С апреля 2026 года изменились правила выдачи ипотеки: теперь банки будут сравнивать вашу зарплату со средней по региону.
Разбираемся без паники, как это повлияет на шансы получить одобрение, кого коснутся изменения и какие есть альтернативные способы купить квартиру, если банк одобрил меньше, чем нужно.
Как теперь считают доход: алгоритм банков
Раньше было достаточно подтвердить доход выпиской со счёта и справкой от работодателя. Теперь банк сравнивает цифры из справки о доходах и суммах налога физического лица с данными Росстата и решает, какую сумму вам одобрить.
Как выглядит новый алгоритм:
1) Вы подаёте справку.
2) Банк открывает данные Росстата по вашей профессии в регионе и вычитает из них 10%.
3) Банк сравнивает данные о доходе с данными Росстата и, чтобы рассчитать ваш лимит, выбирает наименьшую сумму.
• Если вы получаете 200 000 ₽, а Росстат определил среднюю зарплату в вашей отрасли в 100 000 ₽, банк рассчитает ипотеку исходя из дохода в 90 000 ₽ (100 000 ₽ минус 10%).
• Если у вас «серая» зарплата — банк будет смотреть только на её белую часть, которая указана в справке.
Ещё одно важное правило: если у вас есть дополнительный доход, его придётся подтверждать отдельно:
• Доход от самозанятости — справка из приложения «Мой налог».
• Вклады — выписка из банка.
• Инвестиции — отчёт брокера.
Итог. Банки будут строже оценивать доходы заёмщиков, поэтому к заявке на ипотеку теперь нужно готовиться заранее.
Как увеличить шансы на нужную сумму: 3 шага
Повсеместных отказов не будет, но банк может предложить вам сумму меньше той, которую вы запрашиваете.
Как подготовиться к заявке:
1) Закройте все кредитные карты, даже те, которыми не пользуетесь. Банки будут учитывать их лимит при расчёте вашей финансовой нагрузки.
Например, если у вас есть неактивная кредитная карта с лимитом 100 000 ₽, банк считает, что вы уже отдаёте по ней 5–10 тысяч ₽ в месяц, и вычитает эти деньги из вашего дохода.
2) Привлеките платёжеспособного созаёмщика. Если у вас семья, проще всего подать с супругом совместную заявку. Это касается обычной ипотеки: если вы берёте Семейную ипотеку, то супруги и так автоматически становятся созаёмщиками.
3) Увеличьте первоначальный взнос: например, с 20% до 30%. Если не хватает наличных, можно использовать материнский капитал, продать автомобиль или старую квартиру.
• Если ваш доход превышает средний по Росстату — будьте готовы предоставить справки о регулярных премиях. Они нужны, чтобы доказать дополнительный доход, не попадающий под статистику оклада.
Чтобы заранее понимать разницу зарплат, можно найти данные на сайте «Росстат». Откройте разделы: «Статистика» → «Рынок труда» → «Занятость» → «Зарплата».
• Если вы ИП — заранее подготовьте декларации из налоговой за последний год и полный пакет финансовой отчётности.
Итог. Меньший лимит от банка — это не отказ, а повод заранее закрыть неактивные кредитные карты и объединить доходы с супругом, чтобы получить нужную сумму.
Что делать, если банк одобрил мало: 2 альтернативы
Не хватает суммы — используйте льготные программы государства или застройщиков.
Варианты:
1) Проверьте, подходите ли вы под Семейную ипотеку. Ставка по ней 6% — это заметно снизит ежемесячный платёж.
👉 Кто сможет получить Семейную ипотеку и какие ещё есть программы господдержки для семей — рассказали в статье.
2) Воспользуйтесь ипотекой от застройщика. Крупные девелоперы субсидируют ставки, чтобы снизить нагрузку на покупателей. Например, ЛСР предлагает программы, по которым первое время вы платите ипотеку по ставкам ниже рыночных.
Вот предложения, которые действуют до конца апреля 2026 года:
• 0,11% на первые 2 года, далее — 21,59%,
• 5% на первые 5 лет, далее — 21%,
• от 8% с дополнительной скидкой 5% на 7 или 8 лет, далее — 21%.
Есть также ипотека с низкой фиксированной ставкой на весь срок и ценой по спецпредложению. Вот на сколько она может снизить долговую нагрузку:
Расчёт на примере двухкомнатной квартиры в жилом комплексе «Морская миля». Программа действует до 30 апреля 2026 года
Также есть ипотека с низкой фиксированной ставкой 12,99% на весь срок и ценой по спецпредложению. По этой программе можно разделить первый взнос: 10% вносите сразу и ещё 10% — в течение 85 дней. Это даёт время продать старое жильё или снять деньги со вклада без потери процентов.
• Если у вас есть хотя бы один ребёнок младше 7 лет, вам подойдёт Семейная ипотека. По программе от ЛСР это ещё выгоднее: ставка 4,6% вместо 6% + скидка на квартиру 10%.
• Если не проходите по условиям господдержки, рассмотрите специальные программы от застройщика, которые снижают платёж.
Итог. Да, правила меняются, и получить желаемую ипотеку для многих будет сложнее. Но программы застройщиков позволяют купить жильё даже тем, кому банки одобрили меньший лимит.
Узнайте больше о проектах, доступных квартирах и актуальных условиях покупки на сайте ЛСР и по телефону: 8 800 350 65 47.