Московский рынок недвижимости в 2026 году — это мир контрастов. Пока продажи новостроек летят вниз, цены упрямо ползут вверх. Одни покупают элитные дома за полмиллиарда, другие не могут взять ипотеку из-за высоких ставок. Что на самом деле произошло в Москве за первые три месяца 2026 года. Цифры, тренды и небольшой прогноз.
🏢 Новостройки: продажи упали, цены — нет. Почему?
Выручка девелоперов рухнула на 39% по сравнению с рекордным 4-м кварталом. В Москве — минус 45%.
Парадокс: спрос схлопнулся, а квадратный метр не дешевеет. Экономисты бы сказали «так не бывает», но рынок работает по своим правилам:
- Спрос был выкуплен заранее. В конце 2025 и январе 2026 года покупатели массово брали квартиры, боясь отмены льготных программ. Люди «вынесли» не только декабрьский, но и спрос на несколько месяцев вперед.
- У застройщиков связаны руки: кредиты под высокую ставку, выросшие зарплаты строителей, цены на стройматериалы, налоги и прочие расходы. Снижать цены — значит обрушить финансовую модель, которую банк не одобрит.
- Кому сейчас тяжелее всего? Сильнее всего просел элитный и делюкс-класс (−54%), премиум упал на 25,8%, массовый сегмент — на 37%. Лучше всех держится бизнес-класс: снижение всего на 7,3%.
- Пропорции «распроданность/стройготовность» в регионах ухудшаются, но в Москве общие показатели по распроданности пока остаются стабильными. Хорошую динамику показывает и область.
Вывод: новостройки сейчас — не для спринта, а для вдумчивого поиска. Пока спрос притих, можно найти очень интересные предложения.
🏚️ Вторичка: квартир с обременением становится больше
Относительно новостроек, вторичка двигается бодрее.
- Сделок зарегистрировано почти столько же, сколько и в первом квартале 2024 года — около 30,3 тыс. Падение к прошлому году есть (-10,5%), но не катастрофическое.
- Но есть тревожный звоночек: каждая пятая квартира на продажу (20%) имеет обременение (долги, залог). Год назад таких было 15%. Некоторые продавцы уже не тянут кредитное бремя. Для покупателей это не обязательно минус: такие квартиры часто идут с приятным дисконтом, а при грамотной юридической проверке риски минимальны.
- В Москве цена в объявлениях в среднем на 23% выше реальной цены сделки. На рынке много изначально переоцененных квартир
Вывод: в этом квартале ждать чудес не стоит. Цены будут «топтаться на месте» с колебаниями в ±1–2%. Фундаментальных причин для роста нет — ставки по ипотеке остаются заградительными, спрос вялый.
🏡 Аренда: рынок в пользу нанимателя
Тут хорошие новости для тех, кто снимает жилье.
- Предложения стало на треть больше. Люди не могут продать квартиры из-за дорогой ипотеки и начали их сдавать. Эксперты говорят, что таких «вынужденных арендодателей» уже 25%.
- Ставки поползли вниз. Особенно для трехкомнатных квартир (-9%). Двухкомнатные и студии подешевели на 3%. Однокомнатные – единственный сегмент, где ставки остались на уровне прошлого года.
- Кто главный на рынке? Теперь — арендатор. Чтобы привлечь жильца, собственники готовы делать косметический ремонт, вкладывая сумму в 2-4 месячных платежа.
Вывод: арендаторов ждет больше выбора и пространство для торга. А инвесторов, купивших на скорую руку для сдачи, — серьезное испытание на прочность. Накопленный объем предложения будет сдерживать рост ставок весь 2026 год, даже в традиционный высокий сезон.
📉 Ключевая ставка ЦБ: снижение за квартал на 1,5%
В апреле ЦБ в третий раз в первом квартале снизил ставку на 0,5 п. п. до 14,5%. Это как дать глоток воды человеку в пустыне: лучше, чем ничего, но до оазиса далеко.
- Сигнал жесткий. Банк России прямо говорит: если государственные расходы вырастут, придется закручивать гайки еще сильнее.
- Нам обещают очень плавное снижение до конца года, возможно, с паузами. Для оживления экономики и ипотеки ставка должна упасть гораздо сильнее (до 8–9%), но этого в 2026-м не предвидится.
Вывод: ждать дешевых денег в этом году не стоит. Снижение будет «дискретным» — то есть осторожным и с оглядкой.
🌍 Из неожиданного
Пока основной рынок подстраивается под новые условия, в сегменте элитной недвижимости появились новые игроки. Доля китайских покупателей выросла в 14 раз — с 0,5% до 7%. Что покупают:
- Дома на Новорижском шоссе: 350–400 млн ₽
- Квартиры бизнес/премиум-класса в «Москва-Сити» или Хорошёво-Мневниках: 30–80 млн ₽
- Китайские студенты занимают 8–10% среди всех иностранных покупателей (ищут жилье у Шаболовки или метро «Университет»). При выборе активно учитывают фэншуй: вход на юг, вода на участке и определенные цифры в адресе.
Вывод: неожиданные игроки — неожиданные возможности. Иногда стоит посмотреть на рынок чуть шире привычного.
Что все это значит для продавцов и покупателей?
«Все рухнет»? Нет.
«Все снова взлетит»? Тоже нет.
Ситуация непростая, но в ней есть возможности для тех, кто не поддается эмоциям.
- Если хотите купить новостройку для жизни — ваш звездный час. Смотрите проекты на этапе завершения строительства: сейчас там очень привлекательные условия. Или присмотритесь к переуступкам — там цены, как правило, еще выгоднее.
- Если смотрите на вторичку — торгуйтесь. Рынок переполнен неликвидом по завышенным ценам и квартирами с обременением.
- Если снимаете — не соглашайтесь на первое предложение. Рынок в ваших руках, можно договориться об улучшении условий или снижении цены.
- Если нужно продать сейчас — не ждите, что рынок вот-вот взлетит. Адекватно оценивайте объект, тогда и прибыль получите больше. Здесь писала, почему.
- Если ждете падения цен для покупки — обвала не предвидится. Рынок будет: где-то стоять, где-то медленно расти вслед за инфляцией, где-то корректироваться.
Главный вывод первого квартала 2026: рынок недвижимости переходит к эпохе рационального выбора. Здесь и сейчас выигрывает не тот, кто быстрее, а тот, кто хладнокровнее и подготовленнее.
📌 Планируете покупку или продажу квартиры в Москве?
Для связи:
📞 Telegram / Max: +7-989-114-38-48— консультация.
Ольга Левчук — эксперт по недвижимости в ЦАО Москвы, партнер и акционер агентства WELCOME 24.
Ранее разбирала:
5 причин, почему по вашей квартире нет звонков от покупателей, или почему звонят одни агенты?
Стоит ли сейчас покупать новостройку на котловане в Москве?