Друзья, добрый день, давайте сегодня поговорим об аренде. Но начнём издалека. Если мы с Вами рассматриваем себя в качестве инвесторов, а покупку квартиры в Москве не как эмоциональное решение, а как некий бизнес-процесс, нам нужно научиться думать категориями, которыми оперируют в коммерческой недвижимости.
Что важнее всего? Дефицит. Востребованность. Уникальность. Отсутствие альтернативы.
Условно, если Вы единственный собственник, сдающий квартиру в востребованном ЖК, то Вы можете сдавать эту квартиру со значительной премией к рынку. А вот, если таких собственников в Вашем ЖК много, то конкуренция будет сильно мешать доходности.
Возьмём для примера торговую недвижимость (данные старые, по-моему, 2020 года, но нам важен сам принцип):
Мы видим, что в Котельниках обеспеченность "торгушкой" в 15 раз выше, чем в Москве и почти в 4 раза выше, чем в Реутове. У Вас завалялась пара лишних миллиардов и Вы принимаете решение о строительстве ТЦ. Вопрос, где Вы его будете строить? В Котельниках или Электростали? Почему? (Понятно, я сильно упрощаю, там ещё куча метрик, включая "маятниковую миграцию", предполагающую, что в торговых центрах Котельников покупают люди со всего юго-востока Московской области; платежеспособность населения и т.д.).
Или не там и не там, а, например, в Шатуре, Волоколамске или Звенигороде потому что ни в одном из этих городов вообще нет ни одного нового приличного ТЦ (решение может быть неверным, потому что, возможно, исследование уже делали и оно показало, что локальный платежеспособный спрос, необходимый для открытия нового ТЦ в этих локациях просто отсутствует).
Ровно такой же вопрос Вы будете задавать себе, пытаясь пристроить пару лишних миллионов и думая об открытии "точки". Где снимать площадь? В Котельниках, где, возможно, уже безумная конкуренция или в соседних Люберцах, где качественных торговых площадей на душу населения в 15 раз меньше?
Правила недвижимости практически идентичны для любого сегмента, будь то жилая, торговая или индустриальная недвижимость. Потому что недвижимость в первую очередь "про место".
Соответственно, при приобретении квартиру под сдачу в аренду, нам бы по-хорошему нужно понимать, где именно эту квартиру покупать.
Я не великий специалист по аренде и, возможно, есть какие-то другие более информативные данные, но пока могу предложить Вам сервис от ИРН.
К сожалению, не знаю их методологии и у меня нет базы цен по аренде для верификации данных, но за неимением гербовой, пишут на простой, давайте попробуем пока этот ресурс:
Мы видим, что наиболее интересным районом Москвы для покупки квартиры с последующей сдачей в аренду на данный момент является Ясенево. Коэффициент 1,7, если я правильно понимаю, отражает превышение средневзвешенной аренды над ценой кв.м (то есть, покупая квартиру по одной и той же цене в Ясенево и соседнем Тёплом Стане, в первом случае мы сможем сдавать её дороже).
Также представляют интерес данные по изменениям цены за год. Обратите внимание на Алтуфьевский/Бибирево - плюс 15 позиций за год, т.е. там стоимость аренды росла опережающими темпами, что позволило локации вырваться с 18 места на 3-е.
Конечно, есть и аутсайдеры
Из таблицы мы понимаем, что наименее интересны для сдачи в аренду квартиры на Остоженке (что совершенно очевидно, кейс с Knightsbridge Private Park, с окупаемостью 85 лет доходным методом мы разбирали; при том, что ЖК расположен даже не на Остоженке, а в Хамовниках). И главный "лузер" года - Тверской район, скатившийся с 51-го на 76 место.
Но мы с Вами только Москвой внутри МКАД не ограничены, верно?
Можно посмотреть и Новую Москву
и Подмосковье
Обращаем внимание на взлёт Клина и Сергиева Посада и устойчивое положение Долгопрудного вверху "турнирной таблицы" .
Плюс игнорируем аутсайдеров: Мытищи, Чехов и Солнечногорск.
Друзья, если есть время и желание, давайте обсудим в комментариях. Возможно, у Вас есть другие метрики/ресурсы для оценки привлекательности аренды, если не жалко, поделитесь, пожалуйста.
Ну и Ваше мнение - информации из ИРН похожа на правду или нет? Если да, завтра напишу статью про интересные варианты для покупки и дальнейшей сдачи в аренду в Ясенево, Щербинке и Долгопрудном.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov