Когда люди выбирают квартиру для жизни, они смотрят на очевидные вещи: парк рядом, красивые дворы, школы, кофейни, приятное окружение. Но инвестиционная недвижимость работает совсем по другим законам. Выбираем место поужаснее?
Очень часто самые сильные точки роста находятся именно там, куда массовый покупатель сначала не хочет смотреть. Старые промзоны, спорные районы, территории рядом с железной дорогой, кладбищем или гаражами – именно такие места через несколько лет могут превращаться в полноценные городские кварталы с совершенно другой стоимостью квадратного метра.
И одна история из Петербурга сейчас это отлично подтверждает.
Почему квартира у Волковского кладбища оказалась удачной покупкой
В 2022 году моя знакомая купила квартиру в ЖК «ЦДС Волковский». На тот момент дом уже был сдан. Честно говоря, выбор многим казался странным.
С одной стороны – Волковское кладбище. С другой – старая промышленная зона. Рядом железная дорога. Не самая «глянцевая» часть города.
Но она смотрела на ситуацию как инвестор. Её логика была очень простой:
- метро «Волковская» в пешей доступности;
- до центра Петербурга буквально несколько минут на машине;
- рядом Лиговский проспект, Московский проспект и Обводный канал;
- удобный выезд на ЗСД;
- купленная квартира имеет явное преимущество за счет малоэтажного формата – а остальные новые дома при комплексном освоении территории явно будут выше;
- огромный потенциал преобразования окружающей территории.
Самое главное – она понимала, что промзона рядом с центром не может оставаться промзоной вечно.
Для Петербурга это практически неизбежный сценарий:
- Заводы теряют актуальность.
- Земля внутри города дорожает.
- Девелоперы начинают выкупать территории.
- Город переводит земли под жильё.
- Через несколько лет появляются новые кварталы.
- Цена недвижимости в районе резко меняется.
Именно это сейчас и происходит во Фрунзенском районе.
Что происходит на Салова прямо сейчас
Крупнейшие девелоперы уже начали масштабную трансформацию территории бывших производств рядом с улицей Салова.
Несколько лет назад подобная локация воспринималась как типичная депрессивная промка:
- старые цеха;
- склады;
- автомастерские;
- гаражи;
- железнодорожные пути;
- хаотичная среда.
Но сегодня ситуация кардинально меняется. По предварительным оценкам, здесь может появиться огромный жилой район на сотни тысяч квадратных метров жилья. Фактически речь идёт о создании нового городского кластера рядом с центром Петербурга.
Группа компаний «ПИК» уже начала снос зданий на территории бывшего завода «Красный нефтяник«. На этом месте будет возведено порядка 180 тыс. кв. м жилья примерно на 6,4 тыс. жителей.
Начать строительство планируется в начале 2026 года. Ввод первых очередей намечен на 2028 год.
Почему такие районы почти всегда растут в цене
Есть важное правило рынка недвижимости: Чем хуже выглядит территория сегодня, тем выше вероятность сильного роста при реновации. Потому что стоимость недвижимости определяется не текущим состоянием района, а будущим.
Если локация обладает базовыми преимуществами, то вопрос времени становится ключевым фактором. А у территории возле Волковской преимуществ достаточно:
1. Близость к центру
Это не окраина Петербурга.
До центральных районов отсюда значительно ближе, чем из большинства новых спальных кварталов.
2. Транспорт
Метро уже есть.
Есть доступ к основным магистралям.
Планируется дальнейшее развитие дорожной инфраструктуры.
Для массового покупателя это всегда один из ключевых факторов.
3. Масштаб застройки
Когда девелопер осваивает не один участок, а десятки гектаров, район начинает меняться полностью.
Появляются:
- новые дороги;
- школы и детские сады;
- коммерция;
- благоустройство;
- общественные пространства;
- новая аудитория жителей.
Это уже не точечный ЖК среди промки, а полноценное преобразование территории.
4. Дефицит земли в Петербурге
Сейчас в границах города крайне мало крупных площадок под жилую застройку.
Особенно рядом с центром.
Именно поэтому бывшие промышленные территории становятся стратегически важными для девелоперов.
Но есть ли минусы? Конечно
Инвестиции в такие локации – это не история про «купил и завтра заработал». Нужно понимать и слабые стороны.
Сейчас район действительно остаётся сложным. Плюс остаются вопросы рекультивации земель под бывшими предприятиями. Насколько качественно это буде сделано, и не будут ли новые районы экологически небезопасными.
Полноценное превращение промзоны в комфортный городской район – это длинный цикл. Но именно на таких этапах обычно и формируется максимальный потенциал роста цены.
Когда район уже полностью благоустроен и стал модным – основные деньги инвесторы обычно уже заработали.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +79052006402
Пишите в MAX, Телеграм, на почту arezenkov@yandex.ru
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉Что случилось с рынком жилье за год?
👉Купили дом в райском месте, а проснулись в аду
👉Почему поле между Буграми и мурино не застроиили?
— — —
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.