28 видов ограничений. И не все из них есть в выписке.
Так, продолжаем серию про аудит площадки. Пишу это всё, потому что это реально важно.
Купили участок. Категория – «земли промышленности» или «населенных пунктов». ВРИ – подходит. Юридическая история – проверили.
Начали проектировать. И тут проектировщик говорит:
«Тут нельзя строить. Охранная зона ЛЭП – 40 метров от оси. Это полоска через весь участок.»
Потом приходит эколог:
«В 300 метрах – жилая застройка. СЗЗ ограничивает размещение производств III класса и выше.»
ЗОУИТы – зоны с особыми условиями использования территорий. 28 видов по статье 105 Земельного кодекса. И вот они могут превратить «идеальный» участок в полосу препятствий.
Что же может оказаться на Вашем участке:
▫️ СЗЗ – запрет на пищевые производства, фармацевтику, хранение питьевой воды.
▫️ Охранные зоны ЛЭП, газопроводов – ограничения на строительство и эксплуатацию.
▫️ Водоохранные зоны – специальный режим хозяйственной деятельности. В одном проекте (логистический парк, 30 га) для сброса стоков нужно было проложить коллектор через земли лесфонда – а это отдельная эпопея согласований. Плюс выяснилось: береговые линии реки не определены, границы водоохранной зоны не установлены. Сброс невозможен до установления координат. Проект встал.
▫️ Приаэродромные территории – помните Ставрополье? 80% площадки в зоне запрета
▫️ Зоны объектов культурного наследия – от курганных могильников до памятников архитектуры
▫️ Зоны подтопления и затопления
И вот ключевой момент. Далеко не все ЗОУИТ отражены в выписке из ЕГРН. Часть лежит только в ПЗЗ муниципального образования, часть – в ГПЗУ, а часть выявляется только при привлечении специализированных экспертов.
Почему это критично именно для индустриальных парков: если Ваш парк не соответствует требованиям ПП №794 – Вы не получите господдержку. А это совсем другая экономика проекта.
Где проверять:
— ПЗЗ муниципального образования (карты ЗОУИТ)
— ГПЗУ
— Выписка из ЕГРН (раздел «Сведения о характеристиках»)
— Официальные запросы в контролирующие органы
Но три документа – это 60–70% картины. Остальное – только с экспертами.
А какие ограничения на участке Вы считаете самыми опасными для проекта? Голосуйте ниже 👇
🎩 Промышленный Гудвин
@Арслан Аюпов | Создаю работающие пром. площадки под ключ
#созданиепарка #ЗОУИТ #аудитучастка
