С риэлтором или без?
Бюджет и район определили — прекрасно; теперь решить бы еще один концептуальный вопрос: заниматься всем самостоятельно или воспользоваться услугами специалиста? Наверное, нет нужды еще раз повторять: наш народ риэлторов совсем (совсем) не любит. Однако, когда выбор стоит между «шашечками и ехать», тот же народ уверенно выбирает «ехать», то есть к риэлторам все же обращается. Забегая вперед, скажу, что из десятка вариантов, которые мы в итоге посмотрели, только два-три продавали собственники самостоятельно, все остальные были с агентами (правда, последние на показе часто отсутствовали, предоставляя отдуваться хозяевам).
Что касается меня, то мой выбор был прост:
Во-первых, мне изначально повезло и не пришлось никого искать, т.к. хороший знакомый, по совместительству риэлтор, у меня уже был. Зовут его Михаил (прошу любить и жаловать), и в дальнейшем он будет активным участником процесса.
Во-вторых, у меня не было сомнений в его способностях и компетенциях (ранее мы с ним поездили по подмосковным домам, и мне понравился его стиль работы).
В-третьих, я верю в поговорку «скупой платит дважды». Это была первая моя покупка квартиры, и я просто не хотел рисковать.
Что касается риэлторов, то, на мой взгляд, дело не в профессии, и даже не в конкретных специалистах, а в том, как их «приготовить». Перед тем как нанимать специалиста, который, по сути, становится вашим доверенным лицом, надо бы сразу определиться, зачем вы его нанимаете и что конкретно от него планируете получить. А то многие, похоже, просто не понимают — типа, «продай мне квартиру», хотя такая постановка вопроса, скорее всего, окончится неудачей. Риэлтор, допустим, продаст квартиру, но клиент окажется недовольным, т.к. фактически он ждал от агента другого, например, качественного сервиса. Но винить в этом кроме себя некого — как клиент сформулировал задачу, так ее и выполнили. Нет задачи, нет инструментов контроля — и риэлтор не напрягается идя по пути наименьшего сопротивления.
Но мы немного отвлеклись. Расскажу, для чего мне самому нужен был риэлтор, а для чего не нужен. Начну со второго.
Я не видел для себя смысла нанимать риэлтора для:
- анализа рынка и стратегии покупки (т.к. всем необходимых вполне располагал сам);
- поиска вариантов. Никаких «секретных» баз не существует. Мне несложно было зайти на циан и выбрать то, что меня заинтересовало. Более того, только так я и видел сотрудничество;
- покупки по цене лучше рынка (без «розовых слоников» — риэлтор не волшебник, и не купит квартиру за 8 млн, если цена ее 10, а вот поторговаться — вполне)
Какие компетенции риэлтора мне были важны:
- переговорная. Мне нравится действовать «вторым номером», не на виду. Вести переговоры – настоящее искусство, и далеко не всем оно доступно (хотя многие считают себя профи, и напрасно). Причем хороший переговорщик не тот, кто давит (типа Трампа – но тот, по-моему, очень хреновый переговорщик), а тот, кто добивается своих целей дипломатией, оставляя у оппонента ощущение, что тот «победил», хотя тот проиграл). Я — хороший аналитик (надеюсь), но слабый переговорщик (и это знаю), поэтому мне было и проще, и выгоднее делегировать представительские функции, а также переговоры профи.
- Организаторская. Михаил взял на себя все прозвоны, предварительные обсуждения, организацию встреч, организацию сделки (об этом позже). Наверное, что-то я мог сделать и сам, но мне так было просто-напросто удобнее. При этом Михаил обо всем делился со мной, и ни разу не возникло ощущения, что какой-то важной информации я не получаю.
- Консультационная. Все-таки практический опыт отличается от теоретического. Человек, за плечами которого десятки и сотни типовых кейсов, увидит что-то такое, что новичок не заметит. И наоборот, то, что новичок считает важным, профессионал отметет как несущественное. Например, мне было известно, что главное при покупке квартиры – документы о собственности (и это так), но мне сложно было соотнести риски и выгоды в каждом отдельном случае.
Что нового я для себя почерпнул из общения с Михаилом, так это то, насколько важен психологический портрет собственников и даже риэлтора от продавцов. Документы — хорошо, но чтобы не попасть впросак, не игнорируйте личностные моменты. Что из себя (как личность) представляет продавец, насколько он ведет себя честно и открыто, какая его истинная (а не декларируемая) мотивация продажи, взаимоотношения в семье и др. Думаете, все это второстепенно? – тогда могу отправить вас к покупательнице квартиры Долиной. Уверен, там «звоночков» хватало, просто кто-то понадеялся на русское «авось».
Но самое главное – Михаил играл на моей стороне. Наверное, это главное, что отличает хорошего риэлтора от плохого (об этом, кстати, будет отдельный пост). Да, это стоит гонорара, но это того стоит — но только если специалист играет в вашей команде, а не сам за себя или, упаси боже, в команде соперников.
Технология поиска
Чтобы ни говорили о сложности покупки квартиры в Москве, мне так не показалось (может быть, как раз благодаря тому, что я был не один). Хотя, по-моему, объективно купить квартиру намного проще, чем, допустим, купить дом. Квартиры – более-менее типовой продукт, рынок в столице – относительно ликвиден, цены – понятны, район определен, ездить далеко не надо. Сумма на руках есть, далее – дело техники.
Технология поиска в моем случае была проста: я отбирал подходящие варианты в циане, скидывал их Михаилу, и он уже их всех прозванивал – на предмет адекватности продавцов, полноты документов. Если все ок – то согласовывал время показа.
Летом 2025 года вторичный рынок Москвы не баловал обилием вариантов (сейчас и того хуже), а тот скромный бюджет, которым я располагал, окончательно избавлял от мук выбора – ибо перебирать приходилось не свои «хотелки», а выбирать из того, что есть. В каком-то смысле оно было и к лучшему, и имей я бюджет, допустим, в 20 миллионов, глаза бы разбегались от уходящих возможностей. Слишком много опций тоже бывает плохо.
Ездили мы всегда вдвоем с Михаилом. И это понятно. Жить в квартире предстояло не ему, а мне – и было бы странно передавать функцию выбора кому-то другому. Как уже говорилось, от него мне нужна была функция переговорщика, консультанта и организатора. Уже спустя 10-15 дней неторопливых смотрин у нас сформировался пул из квартир, из которых можно было сделать окончательный выбор. Выглядело это примерно так:
Объект 1. Семеновская / Партизанская, интересная локация, пятиэтажка, высокие потолки, 42 метра, без ремонта, документы хорошие. 11,9м
Объект 2. Щелковская / Первомайская, далеко от метро, 14-этажка, голая трешка, без ремонта, наследство, 55 метров, 13,5м
Объект 3. Щелковская, трешка с перепланировкой, 9-этажка, ляповатый ремонт, два собственника, 55 метров, 13,5м
Объект 4. Измайловская / Первомайская, хорошая локация, малогабаритная двушка, девятиэтажка, с мизерной кухней, с обременением, с ремонтом, 40м, 12,5м
Объект 5. Первомайская, рядом с метро, 5-этажка, альтернатива, без ремонта, 42 метра, 11,9м
Объект 6. Первомайская, рядом с метро, 9-этажка, хорошие документы, без ремонта, плохой вид из окна, 42 метра, 12,5м
Объект 7. Измайловская, 2 минуты от метро, 14-этажка, альтернатива, без ремонта, 46 м, 13,5м
Объект 8. Измайловская, далеко от метро, 14-этажка, наследство, с косметическим ремонтом, 46 м, 12,5м
В реальности вариантов было больше, но и этого было достаточно. Просмотры мне нравились: ездишь как на экскурсии, все тебе покажут, а ты ходишь такой с важным видом, гнешь пальцы веером. В какой-то степени я начал понимать «квартирных туристов» (так назвали вечных покупателей, которые только смотрят и ничего не берут). Действительно: вариантов масса, а деньги можно потратить только один раз. Ездишь и думаешь «эта квартирка неплоха, но, может быть, именно следующая будет та самая?»
Как вы понимаете, ездить так можно долго. Как вечные продаваны вечно продают свое «непосильно нажитое», так и квартирные туристы вечно покупают свое единственное.
Квартирным туристом заделываться я не планировал. Во-первых, время поджимало, и нужно было до конца лета решить вопрос. Во-вторых, я считаю, если из 10-15 вариантов тебе ничего не подошло, то либо ты сам не знаешь, чего хочешь, либо бюджет этому не соответствует и, следовательно, надо возвращаться к накоплению денег (описанному в первой части). В-третьих, при всем обилии вариантов они на самом деле были достаточно похожи.
Все квартиры из списка так или иначе обладали недостатками, иногда серьезными. Но с имеющимся бюджетом это было известно заранее. Второй момент, на который можно было обратить внимание: на явный демпинг в эконом-сегменте рассчитывать не стоило бы. Собственники прекрасно осознавали все преимущества и недостатки своих квартир и ставили в целом адекватные ценники. Сказки, что можно купить что-то на 30% ниже рынка, оставим сказочникам. Если ценник оказывался чуть ниже, почти всегда находилась причина для этого; если где-то у квартиры находилось достоинство, то непременно это отражалось и на ценнике. Например, в одной из квартир было подобие ремонта, но при той же цене это компенсировалось плохим метражом; у другой квартиры был больший метраж, но зато плохая локация и т.д.
Из перечисленных вариантов мне понравились варианты 7,8,6,1 – именно в этом порядке. Больше всего мне зашел вариант 7 – хрен с ним, с ремонтом, пусть чуть дороже, зато шикарная локация, такая, что лучше в районе нету. «Беру эту!» – заявил я Михаилу.
И вот тут и проявилось, зачем нужен хороший (подчеркнем, хороший) риэлтор.
«Этот вариант проблемный», – пытался он меня отговорить и начал перечислять риски. Скорее всего, конфликт в семье. На показе была не собственница, а ее мать, которая даже не смогла скрыть, что есть разногласия. Риэлтор на показ не явился (возможно, не верит в результат). Квартира уже несколько месяцев в продаже – странно для такой локации и цены. Мать заявляет, что цель продажи – разъезд, но сама прав на квартиру не имеет, однако альтернативой хочет воспользоваться. Такую альтернативу сложно исполнить даже при взаимопонимании, а тут конфликт.
«Мы можем авансировать, но имей в виду, что потеряешь как минимум время, а, возможно, и сам аванс» – подытожил Михаил.
Тем не менее он не отказался поработать с этим вариантом, раз он мне приглянулся. Договорился с риэлтором продавца об авансе, даже сбил немного цену, но спустя пару дней риэлтор продавца перестал выходить на связь.
И слава богу! Если бы мы авансировали тогда, потерял бы время, как он и говорил. Михаил оказался прав на все 100! Все варианты, которые мы просматривали, давным-давно ушли, и только та квартира у Измайловской все еще «продается». Висит на циане, только ее ценник теперь 16 миллионов.
Раз вариант А не прошел, переходим к варианту Б. Это квартира номер 8 в списке. В планировке она точь-в-точь как квартира номер 7, но с локацией похуже и с ремонтом получше. И на целый миллион дешевле.
«Давай эту», – сказал я Михаилу. – «Попробуй их еще немножко подвинуть по цене, только не перестарайся».
Сказано — сделано.
«Они согласны на 12,2», – звонит он мне через час.
Отлично, значит, выходим на сделку!
Продолжение следует...
////
Ссылка на профиль Михаила (московский регион)