Друзья, доброе утро, вчера на полях ПМЭФ выступил профильный заммэра Москвы Владимир Ефимов и сказал следующее:
"В целом в течение ближайших 7 лет мы планируем построить свыше 30 станций и более 80 километров линий метрополитена. Это позволит фактически удвоить его протяженность по сравнению с 2010 годом и обеспечить качественно новый уровень транспортной доступности для миллионов москвичей".
Мы с Вами эту тему подробно в прошлом году разбирали, но так как интерес к этому вопросу не ослабевает, давайте ещё раз пробежимся по главным станциям метро, на которые стоит обратить внимание:
1. Станция "Южный Порт"
Здесь планируется развитие нового бизнес-квартала "Москва Сити 2". Если заинтересованы в приобретении квартиры в новостройке, обратите внимание на жилые комплексы: Portland, Адмирал, UltimaCity и Level Южнопортовая.
Если думаете о вторичке, мы покупали здесь с клиентом однушку в январе 2025 за приятные 10 миллионов, сейчас аналог выставлен за 13,5 миллионов. Учитывая, что торга последние месяцы особо нет, могу предположить, что цена продажи будет в 13,4 миллиона, т.е. 34% за 17 месяцев, 24% годовых.
2. Бульвар генерала Карбышева
Милый благополучный запад Москвы, правда до недавнего времени из этой части было довольно далеко до метро. Но всё изменится уже очень скоро - станцию обещают ввести в эксплуатацию до конца текущего года.
Много новостроек, как правило, от застройщика "Крост". Мы с клиенткой покупали здесь маленькую однушку в П-49 в конце октября 2025 года. За... 11 миллионов.
Аналог сейчас выставлен за 13,95 миллионов, предположу, что торганутся до 13,8. Рост на 25% за 7 месяцев. Если тренд продолжится (что, конечно, не гарантированно) , может получиться 43% годовых.
4. Серебряный Бор
Прекрасная локация, напротив самого дорогого места Москвы - острова Серебряный Бор. Много как нового жилфонда, так и вторички. Последняя покупка с клиенткой в ноябре 2025 года - двухкомнтная линейка в П-44 с приемлемым ремонтом и замечательным видом на Живописный Мост. За 19,5 миллионов.
Аналогов сейчас найти в продаже не смог, но, если ориентироваться на П-55 1989 года постройки и предположить, что премия за год постройки и серию должна быть не менее 10%, выйдем на цену 27 миллионов. 39% за 7 месяцев, годовые считать не буду - как-то очень много получается, я в такие цифры не верю :-)
4. Беловежская
Последняя станция Филёвской линии внутри МКАД. В отличие от "Верейской" рядом с которой новые ЖК "Сет", "Родина Парк", "Верейская 41", "Лайф Кутузовский", "Кутузов Сити" + дома по реновации на Гжатской и Гродненской, здесь только вторичка. Но какая. В основном современная панель, построенная в 00-х. В октябре провели сверхудачную сделку и купили двушку с ремонтом 60 кв.м с кухней 10,5 в КОПЭ, емнип 2006 года постройки. За ... 13,5 миллионов.
Аналог, расположенный дальше от метро, выставлен за 17,8 млн, думаю, за 17,5 точно уйдёт. 23% за 8 месяцев или 35% годовых, если тренд продлится.
5. Курьяново
Южная часть административного района Печтаники, где скоро появится полноценное метро - Бирюлёвская линия. Из новостроек - "Квартал на Воде" от Самолет, то ли уже достроили, то ли в ближайшее время достроят. На вторичке покупали с клиентом в ноябре 2025 на Батюнинской. 2-ка в кирпичном доме 1982 года с неплохим ремонтом, правда, на первом этаже. За 11,2 миллиона. Аналогов не нашел, но, думаю, сейчас она бы была выставлена не менее, чем за 13,5 миллионов. 20,5% за 7 месяцев или предположительные 35% годовых при продолжении тренда.
Теперь вопросы, которые я каждый день задаю сам себе и которые, вероятно, интересны и Вам.
Можно ли экстраполировать тренд последних 8 месяцев дальше в будущее? Честно, не знаю.
Может ли быть определённый "откат" и просадка цен? Думаю, да, это возможно, но вероятность этого, как мне кажется, не очень высока.
Можно ли рассчитывать, что мы достигли "плато" и цены перестанут расти? Вполне вероятно.
Опять же помним, что цены в рублях хорошо, но при пересчёте в золоте и долларах, картина может начать выглядеть хуже (или лучше). Возможно, правильно минусовать инфляцию. Ну и, понятно, что если цена покупки была 10 миллионов, а цена предложения в ЦИАН сейчас 13 миллионов, это не означает, что Вы заработали 30% чистыми. Будет налог на НДФЛ, будет, возможно, небольшая скидка клиентам, затраты на сделку и т.д.
Тем не менее, для меня очевидно, что ставка на новые станции метро - беспроигрышная и что, несмотря на все ухищрения застройщиков и банков, вторичка, как минимум, последние год-два очевидно намного интереснее новостроек.
И вот это второе обстоятельство - с моей точки зрения, будет иметь длящийся устойчивый характер (если, конечно, нам не устроят очередное "дело Долиной" и не вернут льготную ипотеку в промышленных масштабах).
Что делать дальше?
С моей точки зрения, пока всё ещё сильн недооценены окрестности будущей станции красной линии "МГСУ" - присмотритесь, там недавно анонсировали большую квартальную застройку + есть объём вторички.
Чуть дальше - конечная станция красной линии - Ярославская - с очень большим, разнообразным и пока ещё относительно бюджетным предложением вторички.
Станция "Гольяново" - конечная синей линии. Много вторички, пока относительно дёшево.
Станции Бирюлёвской линии - Липецкая, Лебедянская и Бирюлёво - однозначно, да, предполагаю, что Бирюлёво на горизонте 4-5 лет по ценам приблизится по ценам к Дегунино, ну за вычетом нового бизнес-класса и современной панели, конечно. Думаю так, потому что до появления салатовой линии и активного строительства жк бизнес-класса, цены на квартиры в сопоставимых домах масс-маркета в Дегунино и Бирюлёво не сильно отличались.
Станции Троицкой линии, возможно, с упором на сам Троицк - город прекрасный, с замечательным соцсоставом и развитой инфраструктурой, появление метро, предполагаю, сильно поднимет цены.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Услуги по подбору и продаже квартиры в Москве
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Телефон: +7919-7782622