Николай Болотин

Кейс: 170 м², которые не сдавались, пока не поделили История про то, как правильный подход меняет результат. 🔹Вводные: Собственник купил помещение 170 м². Два месяца пытался сдать. Авито, знакомые, ставка 1000 ₽/м² — звонков нет. Объект стоит. 🔹Что сделали: Вместо того чтобы продолжать предлагать эти 170 метров целиком, мы разобрали ситуацию: — Кто вообще может зайти в эту локацию? — Какие форматы здесь реально востребованы? — Что с проходимостью и окружением? 🔹Вывод: Помещение слишком большое для одного арендатора в этом месте. Но если разделить — появляются варианты. 🔹Результат: После разделения: — Первого арендатора закрыли за две недели. — Второго нашли в течение следующих двух месяцев. Итоговая ставка выросла с изначальных 1000 ₽/м² до 1500+ ₽/м². То есть объект сдали в полтора раза дороже, чем планировалось, и загрузили полностью✅ 🔹Что имеем в цифрах: — Два месяца объект простаивал с заниженной ставкой. — После анализа и разделения за 2,5 месяца нашли арендаторов на всю площадь. — Итоговая ставка — выше ожиданий собственника. 🔹Вывод: Иногда дело не в рынке, а в том, как именно предлагать помещение. Достаточно разобрать локацию, трафик и спрос — и объект начинает работать так, как изначально не получалось.

Селф-сторедж: почему я присматриваюсь к этой нише Я уже писал об этом, но тема стоит того, чтобы вернуться. В Америке селф-сторедж (индивидуальные кладовки) давно стал мейнстримом. У нас только начинает раскачиваться. И для инвестора это самый вкусный момент.💸 Почему есть спрос? Квартиры маленькие, балконов нет, вещей у людей все больше. Онлайн-торговля растет интенсивными темпами — мелким предпринимателям тоже нужно где-то хранить товар. Кладовки нужны и в миллионниках, и в областных центрах. Люди везде одинаково не знают, куда деть лыжи и шины.🛞 Что с этого инвестору? Не надо самому строить склад и думать, как его наполнять. Схема проще: покупаете помещение, отдаете в управление тем, кто уже умеет (Складно, Мегасклад и подобные), получаете деньги и не паритесь.👌 Про деньги. Рынок молодой, игроков мало, спрос только просыпается. Если зайти сейчас, через 3–5 лет такой актив продадите в полтора-два раза дороже. Плюс все это время капает аренда. И важный момент: в кризис люди не перестают хранить вещи. В отличие от офисов и магазинов, этот формат проседает гораздо меньше. Коротко почему мне это нравится: рынок растет, в управление лезть не надо, есть готовые решения с окупаемостью до 5 лет, а через пару лет актив реально продать с хорошим плюсом.🫰 Если интересно покопаться в цифрах или посмотреть на живые примеры — пишите. Расскажу без воды. С уважением, ваш брокер Николай

50% годовых на недвижимости? Давайте разбираться 50% годовых на недвижимости звучит как нечто из мира фантастики или мошеннических схем. Я вас понимаю. Сам бы насторожился. Но давайте разложим эту цифру по полочкам. Не как маркетинговый ход, а как реальную математику, основанную на определенной стратегии. Из чего она складывается? Путь в три шага. Находим объект. Не «просто помещение», а объект с потенциалом. Часто это неликвид на первый взгляд: устаревшая отделка, неудачная планировка, который требует грамотного подхода. Создаем арендный бизнес. Проводим редевелопмент (ремонт, зонирование) и сдаем его надежному арендатору, обычно федеральной сети. Подписываем долгосрочный договор. Теперь это уже не «стены», а готовый актив с денежным потоком. Продаем. Вот здесь и рождается основная часть доходности. Вы продаете не квадратные метры, а стабильный бизнес. Такой актив стоит в разы дороже первоначальных вложений. Максимальная прибыль достигается, когда весь цикл — от покупки до продажи готового бизнеса — укладывается в полгода-год. Это период, когда вы уже зафиксировали рост стоимости, но еще не ждете годами возврата вложений только через аренду. Теперь к цифрам. Доход складывается из двух потоков: Арендные платежи: стабильный пассивный доход на период владения. Разница между покупкой и продажей:капитализация ваших усилий и рисков. Именно она дает всплеск доходности в год продажи. Частые возражения: ❓ «А вдруг арендатор съедет?» А вдруг метеорит упадет? Абсурд? Такое тоже может быть. Риски есть везде. Но прежде чем инвестировать, мы проводим анализ — в том числе анализ надежности арендатора. Заключая договор с крупной сетью, вы сводите риск внезапного съезда к минимуму. Их бизнес-модель рассчитана на годы работы в одной точке. ❓ «Я лучше на депозит положу, так надежнее.» На депозите — цифры на экране, которые часто не успевают за инфляцией. Недвижимость — это реальный актив, который вы можете потрогать. А арендатор в нем — это генератор прибыли, который эту инфляцию обгоняет. Сравните: доходность проверенного арендного бизнеса и текущие ставки по вкладам. Разница говорит сама за себя. Что в сухом остатке? 50% годовых — это не магия, а результат работы по конкретной схеме: покупка → добавление стоимости (редевелопмент + поиск арендатора) → продажа готового продукта в сжатые сроки. Это стратегия не для всех. Она для тех, кто готов к более активным инвестициям, чем просто положить деньги в банк, и хочет получить за свою готовность действовать соответствующую прибыль. Если вам интересно разобрать эту схему на конкретном примере с цифрами — напишите мне. Покажу, как это работает в реальности, а не в теории.