Антон Логутин

Впервые стало понятно, что мы победим Под Новый год произошло событие, к которому мы шли последние месяцы. Наш покупатель стал единственным кредитором должника. На первый взгляд это выглядело как обычная юридическая формальность. Но на самом деле именно в этот момент ситуация изменилась кардинально. Впервые за всю историю объекта появилась понятная дорога к сделке. Без бесконечных споров между кредиторами. Без риска, что кто-то в последний момент заблокирует процесс. Без неожиданностей со стороны третьих лиц. Конечно, впереди ещё оставалось много работы. Но самое сложное было позади. Помню, как после завершения последних переговоров мы сидели и обсуждали дальнейшие действия...

Сначала нужно было купить долги Когда схема будущей сделки окончательно сложилась, стало понятно — продавать сам объект сейчас бессмысленно. Сначала покупателю нужно было решить другую задачу. Стать единственным кредитором. Только тогда он мог полностью контролировать дальнейший процесс. На бумаге всё выглядело довольно просто. Нужно выкупить права требований у кредиторов. На практике всё оказалось намного интереснее. Начать решили с самого крупного и самого сложного кредитора. Именно от него зависело практически всё...

В игру вошёл конкурсный управляющий Пока мы обсуждали объект с потенциальным покупателем, ситуация вокруг собственника продолжала ухудшаться. То, что раньше выглядело как риск, постепенно превращалось в реальность. В деле появился конкурсный управляющий. А вместе с ним появились и новые сложности. До этого момента переговоры выглядели относительно просто. Есть собственник. Есть покупатель. Есть объект. Да, проблемный. Да, сложный. Но схема понятна. Теперь всё изменилось. Появился новый участник процесса, и занял место собственника...

Кажется, он что-то увидел После первой встречи мы ещё несколько раз созванивались. Потом снова встречались на объекте. Потом опять обсуждали документы. И чем больше мы общались, тем сильнее меня удивлял этот человек. Большинство покупателей обычно довольно быстро понимают, нужен им объект или нет. Этот инвестор действовал иначе. Он не говорил ни да, ни нет. Не торговался. Не пытался сразу сбить цену. Не задавал бесконечные вопросы про проблемы здания. Но и покупать объект не спешил. При этом интерес явно не пропадал...

Он смотрел не на морг Через несколько дней после первого разговора мы встретились на объекте. К тому моменту я провёл здесь уже десятки показов. И почти всегда всё происходило одинаково. Люди смотрели на здание. На старые стены. На подвал. На разрушенную лестницу. На отсутствие отопления. На необходимость капитального ремонта. На судебные споры. На банкротство собственника. И видели проблемы. Этот человек оказался другим. Мы зашли на территорию. Он почти не задавал вопросов про прошлое здания...

Когда банкротство перестало быть теорией Первые месяцы я относился к разговорам о банкротстве достаточно спокойно. В коммерческой недвижимости такое случается регулярно. Кредиторы подают заявления. Стороны спорят в судах. Процессы могут длиться годами. И далеко не всегда заканчиваются реальным банкротством. Поэтому сначала всё воспринималось как один из многочисленных рисков объекта. Не более. Но постепенно ситуация начала меняться. Из судебных документов становилось понятно, что проблемы собственника никуда не исчезают...

На днях разбирали объект с арендатором «Четыре Лапы». На бумаге всё выглядело хорошо: ✅ федеральная сеть ✅ новый договор аренды ✅ первая линия ✅ густонаселённый район ✅ рядом ВкусВилл, аптеки, Винлаб ✅ помещение ранее занимал Ароматный Мир. Для многих инвесторов на этом анализ заканчивается. Для нас — только начинается. Мы потратили несколько дней на изучение объекта. Смотрели: — локацию; — торговое окружение; — планировку; — перспективы района; — ставки аренды; — альтернативных арендаторов; — реальные показатели работы магазина...

Полгода тишины, которой не было После исчезновения первого покупателя я был уверен, что новый найдётся достаточно быстро. Всё-таки объект был известен рынку. Документы собраны. Основные риски понятны. Потенциал просчитан. Казалось, вопрос лишь во времени. Но рынок решил иначе. Настоящих покупателей почти не было. Зато было огромное количество странных и порой очень забавных звонков. Первый такой звонок поступил от представителей киноиндустрии. Они искали площадку для съёмок нового сезона сериала «Фишер». Объект им понравился. И если честно, я их прекрасно понимал. Старое здание. Полутёмные коридоры...

В следующей части расскажу, как банкротство собственника из теоретического риска превратилось в реальную проблему и почему именно в этот момент на горизонте появился инвестор, который в итоге довёл эту историю до финала. #пост #моргчасть10

Покупатель исчез за день до сделки До подписания оставалась всего неделя. Документы были готовы. Банк согласован. Схема расчётов утверждена. Мы активно готовились к сделке. Поскольку решили не оформлять задаток и не тратить время на промежуточные этапы, фактически сразу двигались к подписанию договора купли-продажи. Все были уверены, что объект продан. Собственник строил планы. Покупатель участвовал в обсуждениях. Мы согласовывали последние детали. Казалось, что осталась чистая техническая работа...

Покупатель нашёлся слишком быстро После разговора о цене мы всё-таки договорились начинать продажу. Правда, не по той цене, которую рекомендовал я. Собственник был уверен в своём объекте. И, честно говоря, я его понимал. Для него это было не просто здание. Это был бизнес всей жизни. Поэтому на рынок объект вышел по цене собственника. Почти в два раза выше моей оценки. Мы договорились просто. Если спроса не будет, будем постепенно корректировать стоимость. Через несколько недель после старта продаж мне позвонил коллега...

Документы оказались страшнее самого морга Осмотр был закончен. Фотографии сделаны. Видео сняты. Теперь начиналась та часть работы, которую покупатели обычно не видят. Документы. Проверки. Аналитика. И десятки часов работы за компьютером. Вернувшись в офис, я начал собирать полную картину по объекту. Первое, что удалось установить — само здание находилось в собственности юридического лица. С этим всё было относительно понятно. А вот дальше начались нюансы. Земельный участок под зданием принадлежал городу и находился в аренде...