Что такое "ранее возникшие" права
Если у вас есть недвижимость, права на которую появились до 31 января 1998 года, и до настоящего времени не зарегистрированы в ЕГРН это считается ранее возникшим правом.
По закону вносить такие права в ЕГРН не обязательно, пока вы не решили что-то делать с объектом — например, продавать или дарить. Но на практике лучше не откладывать это на потом.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- в MAX DvaM
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Почему лучше зарегистрировать право заранее
Если право не внесено в ЕГРН, могут возникнуть неприятные ситуации:
- если речь о земельном участке без уточнённых границ, есть риск, что на той же территории сформируют другой участок.
Формально свои права потом можно доказывать и непосредственно при возникновении подобных споров, но это почти всегда дольше, дороже и сложнее. Поэтому многие собственники предпочитают заранее навести порядок в документах.
Как это должно работать
В теории всё выглядит довольно просто: нужно подать в Росреестр документы, которые подтверждают право. Это могут быть, например:
- договор купли-продажи;
- документы о приватизации;
- распоряжение о предоставлении участка;
- старое свидетельство о праве, выданное до 31.01.1998 г.
Если по участку или зданию в ЕГРН нет точных данных, дополнительно может понадобиться:
- межевой план — для земельного участка;
- технический план — для здания.
Где обычно начинаются сложности
На практике регистрация ранее возникших прав — это далеко не всегда простая формальность. У Росреестра часто появляются вопросы.
1. Сомнения в старых документах
Иногда Росреестр начинает проверять, насколько законно вообще возникло право: был ли действителен договор, имел ли полномочия орган, который выдавал документы, и так далее. Причём даже в тех случаях? когда документы ранее никем не ставились под сомнение и сроки их оспаривания истекли.
2. Документы неточно описывают объект
Старые документы нередко составлены очень приблизительно или с ошибками: нет точного адреса, площади, координат, однозначного описания объекта. Из-за этого бывает сложно доказать, что речь идёт именно о вашей недвижимости.
3. Есть расхождения по площади или характеристикам
Например, в документах одна площадь или этажность, а по факту другая. Такое бывает как из-за старых ошибок, изменений правил подсчёта площади и количеств этажей так и из-за строительных работ, которые проводились уже после оформления права.
4. Формальные замечания
Бывает и проще: не хватает какого-то документа, подписи, реквизита или Росреестр не устаревает комплектность пакета.
Что делать, если Росреестр отказал
Во многих случаях отказ можно оспорить. Иногда достаточно не идти сразу в суд, а просто подать более полный пакет документов и дополнительно обосновать расхождения.
Если же спор всё-таки дошёл до суда, такие дела тоже нередко выигрываются. Особенно если вопросом занимаются юристы, которые специализируются именно на недвижимости и спорах с Росреестром. Правовой центр “Два М” как раз работает с такими ситуациями: помогает оценить перспективы, собрать документы и выбрать наиболее разумный способ оформления права.
Пример успешной регистрации ранее возникшего права при проблемах с площадью объектов и отсутствием оригиналов документов.
Если обычная регистрация не подходит
Иногда с документами на недвижимость действительно есть серьёзные проблемы (либо они вообще отсутствуют) и Росреестр отказывает вполне законно. Но это ещё не значит, что право нельзя оформить вообще. Бывают и другие варианты, например:
- признание права на самовольную постройку ‑ если объект построен после 1995 г. без полного комплекта разрешительной документации.
Чем здесь могут помочь юристы Правового центра
Обычно помощь нужна не только на этапе подачи документов, но и раньше — чтобы понять, какой путь вообще подойдёт в конкретной ситуации.
Наши специалисты помогут:
- заранее оценить шансы на регистрацию;
- разобраться, каких документов не хватает;
- найти архивные материалы;
- подключить кадастрового инженера;
- подготовить пакет документов для Росреестра;
- оспорить приостановку или отказ.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Если коротко
Если у вас старая недвижимость, право на которую возникло ещё до 1998 года, лучше не ждать, пока появятся проблемы, а заранее привести документы в порядок и зарегистрировать право в ЕГРН. А если уже есть спорная ситуация, отказ или непонятные документы, разумно проконсультироваться со специалистам.