На вторичном рынке вы часто можете столкнуться с объектом, у которого «богатая» история смены владельцев. Особенно это касается старого фонда, где за десятилетия квартира могла сменить десяток хозяев. Но и в относительно молодых домах такое случается. Какие риски это несёт?
Что считать частым переходом права? Обычно частым переходом (условно) считается, если после последнего перехода права прошло менее трех лет. Почему так?
• Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года (например, если сделка совершена недееспособным гражданином). По оспоримым сделкам срок исковой давности меньше, но это уже другая история...
• Минимальный срок владения 3 года: продажа раньше этого срока обычно облагается налогом (но в ряде случаев минимальный срок владения для безналоговой продажи 5 лет – если единственное жилье, либо жилье получено в результате дарения и наследования от близкого родственника).
Считается, что если объект менял собственников чаще, чем раз в три года – это повод насторожиться. Но действительно ли это является зоной повышенного риска?
Когда частые сделки – это нормально?
Иногда причина быстрой продажи абсолютно безобидна и понятна.
• Наследство. Человек получил квартиру по наследству, она ему не нужна, и он продает её через полгода-год после вступления в наследство, а то и сразу.
• Приватизация. Жилье приватизировали и тут же выставили на продажу. Весьма распространенная история, для этого и приватизировали, чтобы иметь возможность продать.
• Инвестиционная стратегия. Инвестор выгодно купил квартиру, например, совсем убитый вариант, привел в порядок и продает: просто считает, что ждать три года, чтобы продать без налога, нецелесообразно. Ведь налог платится не со всей суммы, а с разницы между тем, за сколько купил и за сколько продал.
Другой вопрос, что, если было три-четыре перехода права, то мотив более ранних сделок уже покрывается слоем пыли и докопаться до истины будет сложно.
Обычно проще всего раскопать только предыдущий переход права, поскольку у продавца могут сохраниться хотя бы копии правоустанавливающих документов по предыдущей сделке.
В случае, если история квартиры за последние 10 лет включает всего 1-2 частых перехода права, как правило, можно досконально изучить все юридические аспекты и учесть их при принятии решения о покупке.
А вот когда стоит бить тревогу: реальная история
К сожалению, бывает и иначе. Недавно ко мне обратилась знакомая с крайне неприятной ситуацией. Она самостоятельно приобретала квартиру два с половина года назад (тогда мы еще не были знакомы).
А история объекта была такой:
1. Собственник получил половинку квартиры по приватизации в 2015 году, потом вторую долю по договору мены в 2019-м и в 2021-м продал (менее 3 лет!)
2. Новый владелец повладел менее года и снова продал (опять частый переход). Видимо, подозревал неладное или что-то знал.
3. Третий собственник (продавец) владел чуть больше года и продал квартиру моей знакомой.
Документы были в порядке, все выглядело благополучно, кроме самого факта частых переходов права.
Каково же было удивление моей знакомой, когда ей пришла повестка в суд! Оказалось, что самый первый собственник с 1998 года недееспособным. Но лишь в 2023-м он попал в стационар (учреждение соц. обслуживания) и данное учреждение решило подать в суд, добиваясь признания сделки недействительной. А срок исковой давности, если заявление подает не участник сделки, а третье лицо, считается с момента, когда это лицо узнало о нарушении права.
Оспорить приватизацию, я думаю, уже не получится, прошло 10 лет - максимально возможный срок для оспаривания. Но вот договор мены (2019 год) есть шанс оспорить.
Суд еще впереди, право собственности моей знакомой будет защищать юрист, специализирующийся на подобных делах. Очень надеюсь, что добросовестный приобретатель сохранит квартиру.
Как защитить себя при покупке такого объекта?
История выше – яркий пример того, почему нельзя полагаться только на проверку документов. Вы не можете провести розыскные мероприятия и проверить психическое здоровье всех предыдущих владельцев.
Если вы рассматриваете квартиру с многочисленными переходами права, я настоятельно рекомендую использовать следующие инструменты защиты:
1. Титульное страхование. Это самый надежный способ обезопасить себя от потери права собственности. Если сделку оспорят в суде, страховая компания возместит вам стоимость квартиры. Стоит эта услуга не таких больших денег по сравнению с ценой самого жилья.
2. Нотариальная форма сделки. Важно понимать, что нотариус не проверяет историю квартиры, но само по себе обращение к нотариальной форме договора является дополнительным подтверждением добросовестности приобретателя – оно говорит о том, что он предпринял максимум мер для защиты своих интересов. В случае судебного разбирательства это может помочь покупателю отстоять квартиру.
Также важно соблюдать другие принципы добросовестности: в частности, не соглашаться на занижение цены в договоре купли-продажи.
3. Глубокая проверка истории. Когда это возможно, необходимо запрашивать дополнительные документы, изучать причины каждой предыдущей продажи.
Я спрашиваю себя, что бы я посоветовал, если бы моя знакомая обратилась тогда ко мне за помощью при покупке такой квартиры.
Меня бы насторожили столь частые переходы (всего около года владения). Я бы запросил максимум информации по предыдущим сделкам от продавца, тщательно бы следил за его поведением и эмоциональными реакциями: нет ли ощущения, что он торопится, что-то скрывает.
Обязательно бы рекомендовал нотариальную сделку и страхование титула.
А главное, предложил бы подумать: точно ли она хочет купить именно этот вариант, настолько ли он идеален, чтобы идти на риск, или на рынке есть подобные варианты, но с более спокойной историей.
Итак, частые переходы права собственности – это не всегда катастрофа, но это однозначно сигнал к тому, что нужно быть вдвойне внимательным. Не бойтесь задавать вопросы и используйте все доступные способы юридической защиты своих интересов.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +79052006402
Пишите в MAX, Телеграм, на почту arezenkov@yandex.ru
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉Что случилось с рынком жилье за год?
👉Когда самая дорогая квартира становится самой дешевой
👉Когда просмотры квартиры как комедия: курьезы рынка недвижимости
— — —
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.