Александр Поздняков. Инвестиции в недвижимость. Garnet

: «Как находить недооценённую недвижимость и зарабатывать на её продаже» Раскрою свой кейс реализации склада с результатом Х3 — 150% годовых на вложенный капитал 🔥 А также выступят: 🟠Дмитрий Крикунов — основатель и генеральный директор «Академии Будущего», эксперт в сфере спортивного менеджмента с темой: «ГАБы для спорта» 🟠Дмитрий Домбровский — основатель «О3 Finance», инвестор, кандидат физико-математических наук...

Я арендовал свой первый офис в г. Ярославле — в небольшом трёхэтажном офисном здании класса С. Владел им один взрослый предприниматель. Сам сидел там же, ежедневно приезжая на своём не новом Mercedes-Benz GL-класса на работу. Кроме этого здания, у него были ещё несколько объектов. Он был рантье Тогда этот человек был для меня мощным примером для подражания — тем, кем я хотел стать. Хотелось тоже поскорее обзавестись недвижимостью, большой чёрной машиной и рулить вопросиками. А потом я поехал в Лондон на семинар Тони Роббинса Unleash The Power Within. Многие знают этого бизнес-тренера по его приезду...

Я тут в отпуске с четырьмя детьми утвердился в одной мысли. Родительство и предпринимательство очень похожи. - И там и там ты берешь ответственность за людей. Часто малоинициативных и требовательных. С одной стороны дети, с другой сотрудники, инвесторы, партнеры, клиенты. - И те и те ждут от тебя заботы, внимания, слов поддержки, уверенности, строгости и целей. - Ты можешь хоть расшибиться в лепешку, но всё равно почти всегда все будут недовольны 😀Мало мультиков, игр, зарплаты, дохода, сервиса. - Не смотря на все сложности, и то и другое дает цель в жизни, радостные моменты, ощущение пользы...

Я как-то вошёл в торговый центр, увидел огромный пустой холл с панорамным остеклением и сказал: «Здесь будет мой офис» Уговорил управляющего отгородить это пространство и получил за копеечную арендную плату один из самых красивых офисов в городе. В другой день мы увидели советскую складскую коробку с заколоченными окнами, купили её — и теперь она вместо 150 млн стала стоить 400 млн. Приносит ежемесячный арендный поток с 100%-ной загрузкой, даёт работу нескольким десяткам человек ежедневно. Это я про «Графит Жуковский». В этом и сила инвестора — он должен видеть картинку будущего, а не текущую реальность...

Многие люди из найма мечтают стать предпринимателями. Я сам шесть лет отработал в найме на одном месте перед открытием своего бизнеса. Но я всегда знал, что это первая и последняя моя работа «на дядю». Там я набирался опыта, а дальше отправлялся на вольные хлеба. Но я, как и многие, совершил одну ошибку начинающего бизнесмена — пригласил партнёра за компанию. Одному было страшно, неуверенно, поэтому я позвал своего университетского друга стартовать вместе. Никаких сильных сторон мы друг другу не добавляли: • ни клиентов/партнёров, • ни денег, • ни компетенций, • ни опыта. Больше того, финансировал весь старт я, а партнёр включался работой...

До 15 и 10 млн снижать не будут. Напомню, что до этого по принятому закону в 27 и 28 году постепенно лимит снижался, и все предприниматели на УСН, сделавшие оборот выше 10 млн, переходили на оборотный НДС. Для спекулятивных сделок с недвижкой разницы нет. Мало кто остается в пределах 20 млн. Но вот для рантье - это приятный подарок. У меня многие знакомые живут с аренды и платят 6% с арендных платежей...

Кроме того, что открывает по 3–4 ресторана в год, он постоянно путешествует. При этом каждая поездка — это гастрономическое путешествие в поиске новых моделей, кухонь и образцов вкусов. Вечный поиск вдохновения и обмен опытом. Меня в любой поездке, а как вы могли заметить по тишине в эфире, я нахожусь в одной из них, тоже не отпускает тема недвижки. С 2022 года планомерно, по 20 % в год, уменьшается поток туристов в страны Европы. Визу получить труднее (часть стран вообще не выдаёт: например, Чехия), лететь надо с пересадками, платить на месте и за бронирования стало сложнее...

» Когда я открывал Garnet, я вдохновлялся крутыми иностранными предпринимателями, типа Ричарда Брэнсона. Владелец бренда Virgin, под которым открыты десятки компаний из разных сфер по всему миру — от авиакомпании и круизов до фитнес‑залов. Мне нравилась идея — сделать один бренд, взять несколько бизнес‑моделей, находить в каждую руководителя и так расти, как группа компаний. Почти одновременно мы запустили: • Garnet.invest — инвестиционная компания в недвижимости; • Garnet house — онлайн‑агентство...

Поскольку отдавали нам это помещение в спешке, ключей мы не получили. Собственность оформил, решил попасть внутрь. Из помещения только что съехала Аптека, поэтому оно было пустое и закрытое. Я взял с собой слесаря вскрыть замок. И вот подъезжают посреди бела дня два парня к закрытой двери, берут дрель и фомку, вскрывают замок и заходят внутрь. Пока слесарь менял замок, я решил посмотреть, чем можно там поживиться) Ничего интересного не нашел, как у самого выхода увидел сейф, металлический такой, напольный. «О!», думаю. «Как раз сейф был нужен». Зову закончившего слесаря, и мы вдвоем выходим из свежесломанной двери с сейфом наперевес...

Вспомнилась одна история из инвесторской практики. До прихода эскроу счетов в новостройки, основной схемой для всех инвесторов было купить квартиру на котловане и перепродать. Я, разумеется, тоже работал по такой схеме. Но иногда несколько усложненной. У меня был ряд компаний, которые могли брать квартиры у застройщиков в зачет за свои материалы и работы. И был один лидер региона по стройке, где мы с компанией напоставляли материалов на 50 млн. На сегодняшние деньги это млн 125. Они нам «пообещали» пачку квартир за это, а документы оформляли постепенно. И вот одним прекрасным вечером звонит мне коммерческий директор застройщика: «Срочно, приезжай!»...

Инвесторы делятся на два лагеря: - кто сомневается и находит отговорки, - кто видит возможность, хватает её за хвост и зарабатывает. И это не начало семинара Тони Роббинса. Это моя жизненная позиция. Сомнения хороши, когда они дают принять взвешенное решение, и плохи, когда тормозят твое развитие. Я люблю купить хороший актив и держать его. Но когда подворачивается возможность, то от хорошей драки спекуляции отказываться грех. Поэтому, если я вижу что-то по стратегиям: улучши и продай, раздели и продай...