Николай Болотин

Кейс: 170 м², которые не сдавались, пока не поделили История про то, как правильный подход меняет результат. 🔹Вводные: Собственник купил помещение 170 м². Два месяца пытался сдать. Авито, знакомые, ставка 1000 ₽/м² — звонков нет. Объект стоит. 🔹Что сделали: Вместо того чтобы продолжать предлагать эти 170 метров целиком, мы разобрали ситуацию: — Кто вообще может зайти в эту локацию? — Какие форматы здесь реально востребованы? — Что с проходимостью и окружением? 🔹Вывод: Помещение слишком большое для одного арендатора в этом месте. Но если разделить — появляются варианты. 🔹Результат: После разделения: — Первого арендатора закрыли за две недели. — Второго нашли в течение следующих двух месяцев. Итоговая ставка выросла с изначальных 1000 ₽/м² до 1500+ ₽/м². То есть объект сдали в полтора раза дороже, чем планировалось, и загрузили полностью✅ 🔹Что имеем в цифрах: — Два месяца объект простаивал с заниженной ставкой. — После анализа и разделения за 2,5 месяца нашли арендаторов на всю площадь. — Итоговая ставка — выше ожиданий собственника. 🔹Вывод: Иногда дело не в рынке, а в том, как именно предлагать помещение. Достаточно разобрать локацию, трафик и спрос — и объект начинает работать так, как изначально не получалось.

Селф-сторедж: почему я присматриваюсь к этой нише Я уже писал об этом, но тема стоит того, чтобы вернуться. В Америке селф-сторедж (индивидуальные кладовки) давно стал мейнстримом. У нас только начинает раскачиваться. И для инвестора это самый вкусный момент.💸 Почему есть спрос? Квартиры маленькие, балконов нет, вещей у людей все больше. Онлайн-торговля растет интенсивными темпами — мелким предпринимателям тоже нужно где-то хранить товар. Кладовки нужны и в миллионниках, и в областных центрах. Люди везде одинаково не знают, куда деть лыжи и шины.🛞 Что с этого инвестору? Не надо самому строить склад и думать, как его наполнять. Схема проще: покупаете помещение, отдаете в управление тем, кто уже умеет (Складно, Мегасклад и подобные), получаете деньги и не паритесь.👌 Про деньги. Рынок молодой, игроков мало, спрос только просыпается. Если зайти сейчас, через 3–5 лет такой актив продадите в полтора-два раза дороже. Плюс все это время капает аренда. И важный момент: в кризис люди не перестают хранить вещи. В отличие от офисов и магазинов, этот формат проседает гораздо меньше. Коротко почему мне это нравится: рынок растет, в управление лезть не надо, есть готовые решения с окупаемостью до 5 лет, а через пару лет актив реально продать с хорошим плюсом.🫰 Если интересно покопаться в цифрах или посмотреть на живые примеры — пишите. Расскажу без воды. С уважением, ваш брокер Николай

50% годовых на недвижимости? Давайте разбираться 50% годовых на недвижимости звучит как нечто из мира фантастики или мошеннических схем. Я вас понимаю. Сам бы насторожился. Но давайте разложим эту цифру по полочкам. Не как маркетинговый ход, а как реальную математику, основанную на определенной стратегии. Из чего она складывается? Путь в три шага. Находим объект. Не «просто помещение», а объект с потенциалом. Часто это неликвид на первый взгляд: устаревшая отделка, неудачная планировка, который требует грамотного подхода. Создаем арендный бизнес. Проводим редевелопмент (ремонт, зонирование) и сдаем его надежному арендатору, обычно федеральной сети. Подписываем долгосрочный договор. Теперь это уже не «стены», а готовый актив с денежным потоком. Продаем. Вот здесь и рождается основная часть доходности. Вы продаете не квадратные метры, а стабильный бизнес. Такой актив стоит в разы дороже первоначальных вложений. Максимальная прибыль достигается, когда весь цикл — от покупки до продажи готового бизнеса — укладывается в полгода-год. Это период, когда вы уже зафиксировали рост стоимости, но еще не ждете годами возврата вложений только через аренду. Теперь к цифрам. Доход складывается из двух потоков: Арендные платежи: стабильный пассивный доход на период владения. Разница между покупкой и продажей:капитализация ваших усилий и рисков. Именно она дает всплеск доходности в год продажи. Частые возражения: ❓ «А вдруг арендатор съедет?» А вдруг метеорит упадет? Абсурд? Такое тоже может быть. Риски есть везде. Но прежде чем инвестировать, мы проводим анализ — в том числе анализ надежности арендатора. Заключая договор с крупной сетью, вы сводите риск внезапного съезда к минимуму. Их бизнес-модель рассчитана на годы работы в одной точке. ❓ «Я лучше на депозит положу, так надежнее.» На депозите — цифры на экране, которые часто не успевают за инфляцией. Недвижимость — это реальный актив, который вы можете потрогать. А арендатор в нем — это генератор прибыли, который эту инфляцию обгоняет. Сравните: доходность проверенного арендного бизнеса и текущие ставки по вкладам. Разница говорит сама за себя. Что в сухом остатке? 50% годовых — это не магия, а результат работы по конкретной схеме: покупка → добавление стоимости (редевелопмент + поиск арендатора) → продажа готового продукта в сжатые сроки. Это стратегия не для всех. Она для тех, кто готов к более активным инвестициям, чем просто положить деньги в банк, и хочет получить за свою готовность действовать соответствующую прибыль. Если вам интересно разобрать эту схему на конкретном примере с цифрами — напишите мне. Покажу, как это работает в реальности, а не в теории.

Кто я такой и чем могу быть полезен? Если вы читали мои посты, то уже примерно понимаете, чем я занимаюсь. Но, как и в хорошем договоре, за общими фразами должны следовать конкретные пункты😉 👋 Меня зовут Николай Болотин, я брокер по коммерческой недвижимости в Агентстве недвижимости «Топаз». Мои ключевые компетенции: 1. Создание ГАБ (готовый арендный бизнес). Если вы хотите инвестировать в недвижимость для по-настоящему пассивного дохода или планируете увеличить капитал за счет перепродажи — я помогу. Покажу проверенные объекты с уже работающими арендаторами. Или, если хотите, реализуем проект с нуля: найдем «сырой» лот, проведем редевелопмент и найдем надежного арендатора. Вы получите готовый актив, который будет приносить деньги с первого дня. 2. Поиск арендатора для вашего помещения. Если ваше коммерческое помещение пустует — это вопрос не везения, а правильной стратегии. Я проанализирую объект, рынок и предложения конкурентов, чтобы найти арендатора быстро и на выгодных для вас условиях. Мой подход — не просто выставить объявление, а создать привлекательное предложение, продвигать ваш объект и превратить его в источник дохода. 3. Продажа вашего объекта по максимальной цене. За продажей объекта стоит целый комплекс работ, который я помогу провести: • Точная оценка, отражающая реальную рыночную стоимость. • Профессиональная презентация, которая выделит ваш объект среди других. • Подготовка и проверка документации, гарантия чистоты и юридической безопасности каждого этапа. • Поиск не просто смотрящего, а готового к сделке покупателя. Важный момент: я работаю не один. За моими плечами — команда АН «Топаз». Вместе мы можем решить практически любой вопрос, связанный с недвижимостью и инвестициями: ✔️ Коллеги-специалисты по жилой недвижимости (квартиры, дома, земля). ✔️ Юристы, которые проверят чистоту сделки и оформят документы. ✔️ Эксперты по инвестициям, которые помогут просчитать риски и доходность. Плюсом ко всему, мы обладаем базой клиентов. Возможно, среди них уже есть тот, кто ищет именно ваш объект🔍 Мой принцип: Я беру на себя всю сложную работу — переговоры, анализ, документы, — чтобы вы получали понятный, прогнозируемый и выгодный результат. Буду рад ответить на ваши вопросы и обсудить конкретные задачи. Полезные ссылки: ВК: https://vk.com/bo_nil Телеграмм канал: https://t.me/bo_n1l Презентация: https://disk.yandex.ru/d/KmDS1adMwe-2IA Контакты: 📞 Телефон: 8 952 753-62-21 📱 Telegram: @bo_nil_topaz

История одного поиска: как арендатор выбрал мой объект из 10+ вариантов Хочу поделиться одной историей из практики, которая наглядно показывает, как важно чувствовать клиента и уметь работать с предложением. В ней не было ничего сверхъестественного — только внимание к деталям и готовность действовать. Все началось в июне. Мне позвонил мужчина, который присматривал помещение под компьютерный клуб. Тогда разговор был ознакомительный — он изучал рынок, прикидывал возможности. Конкретных шагов не последовало, мы пообщались и разошлись. Ситуация изменилась, когда ко мне попал объект, идеально подходящий под его задачу. Я сразу вспомнил про того клиента, позвонил, рассказал про помещение. Мы встретились, осмотрели новый вариант, а заодно и тот, по которому он звонил изначально. В конце встречи я спросил, какое помещение ему больше подходит и почему. Мы разобрали плюсы и минусы каждого, пожали руки и разошлись. Спустя несколько дней я снова связался с ним, чтобы узнать его мнение. В ходе откровенного разговора выяснилось, что у него на руках было больше 10 вариантов, и некоторые из них, на его взгляд, казались интереснее моего. Первый вывод: если клиент делится с вами такой информацией — это знак доверия. Значит, он видит в вас не просто «предлагателя помещений», а скорее советчика. Сидеть и ждать, что он выберет именно мой объект из десятков других, было бы неразумно. Теория вероятности была не на моей стороне. Тогда я позвонил собственникам моего объекта, честно объяснил ситуацию: конкуренция высокая, но арендатор — целевой и заинтересованный. Мы обсудили, как можно улучшить наше предложение, сделать его более гибким и привлекательным. Благодаря предыдущим разговорам с клиентом, я уже понимал, что для него было по-настоящему важно. Мы скорректировали условия. Встретились снова. И в этот раз арендатор сказал ту самую фразу: «Сейчас это то, что нужно». Мы закрыли сделку, сейчас он уже успешно работает. Что я вынес для себя из этой истории: 1. Важно оставаться в диалоге и слышать, а не просто слушать. Задавать вопросы, улавливать, что стоит за словами. Иногда — мягко подтолкнуть, иногда — вовремя отступить. Если клиент идет на откровенный разговор — это уже полдела. 2. Объект — это просто стены. А предложение — это то, что мы можем менять. Нельзя изменить метры или расположение, но всегда можно работать с условиями, сроками, дополнительными возможностями. Если объект не арендуется — возможно, дело не в нем, а в том, как он подан. 3. Теория вероятностей перестает работать, когда ты делаешь чуть больше обычного.Иногда один звонок, одна уступка или одна вовремя предложенная возможность решают все. Для меня это было очередным напоминанием: в нашей работе важно не просто «вот это помещение, вот цена». Важно собирать картину из потребностей клиента, возможностей собственника и рыночной ситуации. И иногда именно это — а не стены — становится решающим фактором. Для арендодателей это тоже полезная история: гибкость и готовность обсуждать условия часто значат не меньше, чем сами квадратные метры.

Кейс: как найти арендатора за 2 дня, когда кажется, что вариантов нет😶‍🌫️ Хочу поделиться историей, которая наглядно показывает: часто решение проблемы лежит не в упорном ожидании, а в умении играть имеющейся информацией.🎲 Исходная ситуация: Работаю с одним ТЦ. Освободилась небольшая, но очень проходная площадь прямо на входе. Разместил объявление — тишина. Предложил своим активным заявкам — интереса нет. Казалось бы, тупик. Остается только ждать, пока кто-то сам не позвонит.🗿 Решение: сменить угол атаки В это же время я договорился о сотрудничестве с другим ТЦ — через дорогу от первого. И у меня в голове щёлкнуло: я теперь предлагаю клиенту не просто стены, а локацию. У меня есть два разных объекта через дорогу с разными условиями, планировками и ставками. Я выставил объявление по второму ТЦ, но теперь в переговорах мог с чистой совестью говорить: «Если по каким-то параметрам этот объект не подойдет, у меня есть вариант напротив».💡 Результат, который удивил даже меня: На следующий день — звонок по новому объявлению. Клиенту нужна была как раз небольшая площадь, которой не было во втором ТЦ. Но вы же помните, где она была? Правильно — в первом, том самом, где никто не звонил. Мы встретились, посмотрели помещение в первом ТЦ, и... ударили по рукам. Сделку закрыли за два дня с момента, когда казалось, что все варианты исчерпаны. Что в сухом остатке? Для собственника: ликвидирован простой, принесен доход.🫰 Для арендатора: найдено идеальное помещение под его задачу.👌 Для меня: закрытая сделка, полезный контакт, укрепление репутации и подтверждение простой истины.👔 Вывод: Не бывает «неликвида». Бывает недостаток вариантов для клиента. Когда вы перестаете быть «приложением к одному объекту» и начинаете мыслить как навигатор по рынку, даже самая сложная ситуация решается быстро и красиво. Именно так я и работаю — не продаю квадратные метры, а решаю бизнес-задачи, соединяя людей и возможности.😉 А вам приходилось находить неочевидные решения для, казалось бы, тупиковых ситуаций?

Пустует помещение? Ваши убытки больше, чем кажется👀 Когда помещение пустует, многие считают только недополученную аренду. Но настоящие убытки всегда выше. Давайте разберем на простом примере. Допустим, ваше помещение должно сдаваться за 100 000 ₽ в месяц. Что вы теряете за 1 месяц простоя: 1. Не получено аренды: 100 000 ₽ 2. Налог на имущество: ~5 000 ₽ 3. Коммунальные платежи: ~8 000 ₽ Итого за 1 месяц: 113 000 ₽ убытка🥴 ❗️А теперь главное — про индексацию❗️ Допустим, вы полгода искали арендатора, который согласится на 110 000 ₽ вместо 100 000 ₽. Кажется, вы получили +10% к доходу. Но посчитаем реальность: За 6 месяцев простоя вы потеряли: 113 000 ₽ × 6 = 678 000 ₽ Ваша "надбавка" в 10 000 ₽ в месяц будет окупать эти потери 68 месяцев (почти 6 лет!) Вывод: Получается, что вся ваша надбавка в 10 000 ₽/месс. в течение 6 лет будет уходить только на то, чтобы компенсировать убытки от тех 6 месяцев простоя. Шесть лет — только чтобы отбить разницу. Лучше сдать сегодня по рыночной цене, чем ждать идеального арендатора месяцами. Стабильный доход всегда выгоднее гипотетической надбавки.💰 Каждый месяц простоя — это не только потеря аренды, но и выброшенные деньги на налоги и коммуналку. А вы считали свои реальные убытки от простоя?

От 6 до 10 лет: какой срок окупаемости коммерческой недвижимости выбрать? Срок окупаемости — один из главных вопросов при выборе объекта. Одни ищут варианты с окупаемостью до 6 лет, другие предпочитают не рисковать и рассматривают объекты с окупаемостью 8-9 лет и более. Давайте разберемся, какие варианты бывают и для каких целей подходят. 8-10 лет — надежная классика Объекты с такой окупаемостью — это стабильные и предсказуемые вложения. Особенно в регионах, где стоимость квадратного метра ниже, а условия часто привлекательнее. Если вы хотите надежно вложить деньги и получать стабильный доход — такие варианты смело можно рассматривать. Это как долгосрочный депозит, но с более высокой доходностью. 7-8 лет — «акционные» предложения Такие объекты встречаются реже и обычно интереснее для инвестиций. Здесь уже можно думать о стратегии перепродажи: купить с окупаемостью 7 лет, а через некоторое время продать с окупаемостью 9 лет. Вы заработаете на разнице в стоимости, плюс получите доход от аренды за период владения. Менее 7 лет — высокий потенциал, но и риски Объекты с очень быстрой окупаемостью — это чаще всего помещения с особенностями. Например, цоколь в «глухой» локации или пространство с неочевидным потенциалом. Почему это может быть интересно? Иногда такие помещения привлекают федеральных арендаторов, которые ценят конкретные параметры, а не только местоположение. Ключевой момент: с такими объектами лучше работать именно с федеральными арендаторами. Они редко съезжают, в отличие от индивидуальных предпринимателей, а их надежность компенсирует неидеальную локацию. Такие объекты — отличный вариант для перепродажи. После заключения договора с сетевым арендатором стоимость помещения может вырасти в 1,5 раза. Что в итоге? Выбор зависит от ваших целей и готовности к риску: Если хотите быстро приумножить капитал — рассматривайте объекты с окупаемостью менее 7 лет, но будьте готовы к более активному участию и анализу. Если важнее стабильность — выбирайте проверенные варианты с окупаемостью 8-10 лет. Как и в случае с акциями, здесь работает правило: выше доходность — выше риски. Диверсификация — лучшая стратегия. Можно часть средств вложить в «рискованные» объекты с быстрой окупаемостью, а часть — в стабильные активы для пассивного дохода. А какой срок окупаемости кажется вам наиболее привлекательным?

На что обращать внимание при подписании договора аренды: взгляд собственника Любой договор стоит читать внимательно — это знают все. Но некоторые пункты заслуживают особого внимания, ведь от них зависит ваша прибыль и спокойствие. Разберём ключевые моменты, которые встречаются в каждом договоре. 1. Индексация — тонкости формулировок Если индексация прописана как «по соглашению сторон», будьте готовы к ежегодным переговорам. Это не плохо и не хорошо — просто особенность, которую нужно учитывать. Сетевые арендаторы часто настаивают на таком варианте и редко идут на изменения. Главное — понимать это заранее и закладывать возможные риски в свои планы. 2. Срок договора — нюансы расторжения Для арендатора выход из договора обычно не составляет проблемы — будь то 11 месяцев или несколько лет. А вот для собственника ситуация иная: если арендатор исправно платит и выполняет условия, досрочное расторжение (при долгосрочном договоре) возможно только через суд или по взаимному согласию. Это стоит учитывать, планируя свои долгосрочные цели. 3. Коммунальные платежи — считаем реальный доход Важно четко понимать: Кто и как оплачивает коммунальные услуги Включены ли они в арендную ставку Если платежи включены в стоимость аренды, не забудьте вычесть эти расходы при расчете чистого дохода. Иначе может оказаться, что часть полученных средств тут же уйдет на оплату счетов. И напоследок — внимание к деталям Не забудьте проверить все цифры — особенно в разделе про арендные платежи. А то мало ли, нолик забыли дописать 😄 Конечно, каждый случай уникален. Но внимание к этим пунктам поможет сделать сотрудничество комфортным и предсказуемым для обеих сторон.

Что отталкивает арендатора: три неочевидные ошибки собственников Наблюдая за сделками, я часто замечаю, как небольшие детали могут испортить даже перспективные переговоры. Поделюсь тремя моментами, которые незаметно для самих собственников снижают доверие арендаторов. 1. Неопределенность вместо конкретики Арендатор приходит смотреть готовое предложение, а не создавать его с нуля. Когда он слышит «с электричеством разберёмся» или «поделим помещение как хотите», это вызывает вопросы. Лучше сразу говорить: Какая мощность доступна сейчас Какой процесс её увеличения Конкретные варианты зонирования Исключение — когда арендатор ищет уникальное решение и готов участвовать в планировании. Но такие случаи редки. 2. Партнёр vs подчинённый Помещение — это продукт, а арендатор — клиент, который приносит доход. Отношения «я собственник, поэтому вы мне должны» работают против сделки. Успешные арендодатели воспринимают арендатора как партнёра: Интересуются его бизнес-целями Предлагают гибкие условия Общаются на равных Ведь пустующее помещение не приносит дохода никому. 3. Давление и спешка Попытки подтолкнуть к решению («ещё три человека смотрят», «цена вырастет на следующей неделе») часто считываются как манипуляция. Это пугает больше, чем убеждает. Особенно если собственник нервничает из-за долгого простоя — его тревога передаётся арендатору. Здесь помогает брокер: он сохраняет спокойствие и ведёт переговоры без эмоций, ориентируясь на логику и выгоды. Что в итоге? Арендатор выбирает не только стены и локацию, но и комфорт взаимодействия. Чёткость условий, уважительное общение и отсутствие давления иногда значат больше, чем скидка в 10%. А что, на ваш взгляд, ещё может оттолкнуть арендатора на переговорах?