Друзья, добрый день, происходит много событий, они не всегда напрямую касаются именно рынка недвижимости Москвы, тем не менее, их важность сложно переоценить.
1. Центробанк в шоке
Цены на жилье в России перегреты из-за изменений на рынке недвижимости, в том числе изменения госпрограмм, заявил директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка РФ Александр Данилов.
По его словам, рынок жилья проходит через фазу снижения доли госпрограмм и донастройки программ господдержки. Активно набирает обороты рыночная ипотека.
"Нам нужно нащупать новый баланс, который сложится в результате всех этих изменений. Меня лично, что больше всего волнует, если так спросить по-человечески? Я смотрю на объявления, смотрю на эти цены – я, честно говоря, в шоке", – сказал Данилов в ходе конференции Сбера.
Если я правильно понял месседж ЦБ: больше льготных ипотек не планируется + цены на новостройки продолжают считаться главным проинфляционным фактором.
2. Запас прочности исчерпан
Вице-премьер РФ в интервью РИА Новости заявил, что:
"Снижение выдачи ипотеки сильно повлияет на строительный рынок. Мы запас прочности свой, который у нас был – у строителей, у девелоперов, с 2024 года уже выбрали. Дальше нас уже нельзя давить, дальше это уже риски для отрасли".
О чём это? Вот о чём: Хуснуллин отметил, что особенно опасается возможного снижения объемов ипотечного кредитования при обсуждении вариантов модернизации семейной ипотеки. Сокращение выдачи ипотеки, по его оценке, сильно ударит по строительному сектору.
Мы с Вами помним, что цены на новостройки обоснованы, граждане жаждут покупать новостройки и имеют возможность совершать покупки, а вот профильный вице-премьер по какой-то причине упоминает семейную ипотеку. Неужели вся стройка зависела от льготных ипотечных кредитов ака скрытых дотаций ака денег налогоплательщиков, передаваемых для каких-то целей в банки и застройщикам? Мне кажется, всё-таки нет. Новостройки покупают, цены на них стабильно растут, всё хорошо и без льготных ипотек.
А вот ЦБ и Минстрой считают иначе. Правда, одни больше денег давать не хотят, а вторые говорят, что в этом случае им придётся "пойти по миру".
3. Демпинг
Тут важно каждое слово, разбираем вместе:
Девелоперы в Краснодаре демпингуют цены на первичном рынке недвижимости. Они готовы повышать комиссию риелторам значительно выше рынка, до 12%, а также продавать жилье ощутимо дешевле цены, заявленной перед банками. Такое мнение на сверке комдиров клуба «Движение» выразила Ирина Дробышева, коммерческий директор ГК «Победа».
По оценкам Дробышевой, такая ситуация на рынке влияет на сегмент недвижимости сильнее, чем сокращение государственных программ поддержки. С ее слов, продажа новостроек по цене значительно ниже той, которая отражена в финансовой модели, рано или поздно обернется катастрофой. Эксперт обратила внимание, что для увеличения продаж девелоперы в Краснодаре были вынуждены в 2-2,5 раза повысить маркетинговые бюджеты. При этом реализуемые объемы она назвала «скудными» относительного того, какие затраты несут застройщики.
Перевожу с русского на русский, как понял этот текст я.
Застройщики платят риэлторам комиссию 12%, чтобы продать квартиры :-) Т.е. квартиру за 10 млн продают за 11,2 млн и 1,2 млн отдают риэлторам :-)
Но самая мякотка в другом. В банковских документах цена на эти же квартиры зафиксирована не на уровне 10 млн и даже не на уровне 11,2 млн, а, например, на уровне 14 млн. И застройщик втихаря от банка 14-миллионную квартиру продает за 11,2, чтобы получить 10 миллионов :-)
Звучит крайне странно, согласитесь?
4. Разница между ценами новостроек и вторички сокращается
Очень интересный обзор от Коммерсанта
Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в крупных городах России начал сокращаться. Если в начале года готовые квартиры были на 26% дешевле строящихся, то в мае показатель сократился до 23%. Это объясняется опережающим ростом цен на вторичное жилье, покупатели переориентируются на него в связи с сокращением программ льготной ипотеки. В рыночных условиях ценовая премия новостроек не может быть выше 9–15%.
Важная информация, которая даёт некие ценовые ориентиры. Разрыв в ценах между новостройками и вторичкой должен предположительно составлять 9-15%. То есть, если этот разрыв сейчас выше, то мы либо должны ждать коррекции цен на новостройки, либо роста цен на вторички, либо и того и другого.
Но это же касается положения дел во всей России, верно? Возможно, в Москве иначе?
5. Новостройки дешевеют
Нет, не иначе.
Средняя стоимость квартир в новостройках в апреле в старых границах Москвы снизилась на 2,2% до 578 404 руб. за 1 кв. м, в ТиНАО – на 3,7% до 331 881 руб. за «квадрат», подсчитала аналитическая система BnMap.pro на основе уже заключенных сделок. Лоты на первичном рынке столицы действительно дешевеют, подтверждает представитель сервиса «Пульс продаж новостроек». Их стоимость в старой Москве в апреле достигла 565 000 руб., что на 0,9% дешевле, чем было месяцем ранее, говорит его руководитель Артем Советников. В новой Москве показатель, по его словам, за этот же период просел на 8% до 293 000 руб. По информации CORE.XP, 1 кв. м на первичном рынке жилой недвижимости данных локаций потерял 3,6 и 2,1% соответственно.
Кстати, мы с Вами к этим же выводам пришли самостоятельно где-то месяц назад. Т.е., если у Вас задача купить новостройку, возможно, не стоит торопиться.
6. Самолёт
Ну, тут всё как обычно. Стабильность - признак мастерства. Можно ли упасть на 16,5% за неделю? Легко.
Для понимания масштабов бедствия: 11 месяцев назад акции стоили 1 341 рубль, а 5 лет назад 5 095 рублей. Т.е., один миллион, вложенный в акции Самолёта 5 лет назад превратился сейчас где-то в 90 000 рублей. Ну, такое.
Ок, будем считать, что цена акций вообще ни на что не влияет, а у компании всё хорошо, как и в целом с отраслью. Или всё-таки нет?
Друзья, буду признателен за Ваши мысли - это самое ценное, что есть в этом блоге.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Телефон: +7919-7782622