Сергей и Ольга всё рассчитали, купив квартиру под сдачу.
Отмыли, навели лоск, мысленно разделили будущий доход на месяцы. И уже представляли новую жизнь: деньги капают на карту, жильцы сменяют друг друга, а они заняты своими делами, где-то там работает их недвижимость.
План был готов. Сергей был готов. Ольга была готова.
Не готова оказалась только реальность.
Через пару недель Сергей срочно искал слесаря в воскресенье вечером. А Ольга объясняла следующим постояльцам, почему не вернет деньги за бронь — и да, можете писать в налоговую и даже в прокуратуру.
Получилась классическая история: люди хотели пассивный доход, а получили вторую работу.
Подписывайтесь на канал — актуальные публикации о финансах и доходах каждую неделю.
Ловушка пассивного дохода
Когда люди выбирают инвестиции, они обычно считают деньги. Но редко считают собственное время.
По данным исследований в области поведенческой экономики, люди систематически недооценивают объём будущих задач. Нам кажется, что всё будет проще, быстрее и спокойнее.
На самом деле между покупкой квартиры и получением денег есть длинный список обязанностей:
- поиск арендаторов;
- ответы на вопросы;
- договоры;
- контроль оплат;
- решение бытовых проблем;
- ремонт;
- налоги;
- закупка расходников.
Любопытно, что большинство конфликтов между собственниками и арендаторами возникают вовсе не из-за размера арендной платы, а из-за бытовых вопросов: ремонта, состояния квартиры, шума, домашних животных или соседей. Именно на это чаще всего уходит время владельца.
Что такое пассивный доход
Пассивный доход — это деньги, которые приходят без постоянного участия владельца. Ключевое слово здесь — постоянного.
Если актив требует вашего внимания каждую неделю, а иногда и каждый день, это уже больше похоже на работу.
У инвесторов есть негласное правило: если актив нельзя оставить без присмотра на месяц, он вам не принадлежит. Это он владеет вашим временем. Если объект требует столько же заботы, сколько член семьи, это плохая инвестиция.
Время важнее доходности?
По данным международных консалтинговых компаний, всё больше инвесторов обращают внимание не только на доходность объекта, но и на уровень вовлечённости владельца в управление.
Потому что разница между доходностью 10% и 12% это хорошо, но если ради этих дополнительных процентов приходится постоянно решать проблемы, экономика начинает быть спорной.
Почему появились инвест-отели
Именно поэтому в последние годы растёт интерес к инвестиционным форматам в недвижимости с профессиональным управлением.
В гостиничном бизнесе это давно стало нормой. Владелец получает доход от недвижимости, а вопросами заселения гостей, уборки, маркетинга, технического обслуживания и ежедневной эксплуатации занимается профессиональная команда.
Инвестор получает отчёты и доход, а не звонки в девять вечера с сообщением, что перестал работать кондиционер.
Когда недвижимость работает сама
Например, в инвест-отеле АДРЕС в Мытищах собственник может передать номер в доверительное управление и получать доход по котловой программе: от 55 000 рублей в месяц за студийный лот, от 77 000 рублей — за двухкомнатный и от 100 000 рублей — за двухкомнатный.
Для многих инвесторов важен не только потенциальный доход, но и сам сценарий владения. Если жизненные обстоятельства изменятся, собственник может выйти из доходной программы и жить в номере.
Получается ситуация, когда недвижимость одновременно может работать как инвестиция и оставаться личным резервом на будущее.
Настоящий тест пассивного дохода
Есть простой способ проверить любую инвестицию.
Представьте, что вы уехали в отпуск на три месяца. Сможет ли ваш актив прожить это время без вас?
Если ответ «да», вы действительно близки к пассивному доходу.
Если ответ начинается со слов «ну, надо будет иногда отвечать на звонки...», значит работа ещё не закончилась.
Многие считают, что пассивный доход начинается в момент покупки недвижимости. На практике он начинается, когда актив способен приносить деньги без вашего ежедневного участия.
Согласны?