Раньше всё было логично.
Продаёшь свою «однушку», добавляешь накопления, берёшь немного в кредит и... Переезжаешь в «двушку» в новом доме..
Вторичка работала трамплином. Выстреливала тебя на ступеньку выше. Ты не стоял на месте – ты рос вместе с рынком.
Потом пришла льготная ипотека. Которую распространили только на новостройки.И рынок разорвало надвое.
Разрыв, который невозможно перепрыгнуть
Сегодня вторичка и новостройка живут в разных вселенных.
На вторичке – свои цены, свои ставки (рыночные – около 20% годовых). И своя логика: «я продаю, чтобы купить лучше».
На новостройках – своя цена (часто в полтора-два раза выше за квадрат), своя субсидированная ставка (6–8%). И своя аудитория: либо те, у кого есть право на семейную ипотеку, либо те, кто продал квартиру… Но вот тут и возникает проблема.
Человек продаёт свою вторичку за 10,5 миллионов. Думает: «О, сейчас добавлю свои 3 миллиона накоплений – и возьму новостройку за 13. Нормально».
Заходит в отдел продаж. Смотрит ценник.
Оказывается, что квартира, которая ему нужна (больше по метражу, лучше по качеству), стоит не 13, а 20.
Его 13 миллионов – это половина. Это так, на хороший первый взнос
Он выходит на улицу, садится в машину. И понимает, что никуда он не переезжает.
Парадокс нашего времени
Чтобы переехать в новостройку, нужно уже жить в новостройке. Или иметь толстую подушку денег, которую большинство никогда не накопило.
А если ты на вторичке – ты на ней, скорее всего, и останешься.
Потому что разрыв между ценой продажи твоей старой квартиры и ценой покупки новой огромен. Часто в комнату, а то и в две. Продавая свою трёшку в брежневке, тебе хватит лишь на однушку по-соседству, но в новостройке.
Ты не доплачиваешь. Ты платишь заново.
И та простая формула – «продал однушку, добавил, взял двушку» – больше не работает. Теперь она звучит так: «продал однушку, добавил всё, что есть, и ещё ипотеку на 20 лет – и взял студию в новостройке поменьше, чем была твоя однушка».
Это не трамплин. Это эскалатор, который едет вниз.
Что в сухом остатке?
Рынок разорвало на две части. Но ни одна из них не стала доступной.
- Вторичка: стоит дешевле, но кредит под 20% годовых убивает любую экономию. Платишь два раза.
- Новостройка: ставка низкая, но цена самого жилья задрана так, что ипотека всё равно выходит космической.
В итоге человек застревает. Продать страшно – не на что покупать. Купить не на что – ипотека неподъёмная.
Ирония в том, что льготную ипотеку придумали, чтобы поддержать строительство и помочь людям. А помогла она только тем, кто уже был при деньгах. Остальным показала: вот ваше место – на вторичке. И не рыпайтесь.
Вывод
Трамплин исчез не потому, что люди стали беднее. А потому, что рынку искусственно скрутили голову.
Одному сектору дали субсидию, другому – нет. И теперь они смотрят в разные стороны. А покупатель стоит посередине и не знает, куда бежать.
Раньше вторичка была первой ступенькой. Сегодня она – последняя.
И это, пожалуй, самое грустное, что случилось с рынком за последние пять лет.
Читайте также: почему однушка в Питере считается худшей покупкой и что произошло с ценами на парнасе(неподъемная жесть)
Подписывайтесь на мой канал. Это очень поможет моему продвижению!