Недавно на моем боковом канале про экономию, где я публикую информацию по промокодам и маркетинговым акциям, меня и моих подписчиков спросили про перспективы покупки квартиры под перепродажу. И поскольку ответа от подписчиков не последовало, я решила написать статью на эту тему. И сразу скажу, я буду говорить как про аргументы "за", так и "против".
Цена растет
Если посмотреть на стоимость квадратного метра, то в некоторых регионах она продолжает расти. Есть два источника информации, которым я вроде как доверяю и которые показывают, как меняется цена по годам в Москве. Но что интересно: эти источники показывают разную среднюю цену за квадратный метр и тут все дело в методике расчета. ДомКлик, когда считает свою среднюю, отбрасывает самые дорогие объекты, а IRN вообще не публикует свою методику, поэтому нам остается только гадать и надеяться, что они показываю правильный процент. Хотя что толку смотреть на старые данные, ведь никто не гарантирует, что в будущем тенденция к удорожанию квадратных метров сохранится. Но знаю точно, что наши ЦБ и Правительство точно не допустят резкого снижения стоимости жилья, чтобы ни случилось ипотечного кризиса по типу того, что был в США, когда цены упали и люди поняли, что им невыгодно платить по ипотеке, а проще отдать квартиры банку, а он пусть разбирается.
За последние 5 лет стоимость жилья в Москве выросла:
- На 58% по данным ДомКлик;
- На 35% по данным IRN.
Как видите, разброс большой, поэтому очень сложно эти цифры с чем-то сравнивать. Но когда речь идет про покупку котлована, там рост цен может быть еще больше за счет того, что квартира будет достроена, а может и меньше.
Ключевая ставка имеет значение
Не буду говорить, что ключевая ставка - это самый главный фактор, который влияет на поведение людей, но она играет не последнюю роль. Когда действует высокая ключевая ставка, спрос на жилье падает, поскольку ипотека становится недоступной. А когда спрос падает, то ценник перестает активно расти. Подтверждение этих слов можно найти, если посмотреть сразу на два графика:
- Динамику изменения ключевой ставки;
- Рост стоимости квадратного метра.
Когда в 2022 году ЦБ резко поднял ключевую ставку, ценник на квадратный метр даже пошел вниз. Правда, в тот момент у населения было непонимание, еще и поэтому оно могло отказаться от покупки. А вот когда в 2025 году ЦБ начал снижать ключевую ставку, интерес покупателей активизировался. Но опять же, надо не забывать, что в какой-то момент стали говорить об окончании программы льготной ипотеки: кто-то кинулся скупать новостройки, цены пошли вверх, а за ними подтянулся вторичный рынок.
Распроданность объектов
Еще один важный фактор - это распроданность квартир. Сейчас процент распроданности упал, но он может резко вырасти. Когда у застройщика остается непроданная квартира в сданном доме, она начинает генерировать убыток, ведь ему приходится платить за отопление, охрану, свет в местах общего пользования и далее по списку. Застройщику выгодно дешево скинуть такую квартиру. И получается, что застройщик начинает конкурировать с перекупщиками на вторичном рынке. Когда я писала прошлую статью про недвижимость, я заходила на сайт ПИК и там была специальная ипотека со ставкой 0.1% на выделенный пул квартир на 1.5 года.
Сейчас этой акции уже нет, видимо, они все распродали. И когда я открываю тот проект, я вижу, что идет оформление в собственность последних двух квартир, которые будут достроены в 2026 году.
Предлагаю взглянуть на это с точки зрения потенциального покупателя:
- Если ему повезет, он может купить квартиру от застройщика по какой-то программе льготной ипотеки или по какой-то другой особой программе;
- Он может взять квартиру на вторичном рынке по текущим ставкам.
И с точки зрения покупателя куда выгоднее взять семейную или IT-ипотеку с маленьким платежом, чем обычную. И пока разница в платеже такая, она оставляет очень много пространства для размышления. Ну и при текущих ставках квартиры на вторичном рынке стали доступны ограниченному кругу лиц. Если брать однушку с минимальным первоначальным взносом, платеж по ипотеке будет 115476 рублей. Если такую квартиру покупает один человек, у него заработная плата должна быть не менее 150к при условии, что ему сейчас есть где жить. Но есть категория людей, которая будет вынуждена покупать на вторичном рынке, так как у нее нет других вариантов. Вот что бы они активно покупали, нужна ключевая ставка пониже, чем сейчас. Идем дальше.
Кто конкуренты?
Идея купить квартиру для перепродажи не нова, и многие агентства недвижимости занимаются этим бизнесом. И поскольку я уже начала приводить скриншоты из ЖК "Ильинские луга", покажу, какие готовые объекты есть в нем под продажу сейчас.
И оказывается, что однокомнатную квартиру, правда, на последнем этаже, но с мебелью продают за 9 100 000 рублей, объявление висит уже 2 месяца. А если покопаться, то можно найти объявление за 8 200 000 рублей, правда в корпусе, построенном давно. Без отделки можно взять квартиру за 7 500 000 рублей. И такие низкие цены - это следствие того, что агентства конкурируют с ПИК и его ипотечными программами. И получается, что сейчас достроенные квартиры стоят даже дешевле, чем недостроенные!
В данном случае пример получился не самый хороший, потому, что этот ЖК строится уже давно и тут есть "старые квартиры", но тут как раз видно, что конкуренция на этом рынке может быть большой. То есть если бы пришлось продавать сейчас, то надо было бы делать скидку относительно конкурентов или ждать, когда их квартиры раскупят, и надеяться, что новых не появится.
Еще один пример
У себя в канале я нашла скриншот с сайта ПИК, он был опубликован 22 ноября 2023 года, то есть 2.5 года назад. Тогда студия в ЖК Матвеевский парк стоила 10 570 200 рублей.
Сейчас подобные активы на Циане продаются минимум за 14 800 000 рублей, то есть +40% к цене покупки. Только вот с этой прибыли придется заплатить НДФЛ, и вот 40% превратились в 34.8% за 2.5 года, то есть около 13.92% годовых... Если смотреть квартиры подороже, то там ценник доходит и до 18 300 000 рублей, правда, за такие деньги квартиру не могут продать с середины декабря. Если бы человек продал за такие деньги, то это было бы +73% или 63,5% после уплаты НДФЛ или 25.4% годовых, но пока это сделать не удается... И вот тут каждый сам для себя должен найти золотую середину, что ему интереснее: быстрее выйти в кэш или подождать и надеяться выручить больше.
Но не все так плохо. Я на самом деле понимаю, почему возник вопрос про покупку и дальнейшую продажу. Сейчас деньги стоят дорого, но они дешевеют, поэтому очевидно, что на консервативных активах уже много не заработаешь. И если сравнивать 34.8% с текущей доходностью по вкладам, то может оказаться, что 34.8% - это не так уж и мало на следующие 2.5 года. Кроме этого, человек надеется, что ключевую ставку опустят, а значит, квартиры начнут дорожать и потенциальный профит будет даже больше, чем за прошлые 2.5 года. То есть логика потенциального покупателя понятна, но в веселое время живем... И вот тут стоит задать себе вопрос: а точно ли ключевая ставка опустится хотя бы до 7-8-9% к тому моменту, когда квартира достроится.
И как всегда оставляю свой ссылки: