9685 подписчиков
✅ Готовые апартаменты в Москве с доходностью более 10% годовых❗️Часть 3 - реальная доходность…
В Часть 1 и часть 2 мы обсудили, что это за зверь такой и какие несёт в себе риски. Выяснили, что это такая себе «болгарка» в недвижимости, которой легко можно оттяпать и палец и руку, при неаккуратном обращении, однако она может быть очень эффективной. Сегодня посчитаем - так ли это на самом деле и какой реальный доход дают такие инструменты.
⭕️ Итак. Мы купили апартамент за 6 миллионов, который успешно сдали управляющей компании за 50-60 тысяч. Средняя 55000. Допустим, что управляющие такие как мы - честные и следят за апартаментом как за своим.
⭕️ Амортизация минимальна - допустим 24000 в год на всякие мелкие доделки и поломки или 2000 в месяц.
⭕️ Налог на имущество возьмем средний - 36000 в год. Или 3000 в месяц.
⭕️ Также налог с аренды 6%. 1% вы возвращаете себе, как и страховые взносы. Плюс он-лайн касса 36000 в год средняя. 3300 плюс 3000 за кассу. Ну и всякие комиссии - их округлим грубо до 700 рублей в месяц, чтобы без копеек. Выходит 7000.
⭕️ В Москве коммуналку принято включать в стоимость. Поэтому сверху вы еще отдадите 6000 в месяц. Если в среднем. Коммуналка тут высокая.
⭕️ При посуточной аренде есть еще ряд издержек. Кто пойдет - сам увидит. Но я вас больше пугать не буду, потому что мы сдаём в долгую и управляем. Здесь только наше управление - 10%. 5500 в месяц. Можно и это не считать, вдруг вы сами будете управлять, но тогда это уже не пассивный доход. Да и вместо нас будут тогда другие издержки, возможно более суровые, так как вы наломаете дров в первые разы 💯 Давайте все-таки лучше с нами - 5500. Ибо мы умеем и арендаторов выбирать и отношения с ними строить и все оптимизировать и квартиры проверять.
⭕️ Ах, да! Вы не только за 6 миллионов купили - вы еще и вложили в мебель технику 500.000. 6500000 считаем.
Итак. 55000-(2000+3000+7000+6000+5500)=31500.
☝🏻Ваша чистая средняя прибыль = 31500 рублей в месяц.
⭕️ А нет! Еще простой. Даже если за год на поиск арендатора вы потратите всего неделю, то это уже минус 1000 в месяц. Или 13 750. Даже больше 1000 в месяц выходит. А если вы сами дольше будете сдавать, то как раз 1500 можно отнять. Простой - это один из главных врагов рантье. Поэтому, когда я встречаю арендодателя «нетороплюся», сдающего квартиру или апартамент 1-2 месяца со словами: «Я не тороплюсь, на 5000 дешевле не сдам, уборку делать не буду и старую стенку не выкину», то понимаю что его доход вообще стремится к минимуму.
Выходит, что ваша чистая реальная доходность = 30000 в месяц или 360.000 в год❗️Делим 6.500.000 на 360.000 и получаем окупаемость 18 лет. За которые эту рухлядь нафиг снесут скорее всего или сама испортится. Или 360 тыс. делим на 6.5 млн и умножаем на 100 и получаем … 5.5%. Это ваша годовая доходность. Рухлядь в цене расти навряд ли будет, разве что со всем рынком, в отличие от хороших квартир.
🙂 То есть, мы покупаем дорогой и высокорисковый низколиквидный актив ради 5.5% годовых. Окупаемость - 18 лет. Профи могут иногда немного улучшить эти показатели, но они все равно будут похожими.
И не нужно мне рассказывать, как вы купили апартамент за 3 миллиона, а сейчас он уже стоит 6. Это было раньше, сейчас таких цен нет, а мы не живем прошлым.
😉 Я людям обычно подбираю и бронирую лучшие квартиры в строящихся домах в Москве, с доходностью от аренды +-6% и примерно таким же ростом цены на протяжении 10 лет. То есть мы с клиентами получаем доходность от аренды 5-6% и рост тела 5-6% на протяжении 10-15 лет. Или 10-12% годовых в НОРМАЛЬНЫХ жилых комплексах и квартирах.
Так зачем лезть в этот неликвид, который с прибылью вы навряд ли продадите, а может его снесут через 5-10 лет, скажите на милость?
А еще ваш налог там вырастет в два раза скоро, так как пересмотрят кадастровую стоимость. И будет он 72000 в год. Дураков нет, считать вам вечно с 1.5-2 миллионов никто не будет. Эта халява скоро кончится и тогда все ринутся скидывать эти чудесные студии - хорошо если свои деньги вытащить удастся.
3 минуты
14 августа 2023