Каждый год тысячи владельцев квартир недополучают деньги и даже не замечают этого. Как этого избежать ?
Пропажа обнаружена
Дмитрий купил квартиру пять лет назад для дохода. Посчитал всё заранее: аренда 40 000 в месяц, значит 480 000 в год. Но в конце каждого года цифры не сходились. Куда уходили деньги?
Дмитрий решил разобраться: «я не терял деньги сразу, а терял их по чуть-чуть, каждый месяц. И поэтому так сложно было заметить»
Протокол потерь: улики на столе
Он поднял все записи за три года.
Арендатор съехал в феврале. Квартира стояла 6 недель: −60 000 ₽
Перед новым жильцом: покраска стен, новый смеситель: −18 000 ₽
Арендатор съехал тихо, оставив долг за коммуналку: −12 000 ₽
Итого за три года реальный доход оказался ниже ожидаемого. Квартира сдавалась, деньги шли, но бизнес-система себя не оправдала.
Как не терять деньги на аренде
Пять вещей, которые стоит сделать тому, кто сдаёт квартиру 👇
1. Считайте реальную, а не номинальную доходность
Вычтите из годового дохода простои, ремонт между жильцами, коммуналку в пустые месяцы и время на решение арендных вопросов. Итог может удивить.
2. Закладывайте простой между арендаторами в финансовую модель заранее
В среднем это 3–6 недель в год.
3. Оформляйте депозит и договор всегда, без исключений
Депозит в размере двух месяцев аренды и подробный акт приёма-передачи с фотографиями — это страховка обеих сторон. Благодаря этому можно решить большинство конфликтов.
4. Не держите арендатора любой ценой
Страх упущенной прибыли и нежелание вновь искать постояльца часто заставляет мириться с задержками оплаты и мелкими нарушениями договора.
5. Подумайте, сколько времени вы готовы уделять вопросам аренды
Если объект не один или находится в другом городе или времени мало, помощник (управляющий) будет необходим.
По данным рынка, квартира при самостоятельном управлении в среднем простаивает 45–60 дней в год. При профессиональном управлении этот показатель падает до 10–15 дней за счёт постоянного потока краткосрочных гостей и отлаженного маркетинга.
Как это решают в апарт-отеле АДРЕС
Каждый номер принадлежит отдельному инвестору, управляющая компания берёт на себя всё: заселение, уборку, бронирование, отчётность.
ℹ️ Инвестор не занимается операционкой, он получает доход. Средняя доходность таких проектов — 10–15% годовых. Это заметно выше классической долгосрочной аренды.
Ориентиры по ежемесячному доходу:
Купить номер можно в том числе в ипотеку. И в этом случае доход от аренды может частично или полностью покрывать ипотечный платёж. Воспользоваться ипотечным калькулятором можно тут.