На этом месте я оказался в затруднительном положении, ведь, обещая подробно рассказать о покупке, мне теперь приходится говорить о квартире, в которой сейчас живу! А к такой степени публичности я точно не готов. Кроме того, сложно рассказывать о сделке, не упоминая некоторые личные подробности и особенности семейных отношений продавцов. Рассказывая «все как на духу», я их вольно-невольно могу подставить, а мне бы этого не хотелось, тем более что они оказались приятными и приличными людьми.
Кстати, последнее обстоятельство и стало решающим фактором, благодаря которому был сделан окончательный выбор в пользу этого варианта (см. часть 2). Квартира была далека от идеала, но по соотношению «цена-качество» выгодно отличалась от конкурентов. Почему же цена была ниже (пусть и не сильно ниже) рынка? Ответ: свежее наследство.
Если бы я покупал квартиру один, без риэлтора, то, скорее всего, забраковал бы эту возможность только на этом основании. Все мы наслышаны о рисках свежего наследства, но насколько оправданы эти «страшилки»? На мой взгляд, здесь нет общего рецепта, все слишком зависит от конкретного объекта и конкретных обстоятельств: какой состав наследников? Насколько открыто они себя ведут? Какая причина спешки с продажей? Согласны ли они на дополнительные опции защиты со стороны покупателя? Если ответы на все эти вопросы благоприятные, то, в принципе, можно и рискнуть, тем более риск не так велик, как кажется.
В нашем случае все как раз было понятно. Собственников было трое, и в силу обстоятельств они представляли разные семьи, поэтому совместно использовать квартиру не могли, что делало мотивацию быстрой продажи вполне прозрачной и логичной. Какой-то сговор и оппортунистическое поведение были маловероятны по той же причине. Перепродаж квартиры в истории переходов прав не было. Но надо было пообщаться с продавцами лично (на показе их не было), для этой цели всех нужно было собрать на авансовом соглашении.
Авансовое соглашение
Аванс – совершенно стандартная процедура на рынке купли-продажи Москвы. Обычный размер аванса – 50 тыс. – сумма, хотя и незначительная, но показывает серьезность намерений покупателей. Последним аванс тоже на руку, позволяя «забронировать» квартиру и снизить вероятность, что объект уплывет кому-то еще. Для нас в авансе имелся и еще один смысл: был повод посмотреть на наших контрагентов вживую. Для этого Михаил настоял, чтобы все трое собственников вместе со своим риэлтором присутствовали на авансовом соглашении (хотя, вообще-то, они были не обязаны) – но нам надо было убедиться, что имеем дело не с мошенниками.
Тут опять проявилось, зачем нужен риэлтор. Я уже упоминал, что советы Михаила на этапе поиска квартиры были весьма кстати, но тут он показал себя во всей красе. Его стиль работы заключается в том, что он берет всю организаторскую функцию на себя («так мне проще», — говорит он). На практике это выражалось в том, что он делал работу не только за меня, своего нанимателя, но и за наших визави, т.е. выполнял обязанности риэлтора продавца. Для той стороны это казалось удобным («не надо напрягаться, Михаил все сделает!») и они охотно отдали бразды правления. Но в этом и заключался подвох. Постепенно и незаметно получилось так, что «вражеский» риэлтор был выключен из игры, и все дальнейшие операции совершались под нашу диктовку. Именно об этом качестве хорошего риэлтора я писал, когда говорил, что таковой должен быть активным.
Подготовительная работа
После того как на авансовом соглашении были согласованы все параметры, тайминг и дата подписания договора, нужно было утрясти некоторые организационные моменты:
- определить способ покупки и передачи денег;
- согласовать текст договора;
- получить все необходимые справки (об отсутствии задолженности, психических отклонениях и отсутствии прописанных в квартире);
- определить сроки выселения арендатора (да, там был еще и арендатор).
С моей стороны ничего, по сути, не требовалось, кроме денег и личного присутствия. Организационную функцию взял на себя Михаил: он звонил и подгонял риэлтора продавцов, а я мог расслабиться и чилить.
Как-то само собой получилось, что:
- продавцы приняли наш текст договора практически без правок;
- согласились его заверить у нотариуса, причем нотариус был наш;
- согласились с местом проведения сделки (что было удобно нам) и способом передачи денег (аккредитив в Сбере).
В принципе, во всем этом не было такого уж великого выигрыша – ведь ни мы продавцов, ни они нас обманывать не собирались. Но когда ты сам контролируешь процесс, почему-то намного спокойнее и это придает дополнительной уверенности.
Сделка
Без накладок, впрочем, не обошлось. За день до сделки выяснилось, что в продаваемой квартире остался невыписанным умерший человек. Несмотря на неоднократные напоминания, что лучше собрать все справки заранее, риэлтор продавцов пустил все на самотек, дотянул до последнего и едва не завалил сделку. К счастью, эту проблему удалось быстро уладить. В остальном все вышло чинно-благородно. Час занял процесс подписания договора у нотариуса (они сами отправляли доки в Росреестр), еще час – создание аккредитива в Сбере и перевод денег. Ипотеки в моем случае не было, так что все было просто, даже слишком. И вот я без пяти минут собственник московской квартиры, осталось только дождаться перехода права в Росреестре и перевода денег продавцам.
«Ну и как твои ощущения?» — спросил Михаил и сам же за меня ответил: - «Обычная реакция покупателя — «и вот это все?». Порой так долго идешь к покупке, а когда она становится фактом, почему-то никаких эмоций не испытываешь.
Акт приемки-передачи
Осталась лишь последняя часть марлезонского балета: через неделю, когда переход права состоялся, предстояло встретиться с продавцами еще раз – подписать акт приемки-передачи и получить ключи. Предполагалось, что к тому времени арендаторы уже съедут с квартиры, и риэлтору продавцов поручили заняться этим вопросом. Тот оказался верен себе и опять дотянул до последнего, так что арендаторы съезжали уже при нас. Но надо отдать ему должное – пусть и «на флажке», но задачу решил и нашел им новую квартиру, так что никто, слава богу, не ночевал на улице.
И вот все гости разошлись, дверь заперта изнутри, и наконец можно было обнять стены, и оценить свою собственность, так сказать, физически. И что это дало? Об этом в следующей и последней части.
Продолжение следует.
////
Друзья, в продаже появилась книга «Мифы и парадоксы недвижимости» от автора, которую он давно обещал!
Найти ее можно тут:
Также можно заказать печатную версию
///
////
Тг канал EPICRIS