Вы нашли покупателя на свою квартиру, потратили время на показы, сняли объект с рекламы и уже мысленно купили новую. Выбрали дату сделки, возможно, даже внесли аванс за встречную покупку. И тут за день до финала вам звонят: «Извини, я передумал. Нашел вариант получше/подешевле».
Знакомая ситуация? В Петербурге это стало нормой. Чтобы не спугнуть клиента в условиях жесткой конкуренции и падающего спроса, продавцы соглашаются на смешные суммы в качестве гарантии. Но закон здесь работает против вас.
Аванс – это просто деньги (и они вернутся покупателю)
На самом деле, именно авансы на рынке недвижимости редки, хотя само слово используют сплошь и рядом. Аванс – это фактически предоплата за товар до передачи его покупателю. Если товар не был передан, то и аванс (предоплата) должен быть возвращен покупателю в полном объеме.
Но на рынке недвижимости деньги до сделки вносятся как раз затем, чтобы зафиксировать намерение покупателя, чтобы продавец мог со спокойным сердцем снять объект с рекламы и готовиться к сделке.
А если через три недели, перед самой сделкой, покупатель вдруг передумал? Продавец явно будет не в восторге от такой ситуации и захочет сатисфакции, удержать у себя хотя бы сумму аванса. Но по закону он обязан вернуть аванс, вне зависимости от причин.
В предварительном договоре, конечно, можно прописать штрафные санкции и то, что аванс не возвращается покупателю в случае его отказа. Но если покупатель пойдет в суд, то наверняка выиграет, потому что по Гражданскому кодексу речь идет о простой предоплате. Она не дает никаких гарантий сторонам.
Задаток: инструмент мотивации с двойным ударом
Поэтому, если стороны хотят реальных гарантий, то вносится либо задаток (и никакой не залог – даже агенты, бывает, путаются), либо обеспечительный платеж.
Задаток – это сумма, которую покупатель передает продавцу как гарантию совершения сделки.
- Если покупатель не вышел на сделку по своей вине – задаток остается у продавца.
- Если сделка не произошла по вине продавца – он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Это действительно хороший инструмент мотивации для обеих сторон. Обратите внимание: частичное возвращение задатка законом не предусмотрено. Это либо вся сумма остается у одной стороны, либо другая возвращает её в двойном размере. Задаток обычно вносят напрямую продавцу.
Обеспечительный платеж: гибкость в пользу продавца
Обеспечительный платеж – более гибкий инструмент. Он также служит для гарантий совершения сделки, но данный формат больше в интересах продавца, так как тут нет возврата в двойном размере.
Если у продавца не получилось выйти на сделку (например, не успел собрать все документы), то он просто вернет деньги. Или их часть – смотря что прописано в предварительном соглашении.
Предварительным договором могут быть предусмотрены разные варианты «судьбы» обеспечительного платежа. Например, часть внесенных покупателем средств может быть потрачена продавцом на получение каких-то дополнительных запрашиваемых документов (справки из ПНД и др.), платных экспертиз объекта и т.п.
Тогда в случае, если сделка не состоится по вине покупателя, продавец вправе удержать часть суммы обеспечительного платежа в качестве компенсации.
Одним словом, как стороны пропишут условия возврата/невозврата обеспечительного платежа в договоре – так оно и будет. Довольно удобный инструмент.
Добавим, что если деньги вносятся в агентство недвижимости, то, как правило, речь идет именно об обеспечительном платеже – так как никакое агентство не возложит на себя обязательство возвращать деньги в двойном размере (как в случае с задатком).
Ну и существует еще много различных альтернативных форм. Например, агентство может заключить с покупателем просто соглашение о бронировании (услуга) и по ней тогда вносится аванс или обеспечительный платеж.
Петербургская специфика: смешные деньги...обхохочешься
Между тем, вне зависимости от того, в каком виде вносятся деньги до сделки, суммы в последние годы стали очень маленькие, совершенно не сопоставимые с ценой объекта недвижимости. Во всяком случае, в СПб такая ситуация.
Я провожу много сделок с недвижимостью, выступая как со стороны продавца, так и покупателя, и почти всегда за однокомнатную квартиру или студию вносят максимум 50 тыс. рублей, за двушку – 50–70 тыс., за большую квартиру – максимум 100 тыс. И это при цене квартир часто более 10 млн рублей. Если просишь внести больше (например, 200–300 тыс.), покупатель часто соскакивает. Боится рисковать деньгами.
Знаю немало примеров, когда и за трехкомнатную квартиру люди готовы внести не более 50 тыс. рублей. В принципе мы идем на это, но при условии, что предварительное соглашение заключается на небольшой срок – максимум на пару недель.
Такой скромный обеспечительный платеж или задаток является, скорее, символическим, но позволяет хотя бы как-то зафиксировать намерение покупателя и продавца, снять объект с рекламы и подготовиться к сделке. Ну а если вдруг не получится – возвращаемся в рекламу и ищем нового покупателя.
Опыт показывает: если жестко стоять на своем («Внесите нам 200–300 тыс. рублей и более»), то так можно и два года продавать.
Интересно, это только по СПб такая специфика? А какие суммы вносят у вас (в каком городе?) до сделки? Напишите про ваш опыт в комментариях 👇
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +79052006402
Пишите в MAX, Телеграм, на почту arezenkov@yandex.ru
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉Что случилось с рынком жилье за год?
👉Когда самая дорогая квартира становится самой дешевой
👉Когда просмотры квартиры как комедия: курьезы рынка недвижимости
— — —
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.