Почему это происходит - вполне понятно. Существующие цены делают фактически недоступными для большинства семей квартиры нормальной площади и компоновки. И поэтому застройщики уже давно “умело” перестроились и стали предлагать всё меньшие и меньшие лоты на рынке.
“Экономится” и уплотняется всё.
Кладовки переносятся в неотапливаемые общедомовые помещения или подземные паркинги. Прихожие уменьшаются и укорачиваются в длину, например. Туалеты также становятся меньше. Гостиные объединяются с кухней даже в многокомнатных квартирах с уменьшением площади в сравнении с отдельными двумя комнатами.
Ну и “вершина” всего - единое пространство студий, где кухня, гостиная и спальня - это просто виртуальные углы всего лишь одного общего помещения. Причём - достаточно скромного размера.
Есть и другие данные, не от компании “Метриум”. Они отличаются цифрами, но похожи в своей сути: площади квартир постоянно падают.
В комфорт-классе столицы, например, по сведениям от Генерального директора «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталии Кузнецовой, средняя площадь упала даже до 46 кв. метров.
Конечно, и на студии есть покупатели.
Активнее всего студии продаются молодым покупателям, впервые приобретающим жильё. Тем, у кого это первая собственная … хотелось бы сказать - квартира, но нет - не квартира, а просто жилая … ну или не-жилая недвижимость. Вот так всё усложнилось на рынке жилья в последние годы.
Усложнится и жизнь покупателей студий после приобретения. Проживать одному в ней ещё возможно, особенно в молодом возрасте. Но уже при создании семьи студия становится серьёзным испытанием для двоих. А если появится и ребёнок…
Тем не менее, хотя кажется, что рынок жилья в последние годы переживает подъем, на самом деле и на нём kризис. Плохо одно - что этот kризис вызван искусственно. Сделан собственными руками застройщиков. Потому что именно они повышали и повышали цены все последние годы.
Я вся такая недоступная*
* Да, я такая, ваша квартира.
Такой рост цен впервые за последние более чем десять лет привёл к реальному падению доступности жилья. И круг замкнулся, пойдя на очередной виток двойной спирали - одновременного дальнейшего роста цен за квадрат, и снижения площадей новых предложений.
Казалось бы, государство должно как-то регулировать процесс постоянного уменьшения средней площади квартир. И противодействовать каким-то особо “жёстким” форматам якобы “жилой недвижимости”, наподобие студий по 15 кв. метров и менее.
Но нет. В своё время, в феврале 2022 года, заместитель главы Минстроя Никита Стасишин сказал буквально следующее:
“Мы не будем вводить специальные нормативы, регулирующие площадь квартир в новостройках.”
Непонятно тогда, а как же планируется достигать поставленные задачи по обеспеченности жильём и повышению количества квадратных метров на человека?
Явное противоречие.
Казалось бы, такое решение Минстроя ведёт к повышению доступности жилья. Но как показывает жизнь, по факту - совсем наоборот. Только к повышению цен и, как следствие, к снижению доступности.
Следствие тенденций
К чему все эти общие тенденции приводят рынок прямо сейчас?
Фактический (исполненный и прогнозируемый к реальному исполнению) спрос кратно меньше той потенциальной потребности в жилье, что имеется сегодня у россиян.
При этом, как я уже писал ранее, сегодня почти треть домохозяйств, состоящих из 4-х и более человек, ютятся в одно- и двухкомнатных квартирах.
Поэтому рост предложения малых форматов жилья на рынке новостроек никак не поможет решить вопрос жилищных проблем населения России.
Студии нужны в первую очередь для одиноких студентов или, возможно, также одиноких пожилых людей. Кроме этого они популярны только у инвесторов в бетонометры, которые сдают их в аренду. Фактически - всё. Всем остальным категориям граждан нужны другие, значительно большие и по площади, и по комнатности квартиры.
Сегодня реалии таковы, что рынок аренды в упадке. Цены на жильё не растут, как ранее, бешеными темпами, и любые вложения в бетон перестали быть выгодными. По факту, у многих из таких вариантов в среднесрочной перспективе вообще пока видится отрицательная доходность. Поэтому многие инвесторы в бетонометры как минимум временно "отвалились" от рынка. И не смогут обеспечить требуемый спрос на студии.
Что теперь и в будущем будут делать со студиями застройщики? Солить или мариновать?
А ведь в конечном итоге переизбыток студий и других малых форматов в будущем может привести к полноценной “затоварке” большой части рынка жилья.
К формированию мало- или вообще неликвидного предложения на значительной части объёмов жилой и нежилой недвижимости. Что очень серьёзно скажется на рынке жилья.
Не пора ли застройщикам искать и находить другие способы оживить рынок?
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Внимание! Одна маленькая просьба. Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Я хочу как подарок себе набрать 2000 подписчиков в Новому году! Кстати, я даже поспорил, что наберу). Неужели вы мне откажете в такой малости, в таком небольшом подарке? Я стараюсь для всех каждый день. Оцените мой труд хотя бы подпиской! Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Ежедневно на канале - новые посты и статьи. Заходите в гости на чашечку кофе☕. Тут интересно!
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут понравиться другие статьи: