Николай Болотин

Кейс: 170 м², которые не сдавались, пока не поделили История про то, как правильный подход меняет результат. 🔹Вводные: Собственник купил помещение 170 м². Два месяца пытался сдать. Авито, знакомые, ставка 1000 ₽/м² — звонков нет. Объект стоит. 🔹Что сделали: Вместо того чтобы продолжать предлагать эти 170 метров целиком, мы разобрали ситуацию: — Кто вообще может зайти в эту локацию? — Какие форматы здесь реально востребованы? — Что с проходимостью и окружением? 🔹Вывод: Помещение слишком большое для одного арендатора в этом месте. Но если разделить — появляются варианты. 🔹Результат: После разделения: — Первого арендатора закрыли за две недели. — Второго нашли в течение следующих двух месяцев. Итоговая ставка выросла с изначальных 1000 ₽/м² до 1500+ ₽/м². То есть объект сдали в полтора раза дороже, чем планировалось, и загрузили полностью✅ 🔹Что имеем в цифрах: — Два месяца объект простаивал с заниженной ставкой. — После анализа и разделения за 2,5 месяца нашли арендаторов на всю площадь. — Итоговая ставка — выше ожиданий собственника. 🔹Вывод: Иногда дело не в рынке, а в том, как именно предлагать помещение. Достаточно разобрать локацию, трафик и спрос — и объект начинает работать так, как изначально не получалось.

Селф-сторедж: почему я присматриваюсь к этой нише Я уже писал об этом, но тема стоит того, чтобы вернуться. В Америке селф-сторедж (индивидуальные кладовки) давно стал мейнстримом. У нас только начинает раскачиваться. И для инвестора это самый вкусный момент.💸 Почему есть спрос? Квартиры маленькие, балконов нет, вещей у людей все больше. Онлайн-торговля растет интенсивными темпами — мелким предпринимателям тоже нужно где-то хранить товар. Кладовки нужны и в миллионниках, и в областных центрах. Люди везде одинаково не знают, куда деть лыжи и шины.🛞 Что с этого инвестору? Не надо самому строить склад и думать, как его наполнять. Схема проще: покупаете помещение, отдаете в управление тем, кто уже умеет (Складно, Мегасклад и подобные), получаете деньги и не паритесь.👌 Про деньги. Рынок молодой, игроков мало, спрос только просыпается. Если зайти сейчас, через 3–5 лет такой актив продадите в полтора-два раза дороже. Плюс все это время капает аренда. И важный момент: в кризис люди не перестают хранить вещи. В отличие от офисов и магазинов, этот формат проседает гораздо меньше. Коротко почему мне это нравится: рынок растет, в управление лезть не надо, есть готовые решения с окупаемостью до 5 лет, а через пару лет актив реально продать с хорошим плюсом.🫰 Если интересно покопаться в цифрах или посмотреть на живые примеры — пишите. Расскажу без воды. С уважением, ваш брокер Николай

50% годовых на недвижимости? Давайте разбираться 50% годовых на недвижимости звучит как нечто из мира фантастики или мошеннических схем. Я вас понимаю. Сам бы насторожился. Но давайте разложим эту цифру по полочкам. Не как маркетинговый ход, а как реальную математику, основанную на определенной стратегии. Из чего она складывается? Путь в три шага. Находим объект. Не «просто помещение», а объект с потенциалом. Часто это неликвид на первый взгляд: устаревшая отделка, неудачная планировка, который требует грамотного подхода. Создаем арендный бизнес. Проводим редевелопмент (ремонт, зонирование) и сдаем его надежному арендатору, обычно федеральной сети. Подписываем долгосрочный договор. Теперь это уже не «стены», а готовый актив с денежным потоком. Продаем. Вот здесь и рождается основная часть доходности. Вы продаете не квадратные метры, а стабильный бизнес. Такой актив стоит в разы дороже первоначальных вложений. Максимальная прибыль достигается, когда весь цикл — от покупки до продажи готового бизнеса — укладывается в полгода-год. Это период, когда вы уже зафиксировали рост стоимости, но еще не ждете годами возврата вложений только через аренду. Теперь к цифрам. Доход складывается из двух потоков: Арендные платежи: стабильный пассивный доход на период владения. Разница между покупкой и продажей:капитализация ваших усилий и рисков. Именно она дает всплеск доходности в год продажи. Частые возражения: ❓ «А вдруг арендатор съедет?» А вдруг метеорит упадет? Абсурд? Такое тоже может быть. Риски есть везде. Но прежде чем инвестировать, мы проводим анализ — в том числе анализ надежности арендатора. Заключая договор с крупной сетью, вы сводите риск внезапного съезда к минимуму. Их бизнес-модель рассчитана на годы работы в одной точке. ❓ «Я лучше на депозит положу, так надежнее.» На депозите — цифры на экране, которые часто не успевают за инфляцией. Недвижимость — это реальный актив, который вы можете потрогать. А арендатор в нем — это генератор прибыли, который эту инфляцию обгоняет. Сравните: доходность проверенного арендного бизнеса и текущие ставки по вкладам. Разница говорит сама за себя. Что в сухом остатке? 50% годовых — это не магия, а результат работы по конкретной схеме: покупка → добавление стоимости (редевелопмент + поиск арендатора) → продажа готового продукта в сжатые сроки. Это стратегия не для всех. Она для тех, кто готов к более активным инвестициям, чем просто положить деньги в банк, и хочет получить за свою готовность действовать соответствующую прибыль. Если вам интересно разобрать эту схему на конкретном примере с цифрами — напишите мне. Покажу, как это работает в реальности, а не в теории.

Кто я такой и чем могу быть полезен? Если вы читали мои посты, то уже примерно понимаете, чем я занимаюсь. Но, как и в хорошем договоре, за общими фразами должны следовать конкретные пункты😉 👋 Меня зовут Николай Болотин, я брокер по коммерческой недвижимости в Агентстве недвижимости «Топаз». Мои ключевые компетенции: 1. Создание ГАБ (готовый арендный бизнес). Если вы хотите инвестировать в недвижимость для по-настоящему пассивного дохода или планируете увеличить капитал за счет перепродажи — я помогу. Покажу проверенные объекты с уже работающими арендаторами. Или, если хотите, реализуем проект с нуля: найдем «сырой» лот, проведем редевелопмент и найдем надежного арендатора. Вы получите готовый актив, который будет приносить деньги с первого дня. 2. Поиск арендатора для вашего помещения. Если ваше коммерческое помещение пустует — это вопрос не везения, а правильной стратегии. Я проанализирую объект, рынок и предложения конкурентов, чтобы найти арендатора быстро и на выгодных для вас условиях. Мой подход — не просто выставить объявление, а создать привлекательное предложение, продвигать ваш объект и превратить его в источник дохода. 3. Продажа вашего объекта по максимальной цене. За продажей объекта стоит целый комплекс работ, который я помогу провести: • Точная оценка, отражающая реальную рыночную стоимость. • Профессиональная презентация, которая выделит ваш объект среди других. • Подготовка и проверка документации, гарантия чистоты и юридической безопасности каждого этапа. • Поиск не просто смотрящего, а готового к сделке покупателя. Важный момент: я работаю не один. За моими плечами — команда АН «Топаз». Вместе мы можем решить практически любой вопрос, связанный с недвижимостью и инвестициями: ✔️ Коллеги-специалисты по жилой недвижимости (квартиры, дома, земля). ✔️ Юристы, которые проверят чистоту сделки и оформят документы. ✔️ Эксперты по инвестициям, которые помогут просчитать риски и доходность. Плюсом ко всему, мы обладаем базой клиентов. Возможно, среди них уже есть тот, кто ищет именно ваш объект🔍 Мой принцип: Я беру на себя всю сложную работу — переговоры, анализ, документы, — чтобы вы получали понятный, прогнозируемый и выгодный результат. Буду рад ответить на ваши вопросы и обсудить конкретные задачи. Полезные ссылки: ВК: https://vk.com/bo_nil Телеграмм канал: https://t.me/bo_n1l Презентация: https://disk.yandex.ru/d/KmDS1adMwe-2IA Контакты: 📞 Телефон: 8 952 753-62-21 📱 Telegram: @bo_nil_topaz

История одного поиска: как арендатор выбрал мой объект из 10+ вариантов Хочу поделиться одной историей из практики, которая наглядно показывает, как важно чувствовать клиента и уметь работать с предложением. В ней не было ничего сверхъестественного — только внимание к деталям и готовность действовать. Все началось в июне. Мне позвонил мужчина, который присматривал помещение под компьютерный клуб. Тогда разговор был ознакомительный — он изучал рынок, прикидывал возможности. Конкретных шагов не последовало, мы пообщались и разошлись. Ситуация изменилась, когда ко мне попал объект, идеально подходящий под его задачу. Я сразу вспомнил про того клиента, позвонил, рассказал про помещение. Мы встретились, осмотрели новый вариант, а заодно и тот, по которому он звонил изначально. В конце встречи я спросил, какое помещение ему больше подходит и почему. Мы разобрали плюсы и минусы каждого, пожали руки и разошлись. Спустя несколько дней я снова связался с ним, чтобы узнать его мнение. В ходе откровенного разговора выяснилось, что у него на руках было больше 10 вариантов, и некоторые из них, на его взгляд, казались интереснее моего. Первый вывод: если клиент делится с вами такой информацией — это знак доверия. Значит, он видит в вас не просто «предлагателя помещений», а скорее советчика. Сидеть и ждать, что он выберет именно мой объект из десятков других, было бы неразумно. Теория вероятности была не на моей стороне. Тогда я позвонил собственникам моего объекта, честно объяснил ситуацию: конкуренция высокая, но арендатор — целевой и заинтересованный. Мы обсудили, как можно улучшить наше предложение, сделать его более гибким и привлекательным. Благодаря предыдущим разговорам с клиентом, я уже понимал, что для него было по-настоящему важно. Мы скорректировали условия. Встретились снова. И в этот раз арендатор сказал ту самую фразу: «Сейчас это то, что нужно». Мы закрыли сделку, сейчас он уже успешно работает. Что я вынес для себя из этой истории: 1. Важно оставаться в диалоге и слышать, а не просто слушать. Задавать вопросы, улавливать, что стоит за словами. Иногда — мягко подтолкнуть, иногда — вовремя отступить. Если клиент идет на откровенный разговор — это уже полдела. 2. Объект — это просто стены. А предложение — это то, что мы можем менять. Нельзя изменить метры или расположение, но всегда можно работать с условиями, сроками, дополнительными возможностями. Если объект не арендуется — возможно, дело не в нем, а в том, как он подан. 3. Теория вероятностей перестает работать, когда ты делаешь чуть больше обычного.Иногда один звонок, одна уступка или одна вовремя предложенная возможность решают все. Для меня это было очередным напоминанием: в нашей работе важно не просто «вот это помещение, вот цена». Важно собирать картину из потребностей клиента, возможностей собственника и рыночной ситуации. И иногда именно это — а не стены — становится решающим фактором. Для арендодателей это тоже полезная история: гибкость и готовность обсуждать условия часто значат не меньше, чем сами квадратные метры.