Объем проблемной ипотеки в России обновляет рекорды, а эксперты и ЦБ считают, что заемщики, рассчитывавшие на рефинансирование, могут оказаться запертыми в дорогих кредитах и начать массово избавляться от жилья.
Российский рынок ипотеки все отчетливее показывает признаки напряжения. Объем жилищных кредитов с серьезной просрочкой, то есть с задержкой платежей более чем на 90 дней, практически дошел до отметки в 300 млрд рублей. По информации «Скоринг бюро», к концу февраля 2026 года этот показатель составил 296,4 млрд рублей, что стало максимальным значением за весь период наблюдений.
За один месяц объем проблемной ипотеки вырос еще на 4,3%, а в сравнении с февралем прошлого года увеличился почти в 1,8 раза. Иными словами, доля по-настоящему тяжелых кредитов на рынке продолжает быстро расти. Это уже не единичные сбои в платежах, а заметный сигнал о том, что часть заемщиков все хуже справляется с долговой нагрузкой.
Число проблемных ипотечных кредитов тоже растет. Рынку грозит массовая распродажа?
Одновременно растет и число самих ипотечников, которые вышли в глубокую просрочку. За февраль количество таких кредитов прибавило 3,9% и почти достигло 100 тысяч договоров. Если сравнивать с тем же периодом прошлого года, рост составил примерно 50%. Эта динамика говорит о том, что финансовое давление на семьи усиливается, а запас прочности у части заемщиков постепенно заканчивается.
⚡️ Читайте также: Ипотечный разворот: россияне массово продают квартиры — что происходит
На этом фоне Банк России уже осторожно указывает на еще один потенциальный риск для рынка жилья. Речь идет о возможной волне перепродаж квартир, которые в предыдущие годы покупались по льготной ипотеке. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина пояснила, что сейчас регулятор не видит массового выхода таких объектов на рынок, однако в будущем такой сценарий не исключен. Она обратила внимание на то, что с момента активной выдачи льготных кредитов прошло еще не так много времени, а значительная часть купленных квартир до сих пор не введена в эксплуатацию.
Дополнительную уязвимость создает разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье. По сути, многие покупатели, которые заходили в сделку на этапе строительства по льготной ставке, сегодня оказываются в непростой позиции: при перепродаже им уже сложно ориентироваться на цену первичного рынка.
Стоимость новостроек заметно оторвалась от вторички, из-за чего продать такую квартиру без потерь становится все сложнее. Для части собственников это означает, что выйти из сделки в плюс, а иногда даже просто вернуть вложения, уже не так просто, как казалось в момент покупки.
Ипотека на пределе возможностей тянет заемщиков на дно
О подобных рисках ранее говорили и эксперты, которых опрашивал наш канал Риэлти Таймс. На рынке все чаще обсуждают ситуацию, при которой часть заемщиков оформляла ипотеку буквально на пределе своих возможностей. Расчет был довольно понятным: переждать период высокой ключевой ставки, а затем рефинансировать кредит на более мягких условиях. Однако этот сценарий сработал далеко не для всех.
⚡️ Читайте также: Банки отказывают в рефинансировании ипотеки, кто попал в ловушку?
Автор Телеграм-канала «Градономика» Михаил Келеметов обращал внимание на то, что после ужесточения банковского скоринга и повышения требований к заемщикам часть покупателей столкнулась с невозможностью рефинансировать ипотеку, ранее оформленную по субсидированным ставкам от девелоперов. По его оценке, многие брали дорогую рыночную ипотеку как временное решение, рассчитывая позже перекредитоваться после снижения ключевой ставки.
Если таких историй станет больше, рынок рискует получить еще одну проблемную категорию заемщиков. Это будут люди, фактически запертые внутри дорогих кредитов, оформленных в период высоких ставок. Речь идет о займах под 20–27% годовых, которые для кого-то из временного компромисса могут превратиться в затяжную финансовую нагрузку. В таком случае ипотека перестает быть инструментом покупки жилья и начинает работать как долговая ловушка, выбраться из которой без потерь уже крайне сложно.
Что делать, если вы не можете обслуживать свой ипотечный кредит сейчас?
Когда становится понятно, что ипотеку «не тянете», специалисты советуют не затягивать и не доводить ситуацию до глубокой просрочки. Лучше всего сразу обратиться в банк. Кредиторы чаще готовы договариваться, чем доводить клиента до дефолта. Можно запросить реструктуризацию, кредитные каникулы или временное снижение платежа. Если просрочек еще нет, иногда остается шанс на рефинансирование, пусть и на неидеальных условиях, но с меньшей нагрузкой.
Если платеж критически давит на бюджет, рациональным шагом может стать продажа квартиры как способ остановить убытки. На рынке уже появляются такие сделки, особенно среди инвесторов, которые заходили «на рост». В отдельных случаях помогает аренда, она частично перекрывает платеж, но редко полностью, особенно при ставках выше 20%.
Главное, о чем говорят эксперты: не стоит рассчитывать, что ситуация сама улучшится. Высокие ставки могут сохраняться дольше, чем ожидалось, а долг продолжит расти. Чем раньше заемщик принимает решение договариваться с банком, продавать актив или снижать нагрузку, тем больше шансов выйти из ситуации с минимальными потерями.
Если хотите разбираться в рынке и не попадать в такие ситуации – оставайтесь с нами. Подписывайтесь на наш канал здесь – в Дзен, следите за свежими публикациями и поросами в Telegram и MAX: у нас не шум, а реальная картина рынка, цифры и смыслы, которые помогают принимать решения. Читаем новости, анализируем и выдаем вам базу для действий.