Зашёл тут разговор в комментариях про рынки и про удержание продавцами цен на них. Куда дальше всё это будет развиваться. И что должны делать наши российские зрястрои©, чтобы всё "поправить". Вот и было высказано предположение, что снижение предложения жилья сохранит высокий ценник на него. И будет застройщикам "счастье".
Вот под этой моей статьёй было обсуждение: "Москва нащупала "дно" по ценам?".
Можете там как раз со всеми комментариями и ознакомится сами, если ещё не читали.
Я же здесь хотел бы добавить кое-что по поводу буквально пары комментариев от Антона и Александра:
Итак.
1.
Но если у вас 10 готовых покупателей купить по данной цене и нет роста спроса, то не надо, условно, строить 20 квартир, а можно строить 10. И тогда цены не пойдут вниз.
Цены идут вниз или вверх на разных рынках в разное время по разным причинам. Их немало, этих причин. Так что не только из-за намеренного количественного снижения объёма предложения может подниматься цена.
Сегодня на рынке жилой недвижимости не просто нет роста спроса, а есть продолжающееся падение спроса.
И не потому, что людям жилая недвижимость не нужна - вовсе нет.
Нужна, и ещё как. Но возможностей при таких ценниках её взять всё меньше у всё большего количества людей.
Кроме того, при очевидном перекосе цен в связке "первичка-вторичка" люди будут склонны избегать завышенной в ценах недвижимости (новостройки), и уходить в другие сегменты - во вторичку, и в загородную недвижимость. Это внутренняя конкуренция. И она также работает сегодня не в пользу особо перегретой по ценам части рынка - первичной.
2.
Если говорить что-то о каких-то цифрах, то предлагаю тогда не совсем уж теоретическое что-то рассматривать, а ситуацию, чуть более близкую к реальному рынку жилья. Именно сегодня, и именно в России.
Тогда у нас уже сегодня есть 30 чего-то к продаже, а не 20. Это как раз если предполагается 10 готовых (но бывших) желающих купить (66 % в первичке непроданного - это было ранее, а уже завтра при продолжении падения спроса будет и больше).
При этом спрос упал на 20-25 % ещё плюсом в 2023 году, таким образом сегодня желающих выходит стало не 10 человек, а уже 7-8.
При этом ещё и строится те же 30 утрированных лотов. А планы, заявление Минстроем - вообще пойти в 2023 году на рекорд. Сделать 50 млн. кв. метров именно в МКД (было 45,5 млн., напомню). Прирост почти 10 %. Какое при этом снижение объёмов в планах у застройщиков?
Есть давление на рынок с двух сторон.
И строить надо (и людям надо, и государство требует выходить к уровню в 120 млн. кв. метров в год, эту задачу никто пока не отменял).
И продавать надо. Как не покажется удивительным, но наши девелоперы российские второе на время вообще "потеряли из вида". Построили - и всё. Фактически "автоматом" в основном многое продавалось. Теперь же явно не так. Совсем. Просто понастроить, не продав - не вариант. Просто временно не выводить в продажу, уже построив - тоже теперь уже не вариант.
Куда тут "вклинить" высокую цену? Чтобы попытаться её оставить высокой?
3.
Когда можно строить хоть меньше, хоть больше, не важно, но при этом постоянно задирая ценник и сохраняя его всё более высоким?
Если вот реально по-рыночному, на основе экономических показателей - то только когда доходы растут, российская экономика прямо прёт в гору, мировая экономика также в горе, наш импорт увеличивается - и это важнейшее. Ведь мы тупо сырьевая колония, не больше, ни меньше.
Ну или же собственно вовсе не-рыночно, против "ветра", когда есть рычаги (насосы) накачивания деньгами именно этого рынка - какого-то локального, вычлененного из всей экономики. Каким у нас стала именно недвижимость. Такие насосы, как весь пакет преференций (для застройщиков и банков) и весь пакет льготных ипотек (для населения).
Но теперь в России нет особых "лишних" денег "надувать" рынок жилой недвижимости.
Как и другие, впрочем. Плюс любое "что-то" применяемое как "двигатель прогресса", не может работать ракетой-драйвером бесконечно, взлетая чуть ли не вертикально. Всё не может длится очень долго. Любой взлёт тратит ресурсы, а у всех они не бесконечны. В том числе и у нас.
Ипотека "стартанула" рынок вверх в очередной раз. И по объёмам, что хорошо как бы, но и по ценам, что очень печально. Нео печально не потому, что я или кто-то "не любит высоких цен". Но проблема в том, что этот старт был "дутый". Экономика так не росла, как рос рынок жилья. Как это росло параллельно, к примеру, в период с начала нулевых до 2008 года.
Плюс надо не забывать, что у нас и в целом вся российская экономика, если смотреть на неё и считать именно в рублях - дутая. Не только рынок жилой недвижимости. Но именно на примере жилья это лучше всего и довольно показательно видно.
Вот на примере цен в Москве - смотрим. Рост до 2006 года - пузырь? Нет. Росли и долларовые цены, и рублёвые. Но и это не главное - главное, росла экономика. Реально люди "богатели" в этот период. Массово. Доходы и зарплаты действительно у многих росли тогда. Что дальше пошло после не так? Уже раздутый пузырь рублёвых цен. Только специально устраиваемое постоянное занижение рубля, выгодное для экспорта. Но не для России в целом. И не всему населению - всем согражданам.
К чему это привело? К якобы росту рублёвых цен. По факту - просто переписыванию ценников. Реальная стоимость жилья не увеличивалась. Реальная цена не росла. Росли только циферки на ценниках. А всё это далеко не равнозначные сущности.
4.
Вернёмся к жилой недвижимости и зрястройщикам.
Ну, сократят своё строящееся зрястройщики. Ну до 25. Даже не до 20. Потому что меньше они просто не смогут сделать такое снижение.
Это другой бизнес, во многом особенный из-за зашитых в нём по определению технологических и прочих отличий от множества других рынков. Это не булочки - взял, и сократил относительно безболезненно их выпуск при падении спроса.
Так не получится в стройке. Можно "заморозить" на стадии голого поля, конечно. Как бы. Это да. Но и тогда будут всё равно проблемы, если успел вывести ранее на рынок и начал продавать этот проект. Да даже если не успел - затраты на него уже имеются. Например, на проектное финансирование. А за это нужно платить проценты. За содержание построенного также будут "капать" расходы.
Что будет, если часть денег на какой-то проект будет собрана, а проект стоит? Это не просто не комильфо, это дизастр для зрястроя. Не продал весь объект, и не вернул свои деньги, и/или не достроил его - это же наш "любимый" недострой, это обманутые дольщики. Это также большая проблема уже не просто у самого с собой у застройщика, но и с государством.
Все эти проблемы с недостроем у нас уже есть прямо сейчас. Их уже и в Правительстве видят, и ожидают, и готовятся к их росту в будущем.
У нас весь рынок может встать колом в строительстве не потому, что зрястрои будут придерживать осознанно и намеренно свои проекты. А потому, что реально их не смогут делать дальше. Вот это будет реальная истинная причина снижения объёмов строительства, если онип случатся. Только к цене это не имеет никакого прямого отношения в наше время.
5.
И тогда цены не пойдут вниз.
Предпосылка как бы верная (одна из реально возможных) - можно взять, и уменьшить предложение. Хотя понятны те сложности при этом возникающие, что я описал выше. А есть и ещё другие, но в это не будем пока углубляться. Но вывод из сказанного - нет, не верный. Цены именно от этого не сохранятся сегодня высокими. Ну, можно снизить предложение. И что?
Причинно-следственная связь в этом не прямая и не "железобетонная" на рынке недвижимости. Просто снизив объём предложения сегодня не получишь повышенный ценник. И даже его сохранение - на длительном периоде. Если только снова что-то не изменить именно с рублём. Уронив его в очередной раз. Но тогда добавятся новые "беды". Раньше проходили. И "загасили" вообще всю экономику практически этим. Так как у нас с тех пор толком роста экономики как не было, так и нет.
Все ровно это и случилось в 2016-2020 году (сокращение объемов), что не дало первичке обронить цену. Вторичка тогда снижалась до 2017, а первичка прошла ровно этот период по ценам, только 2015 дал снижение цен. Потом объем сократили и снижение цен закончилось.
Вот всё не так с "ровно это и случилось в 2016-2020". Нет, не так было, как вы пишите, ни тогда, ни ранее. В Москве, например, падение было по факту до февраля 2018. И это был возврат к рублёвым ценам аж 2013 года, на пять лет назад.
Я уже приводил этот график в статье, что вверху под ссылкой. И так было и в целом по стране, не только в столице. Рубль в 2014 году в очередной раз "уронили" в угоду кое-кому. Люди резко обеднели на ровном месте. И что - они побежали покупать жилую недвижимость? Нет. Спрос упал. Люди потеряли покупательную способность. И цены тогда на жильё упали - см. второй отсюда график выше. И в долларах упали, и в рублях упали.
Почему? Из-за того, что девелоперы резко сократили объём предложения строго до уровня спроса? Нет.
Вот данные по тому периоду от самого Минстроя и Росстата одновременно по объёму сданного жилья в те годы:
В 2015 "по накатанному" такой же объём был сдан, что и в 2014. Потом незначительное и постепенное плавное снижение объёмов (общее с ИЖС) в течении трёх лет. И - снова рост объёмов далее. Существенного падения и "сдерживания цен" через уменьшение объёма ввода не было. Даже к объёмам 2013 года не откатились. В отличие от цен.
6.
Теперь вернёмся ещё раз в целом к разным бизнесам и разным рынкам.
Именно так и работает бизнес во время кризиса спроса. Он сокращает производство, добиваясь этим сокращение затрат и одновременно удерживая рентабельность произведенной продукции, удерживая цену.
Бизнес бизнесу рознь. Да, во многих бизнесах так и происходит, как описывает это подписчик Александр. Но это должен быть реально - рыночный рынок. А у нас, напомню, жилищный рынок в новостройках сегодня - ни разу не рыночный рынок. Там не работают реальные рыночные законы. Или работают не полностью. Искажённо.
Плюс рынок недвижимости по-своему уникален. Любой. Не только российский. Недвижимость - не единственный рынок среди всех рынков с особенностями и уникальными свойствами. Но он один из самых уникальных. Так уж он устроен.
Этот бизнес локален - квартиру и МКД не перевезёшь в другой регион, если она не продалась в этом. Как булочку или автомобиль и огромную массу всех и всяческих других товаров. Сама недвижимость - уникальный товар, имеющая расширенное наполнение по своему функционалу. При этом она не входит в список жизненно необходимых вещей сегодня, как бы это не казалось странным. Подробнее я писал в том числе об этом вот здесь: "Недвижимость как уникальный товар".
Сделанное и непроданное - это серьёзная финансовая нагрузка на производителя. В целом - в любом бизнесе. Но в нашем случае - в случае застройщика, это проблемы вдвойне. Не сделанное полностью и застрявшее на каком-то этапе строительство - огромная головная боль у реально работающей компании-застройщика. И дополнительные постоянные расходы, не приносящие никаких доходов.
Цикл производства - длительный. Разница в ценах, привлекательная ранее для дополнительных интересантов на рынке (перекупщиков) теперь почти сведена к нулю из-за включения в цепочку строительства и продаж банкиров. Которые её фактически и забрали себе, частично попилив её с девелоперами.
Ипотечные проценты вынужденно растут. Сегодня никто из банков не хочет уже вешать на себя потенциально токсичные в будущем активы.
Где в этой ситуации брать покупателей? При удержании и дальнейшем повышении цен?
Ну снизят даже предложение лотов в целом, представим. Ну, повысят под это и далее ценники. И что? Вот объясните, откуда в массовых количествах появятся те, кому ещё банки не теоретически, а практически выдадут ипотеку? Чтобы прикупить себе бетонометров? Пусть на каких-то уже совсем не сладких для заёмщика условиях? Если и ценник при этом будет по-прежнему задран высокий.
На "сказке" про введение моратория на строительство жилья, как в Сочи? Ну, давайте будем в это "верить".
Я понимаю, чего именно хочет власть и куда стараются всё двигать государевы слуги. Но из ничего не бывает ничего. Недовложив ранее в экономику, потом оттуда больше, чем она может дать, не выжмешь. Не додав людям, а снова их просто "потряся", как пресловутую грушу, много из них не вытрясешь.
Да, у нас есть какие-то немаленькие триллионы долларов в рублях у населения в кубышках в огородах, и в банках, стеклянных и не стеклянных, на счетах. И что? У кого всё хорошо в россии, и есть эти кубышки, у них есть жильё - представляете себе? Решён вопрос. Не решёт вопрос с жильём только у тех, у кого не особо всё сладко и гладко и с доходами. Кто-то - молодой ещё. У кого-то - полна лавка детей. Кто-то мало зарабатывает, потому что в его "дыре" иного нет. Кто-то ещё какие-то имеет проблемы. И вот им жильё - нужно.
Остальным, по большому счёту - нет. Только как "заработок", то же "бизнес", те же инвестиции. А я уже не раз и подробно в других публикациях всё это разбирал - почему все эти категории покупателей сегодня не будут как минимум пока, ближайшее время, брать новую недвижимость себе "на грудь". Недвижимость - затратная штука в постоянных текущих расходах. Аренда это уже сегодня при таких ценниках не отобьёт. Проще и доходнее тупо держать деньги на депозите.
7.
Выводы:
1. Сегодня снижение предложения к дальнейшему росту цен не приведёт. Даже к его сохранению. Ценник всё равно зрястрои могут и далее задирать сколь угодно. Но при этом они чем далее, тем менее будут продавать. Итог у таких непродаж будет один. И он ясен, как день.
2. Государство сегодня намеренно или не намеренно загоняет рынок туда, куда ещё Макар телят не гонял. В неизведанное ранее. Сочетание планируемого роста объёма производства на фоне падения спроса/доходов/покупательной способности при одновременном повышении/сохранении цен - это тот ещё тройной чёртов и адов "коктейль", который мы не проходили. Было - другое. Частично и похожее. Ровно такое - нет.
3. Если рубль снова будет планово посажен в "лужу", и снова ополовинен, то будет большой дизастер в стране.
Если даже без этого будут продолжать гнать вверх и вдаль рублёвые цены на недвижимость - будет большой дизастр.
Куда ни кинь - везде клин.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Внимание! Просьба пройти опрос про вашу жизненную ситуацию с финансами. Заранее благодарю!
🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝🤝