Я начинаю считать, что суды слегка перегибают палку в стремлении защитить жилищные права детей. Вернее, делают это настолько необычными способами, что в итоге непонятно, как будет в реале выглядеть защита этих самых прав, и непонятно - а покупателю теперь что делать со "своими" маленькими жильцами?
Ремарка:
Мы всегда проверяем квартиры на предмет зарегистрированных в них лиц + пробиваем собственника по базам судов. Раньше думали, что раз всё чисто (или, раз суды выиграны) - то всё нормально, квартиру можно рекомендовать к покупке.
Однако, нет. Оказалось, это не гарантирует примерно ничего.
Вы думали, что признание сделки недействительной - самое неприятное, что может произойти со свежекупленной квартирой?
А вот и нет. Ловите максимально странный судебный акт, которым попытались и покупателя не ущемить, и детишек без жилья не оставить. Суд считает, что у него получилось.
Акт 1: разводные судилища
Ваня купил квартиру до брака, как и полагается ответственному мужу (чтобы жена не разевала рот на чужой каравай).
Жена и не разевала, но т.к. народилось двое детишек, а их надо было прописать по месту жительства родителей, то прописали их в добрачную квартиру. Вроде логично.
Долго ли, коротко ли - развод. "Ха-ха, квартира моя - поди лиса жена вон!" - сказал муж, и жена пошла. И детей физически забрала. А юридически они остались прописаны у папы в квартире. И хотя жена ни на какую долю при разделе имущества не претендовала, ситуация была опасной.
Прописанные дети - серьёзное препятствие для продажи жилья. Ни один покупатель в своём уме и трезвый не купит квартиру с зарегистрированными малолетками в ней.
А при наличии регистрации всегда существует риск, что мать детей возьмет да и приведёт их жить по месту жительства! И что тогда с ними делать папе, которому вообще-то работать надо?
Для решения этого досадного недоразумения собственник применил стандартную стратегию по смене собственника жилья.
- Делай раз: сын дарит квартиру своей маме.
- Делай два: мама (бабушка детей) снимает детей с рег. учета и выселяет в связи со сменой собственника в судебном порядке.
- Делай три: пока квартира "юридически чистая", срочно продавай её.
Акт 2: как заиметь детей бесплатно и с регистрацией
Покупательница, конечно, проверяла квартиру с риэлтором. Риэлтор запросил справки: в квартире никто не зарегистрирован, даже собственница снялась с учёта. По последним квитанциям один зарегистрированный (собственница), оплата по счетчикам за одного.
Основание права собственности: договор дарения двухлетней давности, добрый сын подарил квартиру старенькой маме (т.е. сделка безвозмездная, никаких сюрпризов не сулит).
Можно брать.
А через месяц покупательница получила иск в суд от бывшей жены того самого дарителя-сына, которая требовала восстановить жилищные права детей и признать договор купли-продажи недействительным.
Оказалось, что мать детей не смирилась со скоростной продажей дареной квартиры и выселением детей. Она оспорила решение суда 1 инстанции, и апелляция восстановила жилищные права малюток, обязав вселить детей в уже чужую квартиру, невзирая на нового собственника.
А чтобы новый собственник не мешал наслаждаться семейными разборками с бывшим мужем, мать детей решила вернуть квартиру в семейное лоно: просила признать сделку недействительной, продажу отменить, квартиру вернуть маме бывшего мужа.
И это было бы не очень плохим решением, тем более, что ради жилищных прав детей Конституционный суд давно разрешил отменять сделки и выкидывать покупателей на улицу с ипотечными кредитами (Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П)
Однако суд определил, что вселения детей в квартиру достаточно для того, чтобы считать их права восстановленными. Признавать сделку недействительной (а значит, применять двустороннюю реституцию и возвращать стороны в исходное положение - излишняя возня). Пусть новая собственница владеет своей квартирой на здоровье, а детишки зарегистрируются и вселятся туда. И будет хорошо весьма!
Вот выдержка из Определения Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2025 г. по делу № 33-7204/ 2025:
Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов - при наличии спора о праве - в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя - собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.
Следовательно, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отчуждение одним из родителей жилого помещения, в котором имеют право проживания его несовершеннолетние дети, может служить основанием для предъявление требований о защите лишь жилищных прав несовершеннолетних, но не влечет недействительность сделки как безусловного правомочия собственника.
В ходе рассмотрения дела истцом не представлено доказательств того, что сделка является недействительной по правилам ст. 10 и ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а равно по какому-либо иному основанию, которое могло бы послужить основанием для удовлетворения иска.
Таким образом, покупательница осталась собственницей квартиры и должна вселить туда двоих чужих детей (с регистрацией их по месту жительства, само собой) И теперь не сможет ни продать эту квартиру, ни жить в ней. *ну, разве что найдётся чудак-покупатель или семья цыган, которым всё равно с кем делить шатёр...
Маркеры проверки
Какие ред-флаги здесь были видны за версту (и что я теперь буду проверять для клиентов с удвоенной силой):
1. История перехода права. Не просто выписка из ЕГРН с соответствующими строками, а взаимодействие и взаимозависимость сторон предыдущей сделки. Сын-мама и дарение квартиры - это мило, но нужно выяснить, с чего вдруг? И что сопутствовало этой милой сделке? Отсюда плавно вытекает
2. Судебные споры. Обратите внимание: сам факт дарения квартиры мужем своей маме не очень озаботило бывшую жену. А вот "выбытие" квартиры из собственности бабушки - обеспокоило и сразу повлекло реакцию в виде иска. Поэтому, если видим проблемные разводы/наследственные споры/приватизационные вопросики - не успокаиваемся, увидев выигранный суд 1 инстанции. Возможно, решения будут обжалованы, и не раз - а ваш покупатель поседеет, пока дождётся вердикта.
3. Анализ событий. Запрашиваем адресную справку с историей регистраций и снятий с учёта с момента ввода существования жилья и соотносим с судебными спорами. Где-то до сих пор существуют домовые книги - оттуда тоже можно взять выписку с историей "прописок", но лучше - адресная справка. О том, какие сюрпризы иногда раскрывает такая проверка - писала в отдельном посте (ссылка ниже).
Как оцениваете это детозащитное определение суда? Не кажется ли вам, что буквальное следование указаниям КС РФ не должно приводить к абсурдным ситуациям. Для справки: даже если вселить в спорную квартиру детей - маму туда не вселят (ибо это права детей производны от родительских, а не наоборот). Т.е. и нормальное проживание детей без мамы там невозможно, и вселение мамы - тоже. И как быть?
Ещё по теме: