На бумаге кадастровый учёт недвижимости или регистрация перехода права на неё выглядит просто: собрал документы, подал заявление, получил выписку с новыми данными. Но на практике с Росреестром всё часто идёт не так гладко. Заявители регулярно получают приостановки, отказы и сталкиваются с ошибками в ЕГРН, которые потом приходится долго исправлять.
Причём нередко причины отказа формулируются очень общо — без нормального объяснения, что именно не так. В итоге человеку или компании приходится самостоятельно разбираться, в чём проблема, и нередко — идти в суд. Для чего сначала нужно понять, что же на самом деле прослужило причиной вынесения простановки или отказа можно ли его оспорить или подать заново исправленные документы и как это сделать.
Именно с такими ситуациями на практике часто работает Правовой центр «Два М».
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Почему Росреестр отказывает?
Самые частые причины для приостановок и отказов в кадастровом учёте и регистрации прав такие:
- не поданы все нужные документы;
- не представлены оригиналы документов;
- документы оформлены не так, как требует закон;
- в документах, по мнению Росреестра, есть недостоверные сведения;
- заявитель, как считает регистратор, не доказал свои права на объект или полномочия им распоряжаться.
·Проблема в том, что Росреестр часто подходит к вопросу формально: просто ссылается на закон, но не объясняет подробно, в чём именно нарушение. Поэтому споры с ним — история довольно распространённая.
Какие споры с Росреестром бывают чаще всего?
Обычно их можно разделить на две большие группы:
- споры по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;
- споры по кадастровому учёту.
1. Споры по регистрации прав
Споры данной категории, в свою очередь имеют несколько основных разновидностей.
Регистрация ранее возникшего права
Это одна из самых частых проблем. Речь идёт о правах, которые появились ещё до 31 января 1998 года. Формально такие права могут существовать и без записи в ЕГРН, но если человек или компания хотят потом продать, подарить или иным образом распорядиться объектом, регистрацию всё равно придётся пройти.
Здесь Росреестр часто отказывает со ссылками вроде: «не представлены документы, подтверждающие право собственности»; «в документах имеются противоречия».
На практике это нередко означает, что регистратор просто не хочет глубоко разбираться в старых документах — особенно если там приватизация, старые акты, свидетельства 90-х годов и длинная цепочка перехода прав.
Суды, однако, довольно часто встают на сторону заявителей и признают такие отказы незаконными. Например, в Москве суды не раз подтверждали, что старые свидетельства о собственности, выданные в 1994–1998 годах, могут быть достаточным основанием для регистрации права.
Подробно об этой категории споров.
Отказ в регистрации перехода права на земельный участок
Таких споров тоже очень много. Росреестр может ссылаться, например, на то, что участок ранее был выкуплен с нарушением процедуры, или что не хватает документов на объекты, расположенные на земле.
Но суды нередко напоминают важный принцип: если право уже зарегистрировано, то игнорировать его нельзя. Пока это право не оспорено в суде, оно считается существующим. В том числе – не должно ставиться под сомнение при последующих сделках с участком.
Также Росреестр иногда отказывает, потому что в документах якобы нет полного описания участка. Но если заявитель предоставил все документы, которые вообще существовали на момент приватизации или оформления прав, суды часто признают такие отказы незаконными.
При этом есть случаи, когда отказ всё же признают законным — например:
- если нарушен принцип единства судьбы земельного участка и здания;
- если на участке стоит объект, часть которого принадлежит другому лицу.
Отказ в регистрации договора аренды
Бывает и так, что Росреестр не регистрирует договор аренды, потому что, по его мнению, объект нельзя точно определить — например, из-за отсутствия технического паспорта или каких-то сведений в ЕГРН.
Но суды в таких ситуациях часто поддерживают заявителей и указывают: само по себе отсутствие кадастрового паспорта, технического плана или записи о части помещения в ЕГРН не всегда является законным основанием для отказа.
2. Споры по кадастровому учёту
Отказ в постановке объекта на кадастровый учёт
Ещё одна частая ситуация — когда Росреестр отказывает в постановке объекта на учёт.
Например, иногда требуют разрешение на ввод в эксплуатацию, хотя по закону его в конкретной ситуации представлять вообще не нужно (пример успешного спора по этому вопросу).
Также очень часто спор возникает из-за правильности оформления технического плана. Росреестр пишет, что он составлен с нарушениями, и на этом основании отказывает. Но в суде нередко выясняется, что недостатки либо несущественные, либо вообще надуманные.
Отказ во внесении изменений в сведения ЕГРН об объекте.
Здесь споры тоже не редкость. Например, Росреестр может отказаться исправлять сведения, ссылаясь на то, что в ЕГРН уже есть «достоверная запись».
Но если ошибка подтверждается документами, суды обычно признают такой отказ незаконным.
То же касается случаев, когда, например, меняется наименование здания, а регистратор требует лишние документы — такие как разрешение на ввод в эксплуатацию, хотя изменение не связано ни со строительством, ни с реконструкцией.
Что делать, если пришёл отказ?
Если коротко, алгоритм обычно такой:
1. Спокойно разобрать причины отказа или приостановки
Сначала нужно понять, что именно не устроило Росреестр. Иногда проблему действительно можно решить без суда: донести документы, исправить технический план, убрать неточности.
2. При необходимости подать жалобу в апелляционную комиссию Росреестра
Этот путь не всегда обязателен и, честно говоря, не слишком часто даёт результат. Но он бывает полезен: можно заранее сформулировать свою позицию и подготовиться к возможному судебному спору.
3. Если отказ незаконный — идти в суд
На практике именно суд часто оказывается самым эффективным способом защиты. И судебная практика показывает, что у заявителей во многих таких делах хорошие шансы, особенно если документы в порядке, а отказ Росреестра основан на формальном подходе.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Итог
Отказ Росреестра — это не всегда конец истории. Очень часто такие решения можно оспорить, особенно если отказ основан на формальных придирках, неполном анализе документов или неправильном толковании закона.
Главное — не ограничиваться фразой «ну раз отказали, значит ничего не сделать». Во многих случаях сделать как раз можно многое: исправить ситуацию документами, подать жалобу или добиться результата через суд.
Если ситуация сложная, со старыми документами, ошибками в ЕГРН или спорной регистрацией, разумно сразу подключать специалистов. Правовой центр «Два М» как раз занимается такими спорами и может помочь оценить перспективы и выбрать рабочий способ защиты.