Константин Барсуков-эксперт недвижимости

Есть одна важная и не всегда очевидная мысль, которую нужно держать в голове при покупке квартиры (а также дома, да, впрочем и любой недвижимости): Покупая недвижимость сегодня, подумайте о том, как вы будете продавать её завтра. Звучит вроде бы просто, но об этом часто забывают. В своей практике я такое много раз видел, когда смотришь квартиру и думаешь: "Ну зачем вы такую квартиру купили?" Так как всего один недостаток может сильно обрушить ликвидность. Потому что в момент покупки человек смотрит на квартиру глазами "сегодняшнего дня"...

3629 читали · 2 дня назад

Что будет с ценами на вторичку в конце года. Прогноз и обзор рынка.

Ожидания на вторичном рынке всё ещё разнонаправленные. И даже сейчас, когда вторичка находится в уже вполне очевидной фазе роста, есть люди которые ждут падение цен. Хотя, замечу, что тех, кто ждёт роста — заметно прибавилось. Правда, разговоры про рост часто сопровождаются ссылкой на снижение ключевой ставки и выводом о резком росте "когда прибегут ипотечники". Я уже несколько обзоров рынка выпустил с рассказом о том почему ипотечники не прибегут, но многие люди (и к сожалению, "эксперты" и "аналитики")...

6274 читали · 1 неделю назад

Что будет с ценами на квартиры в новостройках до конца года: почему я не жду обвала

Про квартиры в новостройках снова пошла волна разговоров, что цены вот-вот и упадут. Причём не просто упадут, а рухнут на 30%. На мой взгляд, это в корне не верные ожидания. Никакого обрушения цен я не жду. Хотя и с ростом тоже есть вопросы. Моё мнение такое. Экономической основы для сильного роста цен на новостройки сейчас нет. Но застройщики, скорее всего, к концу года всё равно соберут среднюю цифру так, что мы увидим что-то вроде "рост цен на уровне инфляции". Понятно, что средняя цена по рынку и реальная цена для конкретного покупателя — это абсолютно разные вещи...

1755 читали · 1 неделю назад

Как продавцы квартир обманывают покупателей: случаи из практики

Бывает, продавцы что-то скрывают от покупателей. Иногда это вещи, которые несут в себе юридические риски. Иногда — риски уже не юридического, а бытового использования. То есть формально квартиру купить можно, документы пройдут, Росреестр всё зарегистрирует, а жить в ней потом будет, мягко говоря, некомфортно. И, к сожалению, покупатели чаще всего боятся не того, что реально происходит в конкретной сделке, а того, что у них сейчас на слуху. В каналах чаще публикуют громкие истории, которыми можно набрать просмотры...

9120 читали · 2 недели назад

С Днём Победы!

3 недели назад

Как нам пытались продать чужую квартиру. История сделки, которую мы вовремя остановили.

А хотите я расскажу историю, о том как нам пытались продать чужую квартиру? Не хотите? Но я всё равно расскажу) Дело было много лет назад, ещё до всей это истерии с Долиной (масштаб которой, к слову, был довольно сильно преувеличен). Но касалось тоже бабушки. И в отличие от многих других ситуаций, где мы не брали предоплату, поймал проблему не юрист (я думаю, что юрист здесь бы не помог), а именно риэлтор. Которая обратила внимание на несколько звоночков, в итоге зазвучавших набатом. Вспомнил я эту историю сейчас не случайно...

8838 читали · 3 недели назад

ЦБ решил поставить застройщиков в стойло? Документ, который может изменить рынок новостроек

Банк России подготовил новый порядок резервирования кредитов застройщиков. Скучное название, да? Кажется, что речь о чём-то нудном, банковском и не имеющем к нам отношения. Но значимость этого документа не стоит преуменьшать. Если эскроу-реформа в своё время забрала у застройщиков прямой доступ к деньгам дольщиков до ввода дома, то новый подход ЦБ может пойти дальше: он начинает ограничивать свободу маневра застройщика уже внутри самого проекта. Это не внезапная история, которая появилась из ниоткуда...

6428 читали · 1 месяц назад

Ошибка при смене квартиры, которая может дорого обойтись

У некоторых покупателей на вторичке сегодня большие проблемы с пониманием того, как реально движется рынок. И это приводит к ошибкам и неправильным действиям при покупке квартиры. Особенно часто я вижу это у тех покупателей, кто сначала продаёт своё жильё, чтобы купить другое. Сценарий обычно один и тот же. Человек выставляет свою квартиру существенно выше рынка. Она висит месяц, два, три, полгода. Цена постепенно снижается, ну, и реальная стоимость сейчас немного, но растёт. В какой-то момент стоимость объекта становится адекватной рынку и находится покупатель...

17 тыс читали · 1 месяц назад

Как правильно считать комиссию за снижение ставки? Сейчас банки начинают проявлять активность в желании дать кредит, что логично, учитывая как сильно ЦБ зажал заемщиков. И у многих из них есть такая опция, как снижение ставки за комиссию. Расклады, которые предлагают банки, обычно очень заманчивые и сулящие неимоверную выгоду. Но так ли это? Грубо. Некий банк вам говорит, у нас ставка 19,99%, но если вы заплатите комиссию 27,8%, то ставка для вас будет 11,9%. Дальше, делается калькуляция и вам говорят, что при кредите в 5 млн, вы платите комиссию 1,9 млн. Но зато на всем сроке кредита экономите на процентах 12 млн. И ежемесячный платеж будет на 32 тысячи меньше. Выгодно? Ну, вроде красиво, да. Момент первый. Банк ведет расчет от своей базовой ставки. Но это не значит, что его базовая ставка самая выгодная на текущий момент. Потому что, например, сейчас можно получить ипотеку под 16% годовых. Что это значит? Это значит, что правильно предложение банка сравнивать не с их 19,99%, а с этими 16%. И при такой ставке во-первых, разница в платеже будет не 32 тысячи, а 16 тысяч. Во-вторых, разница в уплаченных процентах за весь период будет не 12 млн, а 6 млн. Но все равно же выгодно?! Момент второй. Мы в расчетах выше забыли учесть сумму комиссии. Ведь если вы её платите, то вам кредит в первом случае нужно брать не 5 млн, а плюс 1,9 млн. Т.е. по ставке 11,9% кредит будет уже 6,9 млн. и тогда сравнение с 16% (при которых кредит остался в размере тех же 5 млн) даст следующее: а) ежемесячный платеж у вас стал выше на 4 тысячи б) разница в уплаченных процентах составила всего 530 тысяч (по сути за счет этих лишних 4 тысяч в платеже) Итого, считай по нулям.. Если же ещё добавить сюда то, что ключевая ставка идет вниз и через какое-то время можно будет эти 16% через рефинансирование превратить в 15, потом в 14, 13 и т.п., то "по нулям" превратится в "минус". Я не говорю, что плата за снижение ставки всегда плохо. Каждый раз нужно считать. Но считать, нужно правильно. Так, как я написал выше! 👉 мой канал в Телеграм t.me/...ned 👉 мой канал в МАХ max.ru/...ned

1 месяц назад

Вам говорят, что вашу квартиру можно продать только с большой скидкой? А правда ли это?

Квартиру с пожилым собственником, да ещё и с продажей по доверенности мы продали за три недели и без снижения цены. Хотя до этого продавцу все говорили: "Минус 10% от цены иначе не продать". Это типичная ситуация. Люди при продаже квартиры или дома, даже когда речь идет про обычные случаи без таких сложностей, совершают одну не очевидную, но критичную ошибку. И эта ошибка может стоить им приличных денег, например, в нашем случае порядка 2-3 млн. Но часто, продавцы делают скидки, которые сами даже не замечают...

3121 читали · 1 месяц назад

За день до сделки с квартирой с вас требуют ещё 200 тысяч. Как отвечать на шантаж?

Есть одна очень неприятная история, которая периодические встречается на рынке недвижимости, особенно когда рынок нервный, т.е. находится на переломе тренда или в ситуации заметного падения/роста цен. Это ситуация, когда сделка уже почти собрана, всё вроде бы согласовано, и вдруг одна из сторон говорит: условия меняются или мы не выходим на сделку. Например, продавец вдруг заявляет, что готов теперь продавать квартиру только на 500 тысяч рублей дороже. Или покупатель, наоборот, говорит, я готов покупать, но значительно дешевле...

12,8 тыс читали · 2 месяца назад

Случилось то, о чем я давно предупреждал. И что теперь? Без белого дохода ипотеку не взять? Ипотека умерла и цены пойдут вниз? Или ничего не изменилось - ждём вал ипотечников, которые всё сметут? Завтра выложу видео разбор. Думаю будет интересно даже тем, кто знает, чем макропруденциальный лимит отличается от надбавки) А тем, кто не знает - тем более. UPD. Видеоразбор выложил dzen.ru/...175

2 месяца назад

Скрыли публикацию

1,0×