Антон Логутин

«ВкусВилл» — один из самых сильных арендаторов на рынке коммерческой недвижимости. Именно поэтому объекты с этой сетью зачастую продаются с минимальной доходностью. Но действительно ли это лучший арендатор для инвестора? Разберёмся. 📊 Коротко о сети • Основана в 2009 году. • Более 2 300 магазинов по России. • Собственная доставка, дарксторы и онлайн-платформа. • Один из крупнейших продуктовых ритейлеров в сегменте «магазин у дома». 🏢 Какие помещения арендует Типовая площадь: 📍 80–180 м² Реже — от 60 до 250 м²...

». Купил бы я такой объект? На первый взгляд — хороший готовый арендный бизнес. Федеральный арендатор, новый ЖК, договор на 10 лет, окупаемость 11,5 лет. Но если посмотреть глубже, появляются нюансы, которые могут существенно повлиять на доходность инвестора. Разберем их. Что понравилось ✅ Долгосрочный договор аренды на 10 лет. Это один из главных плюсов объекта. Чем длиннее срок договора, тем выше предсказуемость денежного потока и ликвидность при последующей продаже. ✅ Сильная локация. Помещение находится в новом жилом комплексе на 5 331 квартиру, состоящем из 17 корпусов...

Чему меня научила продажа морга Когда мне впервые позвонили по поводу этого объекта, я даже представить не мог, чем закончится эта история. Тогда это был просто ещё один звонок. Очередной объект. Очередная задача. Но очень быстро стало понятно, что этот случай будет особенным. За почти два года работы через эту историю прошло огромное количество людей. Собственники. Кредиторы. Конкурсный управляющий. Потенциальные покупатели. Инвесторы. Юристы. Представители киноиндустрии. Организаторы мероприятий...

До финала оставалось полгода После того как покупатель стал единственным кредитором, многим казалось, что история уже закончилась. Если честно, мне тоже. Самое сложное позади. Все ключевые переговоры проведены. Кредиторы выкуплены. Схема сделки реализована. Оставалось только оформить результат. Звучит просто. На практике всё оказалось иначе. Документы были готовы. Мы вышли на финальную стадию. Подали документы на регистрацию. Именно в этот момент я понял, что расслабляться ещё очень рано. Не буду погружать вас в технические детали этой процедуры...

Впервые стало понятно, что мы победим Под Новый год произошло событие, к которому мы шли последние месяцы. Наш покупатель стал единственным кредитором должника. На первый взгляд это выглядело как обычная юридическая формальность. Но на самом деле именно в этот момент ситуация изменилась кардинально. Впервые за всю историю объекта появилась понятная дорога к сделке. Без бесконечных споров между кредиторами. Без риска, что кто-то в последний момент заблокирует процесс. Без неожиданностей со стороны третьих лиц. Конечно, впереди ещё оставалось много работы. Но самое сложное было позади. Помню, как после завершения последних переговоров мы сидели и обсуждали дальнейшие действия...

Сначала нужно было купить долги Когда схема будущей сделки окончательно сложилась, стало понятно — продавать сам объект сейчас бессмысленно. Сначала покупателю нужно было решить другую задачу. Стать единственным кредитором. Только тогда он мог полностью контролировать дальнейший процесс. На бумаге всё выглядело довольно просто. Нужно выкупить права требований у кредиторов. На практике всё оказалось намного интереснее. Начать решили с самого крупного и самого сложного кредитора. Именно от него зависело практически всё...

В игру вошёл конкурсный управляющий Пока мы обсуждали объект с потенциальным покупателем, ситуация вокруг собственника продолжала ухудшаться. То, что раньше выглядело как риск, постепенно превращалось в реальность. В деле появился конкурсный управляющий. А вместе с ним появились и новые сложности. До этого момента переговоры выглядели относительно просто. Есть собственник. Есть покупатель. Есть объект. Да, проблемный. Да, сложный. Но схема понятна. Теперь всё изменилось. Появился новый участник процесса, и занял место собственника...

Кажется, он что-то увидел После первой встречи мы ещё несколько раз созванивались. Потом снова встречались на объекте. Потом опять обсуждали документы. И чем больше мы общались, тем сильнее меня удивлял этот человек. Большинство покупателей обычно довольно быстро понимают, нужен им объект или нет. Этот инвестор действовал иначе. Он не говорил ни да, ни нет. Не торговался. Не пытался сразу сбить цену. Не задавал бесконечные вопросы про проблемы здания. Но и покупать объект не спешил. При этом интерес явно не пропадал...

Он смотрел не на морг Через несколько дней после первого разговора мы встретились на объекте. К тому моменту я провёл здесь уже десятки показов. И почти всегда всё происходило одинаково. Люди смотрели на здание. На старые стены. На подвал. На разрушенную лестницу. На отсутствие отопления. На необходимость капитального ремонта. На судебные споры. На банкротство собственника. И видели проблемы. Этот человек оказался другим. Мы зашли на территорию. Он почти не задавал вопросов про прошлое здания...

Когда банкротство перестало быть теорией Первые месяцы я относился к разговорам о банкротстве достаточно спокойно. В коммерческой недвижимости такое случается регулярно. Кредиторы подают заявления. Стороны спорят в судах. Процессы могут длиться годами. И далеко не всегда заканчиваются реальным банкротством. Поэтому сначала всё воспринималось как один из многочисленных рисков объекта. Не более. Но постепенно ситуация начала меняться. Из судебных документов становилось понятно, что проблемы собственника никуда не исчезают...

На днях разбирали объект с арендатором «Четыре Лапы». На бумаге всё выглядело хорошо: ✅ федеральная сеть ✅ новый договор аренды ✅ первая линия ✅ густонаселённый район ✅ рядом ВкусВилл, аптеки, Винлаб ✅ помещение ранее занимал Ароматный Мир. Для многих инвесторов на этом анализ заканчивается. Для нас — только начинается. Мы потратили несколько дней на изучение объекта. Смотрели: — локацию; — торговое окружение; — планировку; — перспективы района; — ставки аренды; — альтернативных арендаторов; — реальные показатели работы магазина...

Полгода тишины, которой не было После исчезновения первого покупателя я был уверен, что новый найдётся достаточно быстро. Всё-таки объект был известен рынку. Документы собраны. Основные риски понятны. Потенциал просчитан. Казалось, вопрос лишь во времени. Но рынок решил иначе. Настоящих покупателей почти не было. Зато было огромное количество странных и порой очень забавных звонков. Первый такой звонок поступил от представителей киноиндустрии. Они искали площадку для съёмок нового сезона сериала «Фишер». Объект им понравился. И если честно, я их прекрасно понимал. Старое здание. Полутёмные коридоры...