Если недвижимое имущество покупалось в браке, оно принадлежит обоим супругам, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.
Изменить это правило супруги могут только путем заключения брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Для совместной недвижимости действует ряд особых правил в плане распоряжения ею (продажи, дарения, сдачи в аренду, передачи под залог и т. п.):
- все сделки, которые предполагают распоряжение общей недвижимостью каждый супруг может совершать — и предполагается наличие на то согласия второго супруга;
- в то же время ряд сделок один супруг может заключать только при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
Это все договоры, по которым передается право собственности на недвижимость (купли-продажи, дарения, мены, ренты).
При этом согласие требуется получить от супруга собственника недвижимости, согласие супруга покупателя (одаряемого и пр. лица, которое приобретает эту недвижимость) для сделки не требуется;
- нотариальное согласие супруга также необходимо для заключения нотариальной сделки по передаче общей недвижимости (это те же сделки по отчуждению: дарение недвижимости между гражданами, продажа доли в праве общей собственности, продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему) или сделки, требующей госрегистрацию (это аренда нежилой недвижимости или сдача внаем жилья на длительный срок — более 1 года, договоры участия в долевом строительстве и др).
Росреестр в своих недавних разъяснениях (опубликованных на его официальном сайте) подтвердил, что все указанные сделки, заключенные без нотариального согласия супруга, являются оспоримыми (второй супруг может оспорить сделку в суде в течение 1 года с момента, когда узнал о ней, и добиться ее аннулирования, если докажет, что вторая сторона сделки должна была знать об отсутствии его согласия).
Тем не менее, отсутствие согласия не является основанием для отказа в госрегистрации — переход права на объект недвижимости зарегистрируют в ЕГРН, только с отметкой об отсутствии согласия супруга.
О том, как второму супругу защитить общую недвижимость от продажи без своего согласия, рассказывается в инструкции для премиум-подписчиков моего канала.
P.S. Намного больше публикаций теперь ежедневно выходит на моем канале «Юридические Тонкости» в мессенджере MAX: подписывайтесь, чтобы быть в курсе всех важных событий в сфере законодательства!