Времена меняются и "схематозов" становится меньше, это факт. Но и сейчас время от времени встречаются агентства, где любят непрозрачные, мутные сценарии проведения сделок. Цель одна: агентство играет в своих интересах, не учитывая интересы не только покупателя, но и их клиента-продавца.
Работаю давно и конечно все эти способы "умолчать" о дополнительной комиссии я легко распознаю. Давайте разберём основные маркеры:
1. Внесение аванса в агентство, при этом агентство не имеет обычно никаких реальных полномочий этот аванс принимать (в виде нотариальной доверенности и/или договора поручения).
Кривые, незаконные договора - первый признак, что кого-то в этом офисе дурят. Скорее всего - вас, покупателя.
2. Аванс входит в цену объекта, но "чудесным образом" не упоминается в договоре купли-продажи, на основании того что "вы же нам его уже внесли, в ДКП прописано только то, что на сделке вносится".
Здесь всё понятно: про аванс продавец никогда не узнает, он навсегда останется "за пределами" отношений агентства и его клиента. Возможно, продавцу скажут, что аванс вносили, но потом забрали. Или вносили, но в меньшем размере (разницу оставят себе).
3. Встреча с собственниками до сделки затруднена по надуманным, плохо проверяемым предлогам: "они в разных городах", "они пожилые, плохо ходют" и т.д.
Всё это делается для того, чтобы продавец не услышал от покупателя реальную цену, за которую происходит продажа. Возможны и другие поводы, но все они тоже только добавляют рисков для покупателя.
4. Агентство настаивает, чтобы с ним заключили договор по сопровождению сделки. При этом даже наличие у вас собственного юриста не отменяет "обязательность" такого договора: "Потому что так у нас принято".
Здесь продолжение схемы из пункта 2: эти деньги продавцу не озвучиваются, остаются для него за кадром. Получается, агентство получает комиссию с обоих сторон: и с продавца, и с покупателя.
5. Занижение стоимости в ДКП "чтобы снизить налоги" продавца. Здесь важно помнить, что это большой риск для покупателя из-за возможного банкротства продавца. Но! Побочный минус занижения это исчезновение некоторых сумм денег в промежутке между покупателем, агентством и продавцом. Их ведь не надо прописывать в договоре, "все всё знают" устно, читай — никто ничего не знает.
Опять же, разновидность схемы из пунктов 2 и 4.
6. Агентство торопит вас с выходом на сделку, не даёт хотя бы минимальный срок для проверки документов. С негодованием реагирует на наличие у вас своего юриста: "У нас свой есть, он всё сделает!".
Вот здесь - реально нужно напрячься и 100 раз подумать, стоит ли брать данный объект. Возможно, от вас сознательно что-то скрывают, какие-то серьезные юридически значимые факты, которые приведут потом к судам (как пример)
7. Перепродажа объекта. Я не утверждаю, что это 100% схематоз, но он очень часто там прячется: если квартира принадлежала некому физлицу ещё месяц назад, а сегодня - одному из сотрудников агентства, это, возможно, показатель неблагонадежности предыдущего собственника (у него были финансовые проблемы / проблемы со спиртным и т.д.). В общем, это сигнал к повышенной внимательности и доскональной проверки.
8. Продажа агентом по доверенности - от лица собственника. Опять же, это всего лишь сигнал к дополнительным мерам проверки и защиты сделки (об этом СТАТЬЯ). Не обязательно схема! (собственник действительно может жить заграницей без возможности приехать на сделку).
К слову сказать: маркеры схематоза под номерами №5 — 8 можно и нужно применять не только к агентствам, но и к продавцам-собственникам.
Будьте внимательны, не дайте себя обмануть! Любое сознательное замутнение чистоты сделки - может привести к большим проблемам в будущем...
Кстати, и для продавцов - это очень-очень актуально! Как-нибудь напишу пост/статью о том, как распознать, что ваше агентство/агент работает не в ваших интересах, а в своих.