9629 подписчиков
Апартаменты с доходом от 10% годовых в Москве - продолжение❗️Начало здесь.
Позавчера на консультации с подписчицей обсуждали подбор квартиры под аренду в Москве и затронули редевелопмент.
Схема кажется чудесной, но есть и свои нюансы, которые мы с вами сейчас и разберём. Добавим ложку дегтя, так сказать:
➖ это коммерческие старые помещения, которые легко могут попасть под КРТ. Если их снесут - вам просто вернут кадастровую стоимость, которая в разы меньше уплаченной. Полтора - два миллиона, вместо 5-6 🥲.
➖ Имущественный налог достаточно высокий. Может быть сначала 20-30 тысяч в год. А если пересмотрят кадастровую стоимость в сторону повышения, то и 50-60. Но в этом случае первый минус не так страшен.
➖ Коммуникации типа «свет» и «вода» могут исчезнуть, так как старые договоры прекратили свое действие с поставщиками, а новые на эти здания никто заключать не спешит. Это все индивидуально и ситуационно. Такие прецеденты есть. Это не квартиры - вас никто защищать, холить и лелеять не будет, как в квартирах.
➖ У таких инвесторов-застройщиков могут возникнуть любые проблемы с законом, с оформлением постройки, земли, много с чем. Как правило - это частные лица, небольшие ООО. Снесут и не заметят, могут запретить доступ в помещение, обрезать трубы и провода. Все что угодно. На практике такое бывает редко.
➖ Сдача таких апартаментов - коммерческая деятельность. А потому сдавать придется «в серую», либо как ИП. Сдача в серую делает вас беззащитным перед арендатором, любой спор заканчивается: «Я сдам вас в налоговую!» Но сдача через ИП - это не только минус, но и плюс, не понимаю почему все так боятся ИП. Налог низкий. Взносы прекрасно возвращаются через уменьшение налогов. Просто люди боятся того, чего не знают.
➖ Коммунальные платежи выше примерно в два раза, чем в нормальных апартаментах и квартирах. За студию 18м2 придется платить порядка 5-7 тысяч в месяц.
➖ Низкая ликвидность при продаже. Все эти минусы заставляют большинство людей шарахаться от такого рода недвижимости. Хотя есть и совсем не разбирающиеся.
☝🏻Тем не менее, не нужно шарахаться от таких объектов. Их нужно уметь выбирать и готовить. Это просто инструмент, эффективный и опасный как болгарка.
Если поставите более 150 лайков, то завтра напишу пост, в котором посчитаю настоящую доходность за вычетом всех минусов. Выясним с вами вместе - стоит оно того на самом деле или нет.
2 минуты
13 августа 2023