Не так давно на очередном проведенном форуме "Движение", где собрались представители строительных компаний, глава крупнейшего регионального застройщика из Тюменской области "Страна Девелопмент" Александр Гайдуков заявил буквально следующее:
То, что строится сегодня в России, невозможно продать. Мы в качестве эксперимента снижали цену на 20% — всё равно не покупают!
Гайдуков рассказал, что не просто его застройщик, а все застройщики в одном районе решили провести эксперимент - одновременно снизили цены сразу на 20%. Это не дало вообще никакого результата - количество продаж совершенно не изменилось. То есть, спроса нет вообще.
Также глава компании предупредил, что его фирма вообще отказалась от запуска новых проектов в течение 2026 года. И также рекомендовал коллегам не начинать строительство в тех районах, где период распродаваемости жилья в новостройках превышает два года. А это, если что... практически вся страна! Или вообще вся, уж точно не знаю. Потому как средний срок распродаваемости уже сильно превышает 3 года. Вот, например, какой он сейчас в некоторых регионах.
С сильнейшим и усиливающимся спадом продаж сталкиваются все регионы, даже столичные. "Конец эпохи большого девелопмента" - озаглавлена статья в деловом издании "Монокль".
"Главный вопрос сегодня — как в условиях спада спроса завершить текущие стройки", - значится в преамбуле.
Например, в Москве за первые 5 месяцев спад продаж жилья в новостройках составил 36%, а в других районах - до более 50% в годовом выражении, несмотря на то, что в прошлом году продажи тоже сильно обвалились.
"Сегодня продажи исторически на самом низком уровне из всего, что я когда-либо видел. Кто-то рассказывает, что у него все хорошо, — я с трудом в это верю", - комментирует ситуацию собственник одной из строительных компаний.
"2026-й — это самый сложный год за последние восемь лет", - утверждает представитель другой компании.
Далее издание приводит слова уже упомянутого выше Александра Гайдукова:
Мы сейчас строим в два раза больше, чем продаем. При этом новые проекты в некоторых городах продолжают выходить на рынок. Причем иногда это новые игроки. Банки выдали им кредит на покупку земли и теперь стимулируют к началу стройки, чтобы кредит был возвращен. Но это еще сильнее увеличивает затоваренность.
Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг считает, что падение далее усилится еще на треть из-за изменения правил льготной ипотеки (уже с 1 июля):
Мы смоделировали наиболее жесткий сценарий, связанный с семейной ипотекой. При таком варианте снижение выдач составит 30–35 процентов.
Не устоял даже элитный рынок Москвы, который обычно неплохо себя чувствовал в кризисы. По данным аналитической компании NF, в первом полугодии спрос на элитную недвижимость "неожиданно" упал на 27%. «2026-й — это самый сложный год за последние восемь лет», — отмечает руководитель другой компании.
Отмечается также критическая ситуация со скоростью продажи жилья. Например, в Краснодаре для того, чтобы продать строящееся сегодня жилье, потребуется пять с половиной лет. В Башкортостане на продажу жилья требуется почти четыре с половиной года, в Ленинградской области четыре года с небольшим.
"Сценарий, при котором на момент окончания строительства остались нераспроданными 30‒40% квартир, пару лет назад банки считали стрессовым, теперь он становится базовым", - пишет издание.
При этом наблюдается и т.н. ценовая разбалансировка рынков. Например, в Москве, несмотря на спад спроса, в элитном сегменте цены скачкообразно растут. Если несколько лет назад стоимость «квадрата» в один миллион рублей считалась весьма высокой, то сейчас на множестве строек она достигает 1,5‒2 млн рублей. А предельные цены в сделках доходят до 5‒6 млн рублей, в некоторых проектах застройщики уже пытаются выставить и 10 млн рублей за «квадрат». Есть и другая особенность разбалансирующегося рынка: риелторам в определенных проектах предлагают комиссию в 9‒10% вместо привычных 2‒3%. То есть, компания в итоге получает все равно меньше, но так девелоперы надеются «обмануть» рынок и покупателя (мол, цена не падает - надо брать).
Всего же за последние 5 лет новостройки дорожали сильно быстрее общей росстатовской инфляции, примерно наравне с автомобилями, которые обкладывались бесконечно растущим утильсбором. Они подорожали за 5 лет почти вдвое!
До недавних пор девелоперы продолжали надеяться на быстрое снижение ключевой ставки. Что сделало бы более доступными ипотечные кредиты для их покупателей, ведь за свои деньги жилье в новостройках практически никто не покупает. Надеялись, что накопившиеся на депозитах десятки триллионов рублей, будут перетекать в рынок недвижимости, как спасение средств от инфляции.
По одной из версий, в 2024 году слухи о заморозке вкладов разгоняли именно со стороны девелоперов.
Но это не сработало. Ставка снижается, а жилье в виде инвестиций все равно никто не покупает. Ну а прямо сейчас снижение ставки, вероятно, остановится, и она вообще может начать обратно расти!
Даже если предположить, что ставка все равно, вопреки здравому смыслу, продолжит медленно снижаться, то к доступным для ипотеки уровням она придет еще не менее чем через 1,5-2 года. А такой срок сильно закредитованные застройщики просто не протянут. К тому же, спрос на рынке недвижимости сейчас сильно перетекает в сторону вторичного рынка.
Надежды также были на государство. На бюджетную поддержку как самих девелоперов, так и их клиентов (льготная ипотека). Но нет ни того, ни другого, потому что государство само растратило все деньги на свои "приоритеты" и само остро в них нуждается, дефицит бюджета летит в космос.
Согласно принимаемым изменениям, уже с 1 июля должны были сильно ужесточиться условия семейной ипотеки, но по последним данным их перенесли на октябрь (просто не успевают прийти к консенсусу - как именно менять условия).
Массовая льготная ипотека была отменена в середине 2024 года, после чего объемы льготных кредитов начали и продолжают быстро падать после стремительного роста до этого.
Государство фактически отказалось от ранее декларируемой цели — строить много и везде. В обновленной версии нацпроекта по жилью уже нет показателя «120 миллионов метров жилья в год». Вместо этого — акцент на обеспеченность жильем без указания цифр строительства. Сказано, что к 2030 году на человека должно приходиться не менее 33 квадратных метров жилья.
Поскольку жилищное строительство больше не приоритет, на который и так тратится очень много, бюджетные траты на поддержку отрасли стремительно сокращаются. Минфин раскрыл стратегию планомерного сокращения доли госпрограмм в ипотеке: к 2030 году они должны уменьшиться до 25–30% от общего объема ипотечного рынка. Для сравнения, еще в начале этого года на льготную ипотеку приходилось 90%.
На том же слете девелоперов "Движение", с которого началась статья, ряд застройщиков, несмотря на заявление главы "Страна Девелопмент" о неудачном эксперименте со скидками 20%, начали продвигать идею, что все же необходимо снижать цены. Такие акции уже проводили ПИК, Брусника, ССК. Но с ужесточением других условий покупки.
Вот что говорил гендиректор девелоперской компании “Брусника” Александр Щиголь:
В некоторых проектах на момент сдачи объекта у нас было до 20‒30 процентов непроданных квартир. Мы приняли решение свести остатки к семи процентам. В некоторых проектах мы снижали цены на остатки на 20 процентов. При этом продавали с жесткими условиями: стопроцентная оплата или ипотека, никаких рассрочек.
Но другие компании их не поддержали. Тот же Александр Гайдуков из "Страна Девелопмент" парировал:
Снижение цен процентов на 15‒20 не решит проблемы рынка. Спрос не настолько эластичен к цене, общее количество сделок останется примерно таким же. Это поможет только тому застройщику, который первым сделал скидку. Но произойдет это за счет других девелоперов, которые недополучат в это время сделки.
Важный вопрос заключается в том, а могут ли девелоперы реально радикально снизить цены, чтобы резко повысить спрос? Не на 15‒20, а, например на 30‒40%? Ведь в таком случае спрос очевидно резко вырастет, продажи пойдут вверх.
Поверхностный взгляд на вопрос подсказывает положительный ответ. Себестоимость строительства здания в ряде регионов сегодня ниже 100 тыс. рублей за квадратный метр, а средняя цена в городах-миллионниках, по данным ЦИАН, — 194 тыс. рублей за «квадрат». Разрыв, кажется, достаточно велик, маржа должна быть высокой.
Но при глубоком погружении в тему все оказывается намного сложнее. И дело даже не только в том, что кроме строительства здания есть расходы на покупку участка, затраты на сети, проектирование и так далее.
Дело в том, что за последние пару лет драматически изменилась структура общей стоимости строительства за счет т.н. "навесов" - дополнительных обязательств к застройщикам со стороны властей. Вот что говорит Гайдуков:
В среднем в общей стоимости стройка занимает сейчас только 50 процентов. Еще 20 процентов — это расходы на банки. И еще 30 процентов — разные навесы,. «Навесы» — это резко выросшие требования к девелоперам со стороны местных властей. Посмотрев на московскую практику, в регионах постарались применить столичные инструменты: например, обязать девелоперов строить школы и детские сады, инженерную инфраструктуру. Однако рентабельность региональных проектов такова, что в нынешних условиях эти «навесы» оказываются слишком существенными.
Таким образом, цены на жилье во многом разогнали не застройщики, и даже не банки, а... власти! Этими самыми "навесами". Покупая квартиру в новостройке, покупатель автоматически оплачивает еще и школу, и детский сад, и что-нибудь еще "бесплатное", что построено рядом. Что вообще-то всегда ранее строилось за государственные деньги. А теперь за это платит покупатель жилья в районе!
Естественно, если "навес" убрать - застройщики смогут снизить цену на 30%, тогда жилье станет заметно доступнее, спрос на него вырастет, и проблема отраслевого кризиса хотя бы частично будет решена. Но это вряд ли "наш метод".
Застройщикам так же не нравится высокая доля процентных расходов в себестоимости (20%):
Вот что говорит президент ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков:
Семь лет назад удорожание за счет использования проектного финансирования измерялось лишь единицами процентов. Сейчас это уже 15‒20 процентов от выручки. Когда продажи были хорошими и кредит строителям выдавался за счет средств покупателей, удорожание за счет проектного финансирования было не очень большим. Сейчас средств на эскроу-счетах не хватает, и банки финансируют строителей под очень высокий процент. И «привязанный» к банку девелопер практически никак не может повлиять на ставку.
А вот комментарий основателя риелторского агентства "Этажи" Ильдара Хусаинова, он обращается к застройщикам:
Как вы все отдали банкам? У банков суперприбыли, а девелоперы выживают! Ни одна отрасль не выдержит, если 20 процентов выручки отдавать. Модель с эскроу-счетами изначально неправильно была придумана, надо ее изменить!
В общем, и не так давно введенную схему с эскроу-счетами, призванную защитить покупателя, жестко раскритиковали, потому что для застройщиков она обернулась кризисом отрасли. Они теперь вынуждены брать отдельные кредиты под строительство, не имея возможности использовать средства покупателей, как было ранее. А когда жилье не распродается, остались один-на-один с многомиллиардными долгами.
В заключение скопирую выводы издания "Монокль". Они пишут о завершении этапа развития жилищного рынка, который оказался безуспешным и создал больше проблем, чем позитивных результатов. Цены на жилье взлетели, продажи обвалились, застройщики в кризисе.
И пишут, как должно быть дальше. Об акцентах на доступности жилья. Что называется "социально-ориентированная модель рынка". Но... это все красиво звучит чисто-гипотетически. А на деле... к этому пока не прослеживается вообще никаких предпосылок, все только наоборот.
Отказ властей от цели «строим 120 миллионов квадратных метров жилья» и проблемы девелоперов фактически означают окончание этапа развития жилищного рынка, когда государство пыталось стимулировать строительный бум в стране. Этот этап трудно назвать успешным. Плюсом можно считать формирование сильных девелоперских компаний и создание целого сегмента качественного жилья. Минусов же намного больше. За счет неудачной накачки рынка деньгами цены на жилье взлетели, а площади квартир резко уменьшились. Да еще государство на многие годы получило большую нагрузку на бюджет для субсидирования уже выданных льготных кредитов. При этом выйти на высокие объемы строительства так и не удалось.
Насущная задача сегодняшнего дня — с наименьшими потерями завершить начатые стройки. Сделать это можно только балансировкой интересов девелоперов, покупателей, властей всех уровней и банкиров. Вопрос взаимодействия банков с девелоперами представляется наиболее острым. Крайне несправедлива и рискованна модель рынка, когда один сегмент экономики (банки) даже во время кризиса продолжает получать прибыли, управляя другой отраслью (девелопментом) и перекладывая на нее все риски. Выстроить более гармоничную модель — прямая обязанность государства.
За усилиями по завершению уже начатых строек нельзя терять и цель, которую необходимо поставить на новом этапе развития рынка. Эта цель — сформировать новую, более социально ориентированную модель рынка жилья. Она не должна быть подобной нынешней — ультрарыночной и монопродуктовой, основанной только на ипотеке. В основе жилищной политики должны быть не капитализация жилья и прибыль девелоперов с банками, а создание доступного жилья для семей. Ипотека останется, но она должна быть дополнена рядом других инструментов: стройсберкассами, арендным жильем и так далее. Нужны и новые инструменты организации девелопмента. Первым шагом к такой модели станет признание простого факта: жилищная политика должна быть такой, чтобы в стране легко было растить детей.
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.
Поблагодарить автора можно через донат. Кнопка доната справа под статьей, в шапке канала или по ссылке. Это не обязательно, но всегда приятно и мотивирует на фоне падения доходов от монетизации в Дзене.