Летом 2025 года я купил квартиру в Москве. Написать сразу, по свежим следам, не получилось (не до того было), но в истории, по-моему, скрыто немало поучительного и, надеюсь, интересного. Полагаю, рассказ будет полезен не только тем, кто сам находится «на низком старте» (то есть тоже планирует покупать недвижимость), но и просто для общего развития. Некоторые личные моменты я, конечно, опущу, но самое важное постараюсь не пропустить.
Разобьем для удобства нашу историю на четыре части:
- подготовка
- поиск
- сделка
- последствия
I. ПОДГОТОВКА
Где деньги, Дим?
Что самое сложное и важное при покупке недвижимости? – Правильно: раздобыть деньги! К сожалению, этот важный и наиболее ответственный момент для большинства сводится к исключительно простой операции подачи заявки на ипотеку (что сегодня делается в несколько кликов). Почему «к сожалению»? – потому что автор считает ипотеку чем-то вроде читерства. Нечестной игрой. Раздавать кредиты на ограниченный ресурс (коей является недвижимость) – только раздувать пузыри и заниматься деморализацией ответственных сберегателей. Впрочем, все это отдельная тема, просто нужно было пояснить, что для автора делом принципа было купить квартиру на собственные сбережения, а не в кредит. Слишком уж часто слышатся такие мнения, что «заработать на квартиру невозможно», «ипотека лучше аренды, потому что платишь за свое», «купить квартиру можно только в ипотеку». И т.д. В нашем случае квартира куплена:
- на собственные накопления;
- без продажи другой собственности;
- без помощи родственников;
- при постоянных расходах на аренду жилья;
- при постоянных расходах на семейство;
- не имея какой-то заоблачной зарплаты.
Фантастика? - Разве только для серийных ипотечников. На самом деле собрать деньги было непросто и совсем небыстро. Все это заняло примерно десять лет, но никто на хлебе и воде не сидел. Основной «секрет» - в грамотном планировании финансов и постоянном реинвестировании капитала.
Сложные проценты на длинной дистанции творят чудеса. Я посчитал, что из всей суммы на квартиру только 1/3 составили взносы с зарплаты, а 2/3 – проценты и доходы с капитала. Ничего удивительного. Только за 2025 год можно было прирасти примерно на 20% на вкладах при минимальном риске. Это вам не сопли жевать про запретительные ипотечные ставки.
Помимо вкладов существенную прибавку принесли доходы с инвестиций (что во многом — те же проценты). Не за один год и тоже отдельная история.
И не нужно думать, что только у меня получилось. Вторичный рынок Москвы, как известно, сейчас неплохо себя чувствует, покупателей хватает – и автору из первых рук известны сразу несколько кейсов, когда знакомые так же купили «на свои». Например, коллега за полгода до меня купила квартиру за 20+ миллионов. Копили с мужем, и тоже лет десять.
Почему в 2025 году?
По очень простой причине: потому что в этот год не было ипотечников. Читаешь новости и там каждый второй текст – «ай-ай-ай, как плохо: недоступная недвижимость, высокие ставки, никто не может себе позволить купить квартиру». «Никто» в их представлении это любители тарить на заемные средства. И слава богу, что недвижимость для них недоступна, слава богу, что их отсекли высокими ставками, что их сдуло, что как раз и дало возможность всем остальным купить по относительно вменяемым ценам (см. пункт 1).
В 2025 году наконец звезды сошлись нужным образом – до этого ипотечники все время были на шаг впереди, а теперь отсутствие ипотеки дало тактическое преимущество вкладчикам.
В 2026, кстати, ситуация пока в целом сохраняется, так что с учетом накопленных процентов, вторичка остается относительно доступной для тех, кто реально копит деньги. Правда, конкретно в Москве есть большая проблема с наличием объектов – все дешевые варианты квартир уже разобрали.
Но если ставки упадут, то лучше точно не станет.
Почему вторичку?
По той же причине: ипотеку раздавали на новостройки, а на вторичку – нет. В новостройках надулся гигантский ценовой пузырь, в то время как вторичные квартиры продавались по нормальным ценам (с учетом зарплат Москвы — так и вовсе недорого). Так что выбор был очевидным. Тем более, что все разговоры про особую прелесть новых домов – не более чем маркетинговая уловка, сами знаете кого. У районов со сложившейся застройкой масса преимуществ перед новостройками – не только цена, но и лучшее расположение, меньшая этажность, больше зелени и др. Подробнее об этом тут. И так было всегда.
Почему в Москве?
Квартира в Москве – классическая синица в руках. То есть инвестиция без особых рисков, но и особых барышей не сулившая. Впрочем, как инвестицию я ее не рассматривал – иначе крутил бы деньги на фондовом рынке дальше. Просто покупка для жизни, совершенная в нужный момент.
Какой район?
На мой взгляд, чем метаться по всей Москве, полезно сразу определиться с районом. Слишком широкая область поисков не приближает к решению, а отдаляет от него. Я с самого начала решил, что будут искать в Измайлово. Другие районы даже не смотрел. Плюсы Измайлово: много зелени и не перепиарен как Запад. Можно быстро добираться до центра, спокойный, почти без сквозного трафика, с трех сторон окружен парками. То что Восток грязнее – стереотип. Вся Москва грязная, а почти весь негатив касается не востока, а юго-востока (Некрасовка, Люберцы). Минусы - много гастарбайтеров (а где их сейчас мало?) и маленькое количество ТЦ (этот недостаток можно пережить).
Но самое главное – демократичная цена, это и решило вопрос.
Бюджет и параметры
Чтобы понять, на что можно рассчитывать, не обязательно обращаться к специалисту. Достаточно открыть циан, отсечь самые дешевые варианты, и вот все ясно. Мой бюджет составлял 12-13 миллионов, этого хватало на скромную двушку в районе. Однушки даже не смотрел, т.к. для семьи этот вариант заведомо непроходной. Всеми остальными параметрами (например новизной дома, ремонтом, локацией) где-то все равно пришлось бы жертвовать, т.к. бюджет не позволял бы разбежаться.
Продолжение следует…
////