Помнится, когда мы разбирали определение ВС РФ по "Долинскому" делу были весьма серьезные опасения, что какого-либо кардинального влияния на обстановку с "бабкоквартирными" делами оно не окажет.
Потому что ВС РФ подчеркнул "индивидуальность" ситуации, о чем мы разбирали уже тут:
Следовательно, в любом ином деле, где была бы СУДЕБНАЯ экспертиза, которая подтвердила нахождение покупателя "под заблуждением", вердикт мог бы быть иным.
Ох и пришлось мне тогда забанить целую корзинку псевдоюристов, которые громко доказывали, что вот "отсель, да понеже" теперь суды как "У-ух!", а бабки как "А-ах!" и все для них кончено. Добросовестный покупатель может спать спокойно, зуб дают. Не прецедентное у нас право, но учитывающее...
Встречаем определение ВС РФ № 84-КГ26-1-КЗ от 10.03.2026, про которое скупо написали несколько юристов, а уж в прессе так и вовсе оно не мелькало. 2 с лишним недели прошло. И... тишина. А зачем? Не Долина же. Кому какое дело до обычный пенсионерки?!
Суть дела
Пожилая женщина 73 лет «продала» квартиру директору риелторского агентства за 1,9 млн рублей, деньги в тот же день передала курьеру мошенников, после чего продолжила жить в квартире. Естественно, что ее убеждали в том, что это "фиктивная продажа". Короче, классическая схема телефонного мошенничества, финальный аккорд которой — договор купли-продажи, оформленный в отделении Сбербанка через сервис безопасных сделок. Для кого безопасных — вопрос отдельный.
Первая инстанция в иске отказала. Логика железная: психиатрическая экспертиза по уголовному делу признала женщину вменяемой, квартиру продала сама, деньги получила сама, договор подписала сама. Заблуждения не доказано, осмотрительность покупателя под сомнение не ставим. Всё законно, расходитесь. Тут все как в деле Долиной: по суду экспертизы нет, а "уголовная" не дает оснований для отмены сделки.
Апелляция назначила новую - стационарную - психолого-психиатрическую экспертизу. Имеет, кстати, право! Эксперты установили органическое расстройство личности на фоне сосудистого заболевания мозга, повышенную внушаемость, неспособность прогнозировать последствия своих действий.
Итог: сделка недействительна по ст. 178 ГК РФ (существенное заблуждение), применена двусторонняя реституция — квартиру вернуть, 1,9 млн заплатить покупателю. Третий кассационный суд апелляцию поддержал.
Верховный суд, помоги!
ВС РФ кассационную жалобу покупателя П. отклонил и сформулировал несколько важных выводов:
1. Существенность заблуждения - индивидуальна. Оценивать её нужно с учётом конкретного человека: его возраста, состояния здоровья, значимости сделки для него лично. Абстрактный «разумный участник оборота» здесь не работает.
2. Профессиональный покупатель - повышенные стандарты. Директор агентства недвижимости с сервисом «срочный выкуп» на сайте знал, что цена значительно ниже рыночной. Значит, мог и должен был распознать, что продавец действует в состоянии заблуждения. Добросовестность не засчитана. Тут, кстати, интересное "зеркало" по Долинскому делу, только наоборот. Интересно, проверяли ли покупателя соответствующие органы?
3. Ст. 302 ГК РФ здесь неприменима. Попытка П. переквалифицировать спор в виндикацию от добросовестного приобретателя отклонена: это договорный спор, регулируется нормами о недействительности сделок, а не об истребовании имущества.
4. Апелляция вправе назначить новую экспертизу. Покупатель возражал относительно действий апелляции, которая, якобы, не имела права так "помогать" в сборе доказательств. Увы и ах, высокий суд указывает, что если первая инстанция неправильно определила юридически значимые обстоятельства — апелляционный суд не просто вправе, он обязан восполнить доказательственную базу.
И всё. Бабушка - с квартирой. Покупатель - с решением суда о возвращении денег. Думаю о перспективах возврата почти 2 млн. рублей 73-летней пенсионеркой рассказывать не надо?
Если сильно успеется покупателю - то наследники бабушки получат квартиру вместе с долгом и можно будет его попытаться взыскать. Если не успеется и бабушка пройдет банкротство, то... упс. Так сложились звезды!
Вместо послесловия
Дело примечательно не столько исходом, сколько коллизией двух экспертиз: первая (амбулаторная, по уголовному делу) сказала «вменяема», вторая (стационарная, по гражданскому делу) - «не понимала значения своих действий».
ВС предпочёл более глубокое исследование более быстрому, а мораль для практиков вывел следующую: если ваш клиент - профессиональный участник рынка, покупающий квартиру у одинокой пожилой женщины по цене «со скидкой» - возможно, стоит задать пару лишних вопросов.
Сервис безопасных сделок от юридических рисков, как выяснилось, не защищает.
- Стоит ли возмущаться, что дело "Долиной" ВС РФ игнорирует? Нет.
- Означает ли это решение, что теперь вновь начнут возвращать квартиры "обманутым бабушкам"? Возможно. Их и так возвращают, просто пресса потеряла интерес к таким делам.
Если судебная экспертиза подтвердит заблуждение по ст. 178 ГК и докажет, что продавец действительно не понимал природу сделки, а не просто заблуждался в мотивах и последствиях, то... сделку отменят. Во главу угла в любом случае ставится "экспертное мнение". А уже потом - все прочее.
Есть шанс, что даже при доказанном заблуждении продавца сделка устоит, если покупатель был реально добросовестен и не мог его распознать.
Тут ВС РФ отметил, что профессиональный участник рынка, покупающий ниже рынка, под это исключение не подпадает - добросовестность ему придётся доказывать значительно активнее, чем рядовому гражданину.
В любом случае - ждем следующих эпизодов. А покупателям квартир и сопровождающим их юристов настоятельнейшим образом советую не верить в "разрушение института бабулек-скамерш" и не вешать на эту тему лапшу клиентам.
Ничего не разрушено, ничего не поменялось. Все, по-прежнему, индивидуально и прямо зависит от того, а кто ВЫ: известная фигура, несчастная пенсионерка или профессиональный риелтор...
Некоторые рекомендации по поведению на сделках и методах проверки тут:
"Нравлик", ага...
Донаты, "Стеллы" и подписки ниже - приветствуются!