Недавно в комментариях меня спросили как по-моему можно эффективно стартовать в 2026 году. И поскольку статья была про недвижимость, я решила написать статью более близкую к этой теме. Хотя...
С чего начать?
В любом деле на старте надо определиться для начала с двумя ключевыми моментами, которые будут ограничивать доступный набор вариантов, это:
- Доступный капитал;
- Собственные предпочтения.
Будут еще конечно всплывать другие ограничения, например, связанные с финансовыми тонкостями. О подобных вещах надо конечно узнавать заранее, о некоторых ограничениях я попробую сегодня рассказать.
Капитал. В данном случае я имею ввиду деньги на первоначальный взнос и дальнейшие платежи. Изначально надо закладывать, что "бизнес" не оплачивает платежи по ипотеки, чтобы в случае чего не оказаться в неудобном положении. И я так говорю потому, что в интернете можно найти полно историй типа "когда мы покупали квартиру по ДДУ, нам говорили, что объект почти готов к сдаче, прошел уже год, а нам его не передали". Да и по официальной статистике в 2025 году 42% новостроек было сдано с нарушением сроков. И с одной стороны - это понятно, был мораторий на неустойки, вот застройщики и не спешили. Но задержки у нас в стране были всегда... А если мы говорим не про новостройку, то там тоже наверняка можно придумать много сценариев, когда что-то пошло не так. Вот и получается, на старте нужны деньги, много денег.
Если денег на первоначальный взнос нет, то бизнес идею можно дальше даже не считать. Я вот год назад загадывала, что у нас с мужем закроются ИИС, мы найдем денег на первоначальный взнос и купим еще студию, а цены выросли так, что мы уже не готовы влезать в эту авантюру. И в нашем городе цены скорее растут, чем не растут, поэтому конкретно сейчас мне бесполезно пытаться посчитать бизнес-план на покупку через год.
Но если сейчас нет денег - это просто повод начать копить их, чтобы через год задать себе тот же вопрос: как эффективно стартовать в арендном бизнесе в 2027 году.
Собственные предпочтения. А это самый интересный пункт. Вот мы когда покупали студию под сдачу, сразу знали, что посуточная аренда не для нас. Я работала, муж работал, зарплаты у обоих хорошие, нам нет смысла уходить в такой бизнес, когда есть гарантированный доход от дяди. Причем можно было попробовать масштабировать этот бизнес, но оно того не стоило в том числе потому, что нам не нужен бизнес в формате 24х7. И понятно, что можно найти человека, который будет заселять, убирать, но бронирование и контроль все равно должны лечь на плечи хозяев. А если делегировать и это, то от прибыли ничего не останется...
Другой пример: коммерческая недвижимость - кладовки и парковочные места. Доходность от их сдачи больше, чем от жилых помещений. Но как самозанятая я по закону не имею право сдавать коммерческое помещение, а значит надо оформлять ИП. А у ИП есть минимальная сумма налогов, которые надо заплатить за год. И если сдавать одно место по 15к в месяц, то налог дойдет почти до 30% от полученной выручки. Вы можете на это сказать, что можно составить не договор аренды, а, например, хранения. Можно. Но приведу пример нашего ЖК, в нем кладовки постоянно заливает. И если человек составляет договор хранения, берет на себя ответственность за вещи, а там вдруг оказывается воды по колено, то можно попасть на деньги. Кто-то скажет, что налоги можно не платить. Я так не думаю уже давно.
Какие есть варианты
Если мы рассматриваем инвестиции в недвижимость, то на самом деле вариантов-то очень много, но большинство из них вы отсечете мгновенно:
- Фонды недвижимости. У них не большая дивидендная доходность, но в период снижения ключевой ставки стоимость пая должна расти. Знать бы только когда закончится снижение ключевой ставки, а начнется повышение и падение стоимости пая;
- ЦФА на недвижимость. Некоторые застройщики запустили активы на квадратные метры, привязанные к определенному ЖК и определенной квартире. То есть они решили, что стоимость квартиры сейчас условно 10 миллионов, выпускаем 10 000 ЦФА, каждый по 1 000 рублей. Далее застройщик начиная с какой-то даты пытается продать квартиру, если найдется покупатель, который заплатит больше 10 миллионов, то прибыль будет распределена между всеми инвесторами. Если квартира продастся за 10 миллионов или дешевле, застройщик обещает минимальную доходность, но она у каждого своя, например 5% годовых. И когда запускались подобные цифровые метры, был лозунг "копи на жилье с ЦФА", мол их стоимость будет расти пропорционально с другой недвижимостью, но не смею утверждать, что так и вышло по факту. Сейчас многие из выпущенных ЦФА погашены, но я не смогла понять по какой цене;
- Маленькое коммерческое помещение - кладовка, парковочное место. Нужен статус ИП, но кстати не все работодатели любят когда их сотрудники оформляют ИП. И чтобы история с открытием ИП была интересна, надо брать сразу много объектов;
- Новостройка под долгосрочную сдачу. Нужен большой стартовый капитал. Правда говорят, что можно договориться с застройщиком и они напишут, что получили от вас первоначальный взнос - 20,1%, хотя он был меньше, но увеличат тело кредита. Это позволяет обходить ограничения, что первоначальный взнос должен быть не меньше какого-то процента. Сама не проверяла, но знаю лично тех, кто воспользовался этим. Им кстати ПИК сейчас задерживает этим ребятам сдачу и предлагает подписать дополнительное соглашение на продление срока передачи квартиры. И еще очень важный момент, если квартира находится в ипотеки, чтобы ее сдавать, надо получить разрешение банка. По этому поводу недавно выходило масса статей, что если на квартиру оформлена семейная ипотека по льготной ставке, банки не дают подобное разрешение. Не знаю верить этому или нет, но вообще это звучит логично;
- Студия под посуточную сдачу. Это называется "купи себе рабочее место". И опять же встает вопрос о разрешении банка на сдачу в аренду. И вот тут банку может совсем не понравиться посуточная аренда. А уж если взять семейная ипотека...
- Коммерческое помещение на первом этаже. По этому поводу читала и пересказывала потрясающую статью с Т-Ж. Человек купил подобный "готовый бизнес" - помещение с арендаторами, а он через месяц развалился потому, что бизнеса-то и не было. Кто-то отремонтировал помещение, заселил арендаторов, дал им скидку на первые 2 месяца, а далее оказалось, что арендаторы не готовы платить 100% и начали просить понизить ставку. И тут упирается все в то, что прежде чем что-то подобное купить, надо разобраться что да как. Если есть договор аренды, надо посмотреть как давно он заключен и на каких условиях. И хочу напомнить, что при покупке подобных помещений, на вас ложится совсем другая ответственность с точки зрения пожарной безопасности и Роспотребнадзора!
- Покупка апартаментов под сдачу через местную УК. Об этом варианте писала очень много. Некоторые компании строят аппарт-комплексы, в которые запускают собственную УК, она и занимается посуточной сдачей. И тут как повезет, мне вот повезло, я думала купить апарты в VALO, общалась с менеджером, изучала договор. Собственно меня остановил договор! А кто купил, получают сейчас копейки! А вот кто покупал YES на Технопарке, у них шикарные доходности, но там и порог входа был намного больше, чем в VALO. Ну и у YES на Технопарке отличная локация, там много офисов, а VALO просто расположен в Санкт-Петербурге.
- Флиппинг - это покупка квартиры в плохом состоянии под ее последующий ремонт и перепродажу. Это направление было интересно до роста ключевой ставки, а потом продажи вторички упали и тут появились риски застрять в объекте. Флиппинг - это полноценная работа: проверь объект, проконтролируй ремонт, найди покупателя. И флиппинг требует больших вложений. При текущих ставках покупать объект на заемные совсем не выгодно, ведь затраты на обслуживание долга прибавят как минимум +10% пока будет идти ремонт и сделка по продаже;
- Покупка микростудии в старом жилом фонде. Про это направление я тоже писала отдельные статьи и тут вопрос в том, что в каких-то помещениях, например, в старых общежитиях, можно узаконить перепланировку и продать отдельный объект, а где-то продается часть квартиры. Купить часть просто, а потом ее продать без согласия других собственников нельзя. И далеко не каждый покупатель решится на приобретение части помещения, я вот могла бы в свое время купить такой объект, но не рискнула;
- Покупка помещения под его деление на микростудии. Как выяснилось, я училась вместе с человеком, который сейчас занимается таким бизнесом! Бизнес был доходный, но интересно как на него повлияло введение НДС для ИП с доходом более 20 миллионов рублей... Ну и опять же, подобная вещь - это полноценная работа: проверь объект, купи на свои, чтобы не было проблем с банком при продаже части, сделай ремонт, оформи хоть какие-то документы, продай. Если заниматься чем-то подобным, тут требуется очень серьезное погружение в матчасть. Сама основная проблема, что мокрую зону - санузел нельзя располагать не над мокрой зоной. Ну и вопрос с продажей, если брать ипотеку, то банку явно не понравится, что продается часть квартиры, поэтому тут не может быть и речи про ипотеку;
- Покупка готовой квартиры под сдачу. В текущей ситуации при высоких ипотечных ставках данный вариант не интересно реализовывать при использовании заемных средств. Кроме этого доходность будет не высокой, поэтому вариант выглядит не очень интересно, если конечно вы не выкупаете долю у родственника, уже имея на руках другую долю. В этом случае из-за налогов сильно меняется арифметика потому, что для вас альтернатива - это продать свою долю и, возможно, заплатить НДФЛ.
Резюмирую
Вариантов бизнеса с недвижимостью очень много, но самые доходные варианты - это те в которых есть ваша большая добавленная стоимость, например, организация посуточной аренды или деление большой квартиры на маленькие. Но получается, что тут вы продаете свое время за деньги. Кого-то это устраивает, а кого-то нет. Поэтому если вы хотите получить большой выхлоп - надо погружаться в бизнес!
Если же вы хотите что-то пассивное, то не стоит ждать сразу же большого выхлопа, чудес не бывает! Квартира хороша тем, что со временем арендную ставку можно индексировать и за счет этого будет увеличиваться денежный поток. Но значительные изменения ставки можно будет наблюдать не быстро.
Можно пытаться строить бизнес типа покупаю квартиры, пусть платежи оплачивают ипотеку. Это долгий бизнес. Сначала надо купить одну квартиру, затем ждать когда застройщик ее сдаст, далее покупается вторая квартира. При этом первое время надо оплачивать ипотеку из своих, потом надо выложить как минимум 500к на обустройство квартиры. То есть тут нужно вкладывать не мало собственных денег первое время.
Не буду приводить фотографий с сайта застройщика, чтобы мне не писали, что это реклама. Скажу, что при наличии первоначального взноса в 2.4 миллиона рублей вполне можно купить студию в 15 минутах от метро. При этом ежемесячный платеж по семейной ипотеке будет около 57000 рублей. Объект будет сдан не раньше апреля 2029 года. И есть ощущение, что арендные ставки к этому времени будут выше 57000 рублей. То есть уже через 3 года данный объект начнет приносить пассивный доход. Но в то же время это значит, что данный объект выйдет на самоокупаемость только через 3 года! А дальше вопрос: готовы ли вы 3 года платить аренду из своих.
И отвечаю на вопрос из заголовка. Для меня эффективность в данном контексте звучит как выгодность. Если говорить про схему купил и сдал, то это настолько не быстрый бизнес, что тут сложно говорить про эффективность. Квартира рано или поздно начнет приносить доход, но я не уверена, что это эффективный старт. Если говорить про бизнес, то все зависит от вас и вашего времени. И тут эффективность будет прямо пропорционально зависеть от проложенных усилий и правильных решений...
И как всегда оставляю свой ссылки: