Ключевая ставка падает — что будет с коммерческой недвижимостью По данным опроса экспертов ЦБ, средняя ключевая ставка в 2026-м ожидается 14%, а в 2027-м — уже 8-10%. Даже умеренное снижение ставки положительно влияет на инвестиционную активность, которая сдерживалась высокой стоимостью заёмного капитала. Что это значит для рынка коммерческой недвижимости? Прямая зависимость: когда ставка падает, стоимость активов растёт. Сейчас покупают объекты с окупаемостью 9-11 лет. Но через год, когда рынок отреагирует на смягчение ДКП, те же самые объекты будут продаваться уже с окупаемостью 11-13 лет. Разница — в цене. (ДКП - денежно-кредитная политика) Если есть возможность вложиться сейчас, пока ставка ещё высокая, а цены не перегреты, — это стоит рассматривать. Особенно когда есть варианты с окупаемостью ниже 8 лет. Рынок движется в сторону оживления. И тот, кто зайдёт до основного роста, окажется в выигрыше. Николай Болотин
Николай Болотин
«Не торопимся» — фраза, которая стоит вам денег
Достаточно часто в работе я сталкиваюсь с выражением «не торопимся», «никуда не спешим» и всё в этом духе. Объясню на примере. Знакомлюсь с собственником помещения, обсуждаем стратегию — аренда или продажа. Я предлагаю конкретное решение: арендатор, готовый сесть здесь и сейчас, или покупатель с живыми деньгами. В ответ слышу: «Не торопимся, ищем дальше». И возникает полное непонимание. Есть вопрос, есть решение — почему всё стоит? Откуда берётся «не спешим» Если мы говорим про продажу, то такая фраза обычно звучит при торге, который не устраивает собственника...
Кейс: 170 м², которые не сдавались, пока не поделили История про то, как правильный подход меняет результат. 🔹Вводные: Собственник купил помещение 170 м². Два месяца пытался сдать. Авито, знакомые, ставка 1000 ₽/м² — звонков нет. Объект стоит. 🔹Что сделали: Вместо того чтобы продолжать предлагать эти 170 метров целиком, мы разобрали ситуацию: — Кто вообще может зайти в эту локацию? — Какие форматы здесь реально востребованы? — Что с проходимостью и окружением? 🔹Вывод: Помещение слишком большое для одного арендатора в этом месте. Но если разделить — появляются варианты. 🔹Результат: После разделения: — Первого арендатора закрыли за две недели. — Второго нашли в течение следующих двух месяцев. Итоговая ставка выросла с изначальных 1000 ₽/м² до 1500+ ₽/м². То есть объект сдали в полтора раза дороже, чем планировалось, и загрузили полностью✅ 🔹Что имеем в цифрах: — Два месяца объект простаивал с заниженной ставкой. — После анализа и разделения за 2,5 месяца нашли арендаторов на всю площадь. — Итоговая ставка — выше ожиданий собственника. 🔹Вывод: Иногда дело не в рынке, а в том, как именно предлагать помещение. Достаточно разобрать локацию, трафик и спрос — и объект начинает работать так, как изначально не получалось.
Селф-сторедж: почему я присматриваюсь к этой нише Я уже писал об этом, но тема стоит того, чтобы вернуться. В Америке селф-сторедж (индивидуальные кладовки) давно стал мейнстримом. У нас только начинает раскачиваться. И для инвестора это самый вкусный момент.💸 Почему есть спрос? Квартиры маленькие, балконов нет, вещей у людей все больше. Онлайн-торговля растет интенсивными темпами — мелким предпринимателям тоже нужно где-то хранить товар. Кладовки нужны и в миллионниках, и в областных центрах. Люди везде одинаково не знают, куда деть лыжи и шины.🛞 Что с этого инвестору? Не надо самому строить склад и думать, как его наполнять. Схема проще: покупаете помещение, отдаете в управление тем, кто уже умеет (Складно, Мегасклад и подобные), получаете деньги и не паритесь.👌 Про деньги. Рынок молодой, игроков мало, спрос только просыпается. Если зайти сейчас, через 3–5 лет такой актив продадите в полтора-два раза дороже. Плюс все это время капает аренда. И важный момент: в кризис люди не перестают хранить вещи. В отличие от офисов и магазинов, этот формат проседает гораздо меньше. Коротко почему мне это нравится: рынок растет, в управление лезть не надо, есть готовые решения с окупаемостью до 5 лет, а через пару лет актив реально продать с хорошим плюсом.🫰 Если интересно покопаться в цифрах или посмотреть на живые примеры — пишите. Расскажу без воды. С уважением, ваш брокер Николай
