При сдаче жилья внаем срок договора имеет огромное значение. Приведу несколько пояснений на тему того, на какой срок не стоит сдавать свою квартиру, чтобы не получить потом проблемы.
1. Нельзя сдавать квартиру на срок менее чем 1 сутки.
Закон не запрещает сдавать жилье посуточно, но есть запрет на предоставление гостиничных услуг в жилых помещениях (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
И в числе признаков гостиничных услуг в судебной практике называется сдача жилья на срок менее суток (Постановление КС РФ от 23 марта 2023 г. № 9-П).
Поэтому, если в объявлении о сдаче жилья или в договоре найма указывается почасовая оплата, это прямой путь собственника к запрету заниматься такой деятельностью.
Подробная инструкция о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, чтобы избежать проблем с законом, доступна премиум-подписчикам моего дзен-канала.
2. Не стоит сдавать жилье на неопределенный срок (когда он не указывается вовсе или привязан к какому-то действию — например, когда наймодатель заявит об отказе от договора).
В случае спора суд признает такой договор заключенным на максимальный срок, который предусмотрен законом — 5 лет. Тогда вы не сможете выселить нанимателей даже в судебном порядке, пока не истечет этот срок.
3. Не рекомендую сдавать квартиру на срок, равный 1 году прямо или косвенно.
Закон предписывает зарегистрировать обременение жилья наймом в ЕГРН, если договор заключен на срок 1 год и более (ст. 651 ГК РФ), под угрозой штрафа для собственника.
Но и помимо штрафа будут проблемы, если договор признают заключенным на срок в 1 год: тогда наниматели получат право продлевать договор по умолчанию, если собственник не предупредил их за 3 месяца об отказе, вселять временных жильцов без согласия собственника и т. д.
Обратите внимание, какие сроки в договоре на практике приравниваются к 1 году:
- если интервал между начальной и конечной датой действия договора составляет 365 дней (или 366, если год високосный),
- если срок определен 12-ю календарными месяцами (например: с 1 апреля 2025 г. по 31 марта 2026 г.).
4. Не стоит указывать в договоре найма условие об автоматической пролонгации срока его действия.
Даже если у вас договор заключен на срок менее года, но он автоматически продлевается после его истечения, суд в случае спора может признать его долгосрочным.
А в таком случае наймодатель не может выселить своих квартирантов без решения суда (есть соответствующая позиция Конституционного суда РФ по этому вопросу — постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. № 23-П).
P.S. Для премиум-подписчиков моего канала доступны:
- подробные инструкции по решению проблем в сфере недвижимости и ЖКХ, социального обеспечения и др.,
- шаблоны исковых заявлений, жалоб, претензий, договоров и других документов для обращений в государственные органы и учреждения.
Оформив подписку, вы сможете сами защитить свои права, не оплачивая дорогостоящие услуги юристов!
Намного больше публикаций теперь ежедневно выходит на моем канале «Юридические Тонкости» в мессенджере MAX: подписывайтесь, чтобы быть в курсе всех важных событий в сфере законодательства!