Хочу начать с того, что я не описАлась. Сегодня статья будет о том как коммерческая недвижимость отличается от коммерческой. Ведь коммерческая недвижимость - это очень обширное понятие. И доходность у разных объектов может значительно отличаться. Поэтому можно конечно говорить, что коммерческая недвижимость приносит больший арендный доход, чем жилая, но это в среднем, а в частном могут быть очень интересные исключения.
Удачные и не удачные объекты
Недавно я рассказывала о доходности апарт-отеля Valo в Санкт-Петербурге и в этой статье привела скриншот, что в данном комплекте сейчас продается 78 студий! При такой конкуренции предложений, объявления висят здесь по долгу, одно скоро отпразднует первую годовщину экспозиции на Циане.
А есть апарт комплекс Yes Технопарк. Я в свое время смотрела его сайт, но даже не стала запрашивать документы потому, что стоимость студии была высокой. Тут объявления тоже висят какое-то время, но здесь другая зависимость. Объявление за 18 миллионов висит 200 дней и это понятно. Студия за 12 миллионов ушла за 9 дней! Но только 12 миллионов - это +50% к тем ценам, которые я видела в свое время, то есть студии в этом здании подорожали намного больше, чем в комплексе Valo.
Переходим к аренде. Самый дешевый объект сдается за 70к в месяц. Но скажу так, когда я вижу, что за день сначала снижают цену на 2к, а затем повышаю на 2к, а перед этим цену еще пару раз то повышали, то понижали, я не хочу смотреть на это объявление. Тут я сразу думаю о том, что когда кто-то звонит по объявлению с него хотят выжать больше. Ну и диван в студии несколько не соответствует ценнику. На стоимость аренды в этом ЖК я смотрела чуть раньше и там была симпатичная студия, ее пытались сдать за 93к, но объявление уже снято с публикации. Думаю, что этот объект уже арендовали, возможно за меньшие деньги, но даже если за 80к, то это дает доходность 13,9% от той цены, за которую могла купить я. И это большая доходность, чем в моей студии.
Как мне видится, есть 2 причины почему у комплекса YES большая доходность, чем у VALO:
- В VALO было построено очень много корпусов и в каждом по много студий, поэтому сейчас мы имеем просто избыточное предложение под аренду и продажу. А где предложение превышает спрос, цена всегда идет вниз. Вот в том же здании, что и VALO кто-то сдает через свой сайт и называется ApartStel. Эти ребята сдают за 3500 рублей за ночь и естественно отбивают конкурентов у самого отеля, который хочет 4500. И наверняка есть еще инвесторы, которые сдают посуточно, но самостоятельно, но поскольку конкуренция большая, они все хорошо подумают, прежде чем поднимать цены;
- Yes расположен рядом с метро и огромным числом бизнес-комплексов. В этом районе много дорогих офисов известных компаний, там есть люди, которые получают хорошие зарплаты и готовы платить по 100к в месяц, чтобы жить в шаговой доступности от работы. Правда если такой человек поменяет работу, то он сразу же переснимет квартиру.
То есть апартаменты могут очень сильно отличаться друг от друга по проекту и потом это скажется на доходности. И просто когда покупаешь объект надо четко отдавать себе отчет зачем ты это делаешь и какие есть альтернативы. Если альтернатив среди коммерческой недвижимости нет, поскольку все остальное стоит в 2 раза дороже, то это уже совсем другой разговор. Правда тут хочется спросить, а точно ли нужна тогда коммерческая недвижимость или лучше взять фонд на нее?
Кладовки и паркинги
Последнее время стала популярна покупка кладовок и парковочных мест в строящихся ЖК под сдачу в аренду. Бизнес этот отличается от сдачи квартир, поскольку он требует большего участия. Для начала, когда надо сдать квартиру или апартаменты, это можно делегировать риэлтору. За это придётся кому-то заплатить или вам или арендатору, но это помогает освободить время и нервы. У меня подруга пыталась сдать квартиру сама, первые полчаса ей звонили одни риэлторы и последний ее настолько уболтал, что она согласилась с ним работать. Решающий аргумент был "вы же ничего не потеряете". Сдать кладовку через риэлтора не получится, ведь он вряд ли захочет показывать объект за одну арендную плату, а платить намного больше уже не выгодно вам. Так же кладовка - это часто временное явление, поэтому тут может быть большая текучка арендаторов если не повезет. Подобные объекты часто снимают на сезон. У меня есть друзья которые снимали кладовку на время переезда, они туда загрузили свои вещи, сами уехали к родителям, а параллельно обустраивали новую квартиру, что-то подремонтировали, где-то мебель ждали.
С паркингами дела могут обстоять чуть лучше. Тут чаще можно найти арендатора на года, но не всем так везет с первого раза.
То есть паркинги и кладовки - это объекты, которые часто требуют больше внимания, чем помещения под проживание, но и доход тут чуть выше. Данный объект более доступен для покупки инвестору, чем целые апартаменты, видимо поэтому так и вырос спрос на кладовки в последнее время. Но беда в том, что с одной кладовкой или паркингом много мороки, тут если заходить, то лучше сразу на несколько объектов рядом расположенных. И морока прилетает оттуда откуда не ждали. Дело в том, что самозанятый не имеет право сдавать в аренду коммерческое помещение, а физ лицо не имеет право вести коммерческую деятельности, значит надо оформлять либо ИП, либо не договор сдачи в аренду. Если оформлять ИП, то сразу попадаешь на оплату минимального взноса, который будет съедать всю прибыль от сдачи 2, а то и 3 кладовок, да еще и деньги нельзя кэшем получать.
Если оформлять договор хранения вместо аренды кладовки, то тут всплывает ответственность за имущество. И тут я вспоминаю, что только пару недель назад в чате моего дома писали, мол комары появились, проверяйте свои кладовки, где вода стоит. И вот эта вода тоже может стать большой проблемой для собственника, а не УК. В общем бизнеса без проблем не бывает.
Помещение под несколько арендаторов
Недавно читала потрясающую статью, правда сейчас не могу ее найти. Суть в том, что человек купил готовый бизнес: свеже отремонтированное торговое помещение с арендатором. Бизнес проработал ровно месяц и начал сыпаться. Арендаторы только заехали после ремонта, на первый месяц или два с них брали пониженную арендную плату, но оказалось, что платить 100% от договора аренды им не выгодно.
И у данного бизнеса своя специфика, что с арендаторами надо иногда договариваться, иногда новых искать. Вот в той статье человек писал, что мол через месяц ко мне пришел хозяин следующего магазина и сказал, что либо я понижаю плату, либо он съезжает. Горе инвестор решил, что не будет понижать плату потому, что завтра к нему тогда придут хозяева всех остальных магазинов с такой же постановкой вопроса.
Подобный бизнес можно попробовать построить самостоятельно, но для этого нужно много времени и сил и это будет прям настоящая работа. Тут надо изучать нормативку по пожарной безопасности, технике безопасности и многое другое. Но в то же время недавно в моем ТГ канале человек писал о том, что у него сын снимает студию, которая ранее являлась комнатой в квартире, но инвестор сделал перепланировку и теперь сдает объект по частям.
Вот если прикинуть, что человек берет в среднем по 27к за комнату студию, то трехкомнатную квартиру, разбитую на 4 объекта можно сдать за 108 000 рублей. При этом чисто трешки в этом районе сдаются за 80-110к. Но правда тут начинаются свои риски. Подобную планировку нельзя узаконить, поэтому если кто-то постарается, он может добиться, что суд вынесет решение заставить владельца вернуть квартиру в исходное состояние, то есть демонтировать лишние санузлы.
Поэтому я и говорю, что недвижимость недвижимости рознь. И у каждого проекта своя специфика в которой надо уметь вариться. А самый главный нюанс - это законодательная база, которая в каждом случае своя.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал. А еще Дзен предложил завести Премиум канал, доступ к статьям из которого будет доступен только по платной подписке. Недавно там вышла статья про мою кредитную карусель.