ЦБ в очередной раз снизил ставку. Вернее, сделал вид, что снизил.
Я решила разобраться: а что вообще произошло с рынком недвижимости и экономикой за почти три года высокой ключевой ставки? Помогла ли высокая ставка победить инфляцию? Стало ли жилье доступнее? Начал ли бизнес активнее развиваться?
Сразу оговорюсь: это мое личное мнение. У меня есть экономическое образование, но я не профессиональный экономист и не претендую на истину в последней инстанции. Просто решила изучить официальную статистику, аналитические материалы и даже попросила искусственный интеллект собрать исследование по этой теме
Чем глубже я погружалась в цифры и факты, тем больше у меня возникало вопросов. Как ни старалась найти очевидные плюсы столь длительного периода высоких ставок, сделать это не получилось.
Что же произошло за эти три года с недвижимостью и экономикой?
В июле 2023 года Банк России начал цикл резкого повышения ключевой ставки. Прошло почти три года. Ставка по-прежнему остается на очень высоком уровне.
Достигнута ли цель? Оправданы ли жертвы?
На мой взгляд, нет. Мы наблюдаем классическое «тушение пожара бензином», которое привело к серьезным перекосам на рынке недвижимости и заметно затормозило многие процессы в экономике.
📊 Тогда и сейчас: иллюзия победы над инфляцией
- Июль 2023 года: инфляция официально составляла около 7,5% годовых. Но ЦБ увидел разгон и начал закручивать гайки.
- Июнь 2026 года: ключевая ставка 14,25%. Официальная инфляция балансирует в районе 8–9%. Но мы-то знаем реальную инфляцию: она в чеках, в тарифах и в стоимости услуг.
Итог трех лет: за время жесточайшей кредитной политики инфляция не только не побеждена, но и приобрела структурный характер. Мы не сбили спрос, мы убили предложение.
🔄 Замкнутый круг: как высокая ставка разгоняет цены
Главный парадокс текущей политики заключается в том, что высокая ставка сама генерирует инфляцию. Как работает этот порочный круг?
- Высокая ставка убивает бизнес. Компаниям невыгодно брать кредиты на развитие, производство сворачивается, товаров становится меньше.
- Государство вынуждено субсидировать. Чтобы не рухнули стройка и другие отрасли, бюджет начинает раздавать триллионы рублей на льготные программы.
- Дефицит бюджета растет. Деньги на субсидии берутся из резервов или в долг.
- Рост тарифов и налогов. Чтобы латать дыры, государство повышает тарифы налоги, тарифы ЖКХ и ж/д перевозок (нас ждет очередная индексация этой осенью).
- Новый виток инфляции. Рост налогов и тарифов мгновенно закладывается в себестоимость всех товаров.
- ЦБ паникует и держит ставку высокой, чтобы «охладить» инфляцию, которую сам же и провоцирует.
🏢 Недвижимость: рынок, который сломали
Как специалист по недвижимости, я наблюдаю эту картину изнутри каждый день. Высокая ставка и сопутствующие ей субсидии буквально раскололи рынок недвижимости надвое, создав ситуацию, которую можно назвать «рыночным абсурдом».
1. Новостройки: вектор пессимизма и зависимость от государства
Застройщики живут в условиях, когда проектное финансирование стоит запредельно дорого. Спрос упал до минимумов пятилетней давности.
Но самое интересное — это механика ценообразования. Льготная ипотека раздула цены. С 2020 года резкий рост спроса привел к удорожанию земли, согласований и коммуникаций. Себестоимость строительства выросла, а с ней и цена метра.
Кроме того, появился главный бенефициар этой системы — банк. После введения эскроу-счетов экономика стройки изменилась кардинально. Раньше застройщик строил на деньги дольщиков — бесплатно. Теперь он строит на деньги банка, то есть в кредит. Покупатель приносит деньги в банк, они лежат на эскроу-счетке до окончания стройки. Бесплатно для банка. Покупатель не получает проценты, хотя его деньги банк использует 3–4 года.
Получается любопытная ситуация: покупатель приносит деньги, застройщик платит проценты, а банк зарабатывает с обеих сторон.
В итоге в этой гениальной схеме главными выгодоприобретателями оказываются вовсе не застройщики, как многие думают, а банки.
2. Вторичка: сдержанный оптимизм и рациональность
А вот здесь интересно! Сделки на вторичке выросли на 19% за год. Почему? Не потому, что жизнь стала лучше. А потому, что вторичка дешевле новостроек.
Произошел серьезный перекос: из-за субсидированной ипотеки цены на новостройки искусственно раздуты. Разница между новостройками и только что сданными новыми домами может доходить до 40%! Люди, не попадающие под льготы, идут на вторичный рынок. Они берут дорогие рыночные кредиты, рассчитывая на рефинансирование в будущем, или ищут квартиры со скидками от уставших продавцов. Рынок стал рациональным: люди адаптируются, как могут.
Жилье доступнее не стало
Главная задача любой жилищной политики — сделать жилье доступнее. Но если посмотреть на ситуацию глазами обычной семьи, большого улучшения не видно.
- Цены на новостройки остаются высокими.
- Первоначальные взносы выросли.
- Требования банков ужесточились.
- Льготные программы доступны далеко не всем.
- Рыночная ипотека для многих остается неподъемной.
Получается странная ситуация. Государство тратит огромные деньги на поддержку ипотеки, а жилье для значительной части населения становится менее доступным.
📉 Реальная экономика: стагнация на грани рецессии
Пока банкиры спокойно живут на процентах по госдолгу (ОФЗ) и комиссиях, реальный сектор задыхается.
- Индикатор бизнес-климата упал до уровней глубокой стагнации (1.11 п в мае 2026). Предприниматели отказались от инвестиций.
- Строительство показало худшие показатели с 2022 года (индекс -2.96 п).
- Промышленность и добыча бьют минимумы с ковидного 2020 года.
- Потребительский спрос стагнирует. Росстат рисует «вертикальный бум», но данные ритейлеров показывают, что люди перешли в режим жесткой экономии.
Общаюсь постоянно со своими знакомыми и друзьями: у кого-то свой бизнес, кто-то работает в найме. У многих за последний год заметное ухудшение. Причем, что самое неприятное, даже в больших, стабильных производственных компаниях. Если еще в прошлом году была нехватка кадров, то в этом году начались сокращения, отпуска за свой счет и задержки по зарплате.
Была ли эта политика оправдана?
Однозначного ответа нет.
Сторонники жесткой денежно-кредитной политики уверены: без высокой ставки инфляция была бы еще выше.
Критики, и я среди них, считают, что экономика заплатила слишком высокую цену за попытку любой ценой приблизиться к заветным 4% инфляции.
Теперь главный вопрос не в том, стоило ли держать ставку. Главный вопрос — как вернуть экономике возможность нормально развиваться и при этом не спровоцировать новый виток роста цен.
🔮 Что нас ждет дальше?
- Медленное «сцеживание» ставки. ЦБ будет снижать ставку по чуть-чуть, и до комфортных 10% мы дойдем не раньше конца 2027 года.
- Осенний шок. Октябрьское повышение тарифов ЖКХ даст новый разгон инфляции, который обесценит все усилия по «охлаждению» экономики.
- Смерть и передел. Слабые застройщики и бизнесы закроются. Рынок зачистится, но за счет снижения качества и объемов.
Резюме: трехлетняя политика заградительных ставок не оправдала себя. Мы получили убитые частные инвестиции, деформированный рынок недвижимости и инфляцию, которая теперь питается не спросом, а издержками.
Создается ощущение, что мы боремся не с причиной проблемы, а с ее последствиями. И чем дольше это продолжается, тем дороже обходится такая борьба.
💬 А вы как считаете: стоило ли так долго удерживать высокой ключевую ставку? Помогла она вам или принесла больше вреда?
Ранее писала: "Недвижимость Москвы: итоги 1 квартала 2026 — цифры, тренды, прогнозы".