Давайте разберем нюансы такой сделки, а также способы снизить риски и проверить наймодателя (и его доверенное лицо). Тезисно.
Кстати, большую часть из этих моментов можно иметь в виду и при сделках по купле-продаже.
1. Согласно статье 188 ГК РФ причинами недействительности Доверенности являются:
- Отмена доверенности
- Смерти доверителя/доверенного
- Признания доверителя/доверенного недееспособным
- Банкротства доверителя/доверенного
- Истечение срока доверенности
Соответственно, в сделках, где участвует Доверенность, внимательно читаем (полномочия и сроки действия), а также пробиваем и Доверителя, и Доверенного по этим пунктам:
1.1 Банкротство по сайту Федресурса и арбитражных судов.
1.2. Реестр наследственных дел (точно ли жив?)
Это косвенный источник, не 100% (наследственное дело может и не открываться после смерти наследодателя), но всё же.
1.3. Дееспособность Доверенного и Доверителя: через соответствующий сервис Госуслуг (или в МФЦ)
1.4. Факт отмены доверенности проверяем через сервисы нотариата: по проверке реестрового номера и/или через QR-код
2. Замена паспорта не является условием отмены доверенности (если в самой доверенности это прямо не прописано). Доверенность привязана к личности доверителя, а не к конкретному документу. Даже при смене паспорта человек сохраняет свой правовой статус.
Даже при просрочке смены паспорта по возрасту – доверенность остается юридически действительной. Поэтому пробивать действительность паспорта в данном случае не обязательно.
3. Согласно Федеральному закону от 28.12.2024 № 520-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "О контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием" иноагенты должны все свои доходы от сделок – зачислять на «специальный» счёт, как прежде было только с резидентами недружественных государств.
Поэтому проверяем Доверителя по реестру иноагентов.
4. В контексте возможных обременений/ограничений, связанных с долгами/судами, или ипотекой – необходимо взять с собственника свежую Выписку из ЕГРН «Об объекте».
Естественно, проверяем данную выписку на действительность (обязательны файлы pdf + sig), по данному сервису.
4.1. В случае, если недвижимость находится в ипотеке – требуется согласие на сдачу в найм от залогодержателя (например, банка), в силу п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в договор об ипотеке может включаться условие, позволяющее залогодателю сдавать заложенное имущество в аренду только с согласия залогодержателя.По факту, банки всегда дают такое согласие, хоть его и редко кто спрашивает. В том же Сбере – достаточно написать в Личный кабинет Домклик этот запрос – и туда же пришлют соответствующую справку-согласие.
4.2. Там же обратить внимание на возможные перепланировки, сделанные в квартире (последняя страница Выписки из ЕГРН содержит поэтажный план), во избежание проблем с Жилинспекцией, соседями (в случае аварий, произошедших из-за переноса мокрой точки, к примеру), а также с самим Наймодателем (чтобы потом не было возможности сказать, что перепланировку сделал Наниматель – лучше прикладывать планировку из ЕГРН / Техпаспорта к Договору). Если перепланировка-таки сделана и не узаконена – этот факт желательно так же отразить в договоре.
5. В связи с долгами Доверителя (собственника жилья) на жильё может быть наложен арест, а внутреннюю обстановку могут вынести судебные приставы. Поэтому:
5.1. При найме – обязательно подробно фиксировать в Описи имущества все предметы интерьера/техники и вписать фразу: «Всё не входящее в Опись – является собственностью Нанимателя».
5.2. Пробить Наймодателя по базе ФССП, а также по судам общей юрисдикции и мировым судьям.
5.3. Если долги имеются и арест-таки наложен - нужно запросить Решение суда или Постановление судебного пристава. Если там есть прямой запрет аренды/найма помещения (права пользования недвижимостью) - снимать его, очевидно, нельзя. Если прямого запрета нет - нужно особенно внимательно отнестись к Описи и обозначить в Договоре найма обязательство наймодателя закрыть долг - в такой-то срок.
5.4. Запросить подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам и Кап.ремонту. Если долги (за два и более месяцев) уже есть - они через какое-то время могут появиться в базе ФССП, нужно это учесть.
6. Если собственник жилья является иностранным гражданином – необходимо проверить его по реестру «контролируемых лиц», согласно п. 2 ст. 31.1. Федерального закона от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации".
Находящиеся в реестре лица не могут открывать банковские счета и осуществлять иные банковские операции (могут снять со счета не более 30 тыс руб в месяц).
Также нужно выяснить, не является ли наймодатель гражданином «недружественной страны», в связи с чем все его доходы от любых сделок – должны зачисляться на счет «С».
Если у собственника ДВА гражданства, одно из которых – российское, эти меры к нему неприменимы. Выдыхаем и работаем с ним как с обычным гражданином РФ.
Нахождение его заграницей более полугода в году – его проблемы (налоговое нерезидентство, повышенная ставка НДФЛ), не нанимателя.
7. Так же очевидными моментами, которые стоит проверить по наймодателю являются:
7.1. Экстремизм/терроризм (Рофинмониторинг)
7.2. Розыск МВД
7.3. Розыск лиц, находящихся по подозрению в совершении преступлений (ФССП)
8.Подписание договора найма по Доверенности – это риск для нанимателя. Но его можно снизить:
8.1. При подписании – выйти на связь с Наймодателем по видеосвязи, предупредить о том, что записываете встречу. Проговорить все основные условия договора с устным подтверждением Наймодателя: «Да, согласен». При выходе на видеосвязь – попросить доверителя предъявить свой паспорт в развернутом виде.
8.2. У доверенного лица и доверителя должен быть подписан договор поручения, в котором указаны полномочия: сдавать, подписывать договор, самостоятельно определять цену. Если в доверенности есть пробелы, касающиеся основных условий подписываемого договора – наличие Договора поручения обязательно (во избежание расторжения договора по статье 183 ГК РФ)
Какие важные моменты должны быть отражены в Доверенности (и в Договоре поручения):
- Порядок оплаты (кому, на чей счет)
- Порядок определения цены (на усмотрение доверенного лица обычно прописывается, но в идеале приписка «не менее чем…»)
- Полномочия сдавать в наём
- Полномочия оплаты коммунальных платежей и содержания помещения в целом (важно, если деньги идут на счет доверенного лица)
9. Если недвижимость куплена в браке – требуется Согласие собственника супруги(а) на сделку сдачи в наём. Для уверенности в том, был ли брак или нет в момент приобретения недвижимости – запросите справку по форме 15.
10. Спрашивать согласие у зарегистрированных в помещении лиц (по месту жительства) - нет прямого указания закона. Однако, они имеют право пользования помещением, поэтому если таковые есть и это не собственник и его супруга, их несовершеннолетние дети – всех остальных желательно снять с регистрационного учета. Даже если они напишут отказ от пользования квартирой (даже нотариальный) – это ничего не значит. Согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ:
«Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом».
То есть, отказавшись от прав – лицо не теряет их. Единственный способ быть спокойным, что третьи лица не явятся в какой-то момент жить в снимаемую вами квартиру – это их полное отсутствие в данной квартире в качестве зарегистрированных.
Запрашиваем у собственника свежую Выписку из домовой книги (по образу и подобию выписки из ЕГРН: в формате pdf + sig).
Указываем реквизиты данной выписки в Договоре найма. Прописываем обязанность Наймодателя не регистрировать никого по месту жительства в квартире – в течение срока найма. Как условие, при нарушении которого Наниматель имеет право съехать с квартире и вернуть себе страховой депозит (если таковой был передан).
11. Обязательным моментом является проверка действительности права собственности Наймодателя на предмет:
- Проблем с наследством (например, не вступление в права наследства на «супружескую долю»)
- Проблем по маткапиталу (не выделили доли детям после использования МСК)
- Проблем в переходах прав (например, предыдущий собственник, который продавал квартиру сегодняшнему – в процессе банкротства. Или отсутствие согласия супруга в сделке по приобретению).
И другие специфические риски, которые поможет установить юрист.
Это можно установить изучением правоустанавливающих документов, а также судов, связанных с фигурантами переходов прав.
Удачи в сделках!