Инвестор смотрит на участок и видит 100%. Я смотрю – и вижу 45%.
Мы с вами разобрали выбор участка – критерии, источники, матрицу оценки. Допустим, площадка найдена. Цена устраивает. Визуально – красота.
Теперь самое интересное.
Инвестор смотрит на участок и видит 100% полезной площади. Чистое поле, ровный рельеф, подъезд есть.
Я смотрю на тот же участок и вижу 45%.
Охранная зона ЛЭП 110 кВ – минус 12%. Газопровод с сервитутом – минус 8%. Зона под будущую транспортную развязку по утверждённому ППТ – минус 15%. Перевод категории – плюс год к срокам. ВРИ не позволяет размещать производства I и II класса опасности. А именно под них рассчитывали парк. Продолжать?
Это реальный проект. 70 га. Московская область.
Всё это было видно ДО сделки. За 2–4 недели. За стоимость, несопоставимую с ценой ошибки.
Более того – аудит стал рычагом на переговорах. Площадь покупки сократили с 70 до 60 га, получили скидку на обременённые участки, а в договоре прописали ответственность продавца за снятие части ограничений. Аудит не просто защищает – он торгуется за вас.
Но большинство сначала покупают – а потом начинают выяснять, что же им досталось.
Называется это «аудит площадки». И делать его нужно до того, как Вы полюбили участок. Не после.
🌐 Немного международных кейсов. Сингапур, 1960-е. Территорию под первый индустриальный парк Jurong выбирали по результатам исследования миссии ООН под руководством голландского экономиста Альберта Винсемиуса. Площадка – болота с крокодилами. Но анализ показал: рельеф можно выровнять, грунт использовать для рекламации, глубоководная бухта подходит для промышленного порта. За 5 лет осушили 9 000 акров, к 1967 году – 181 завод. Сегодня Jurong – крупнейший промышленный кластер Юго-Восточной Азии. Всё началось с аудита территории.
В ближайших постах покажу, что именно может пойти не так – и из моего опыта, и из международного.
Спойлер: некоторые истории заканчиваются в прокуратуре 😬
А Вы уже проверили свой участок? Или пока верите на слово?
🎩 Промышленный Гудвин
@Арслан Аюпов | Создаю работающие пром. площадки под ключ
#созданиепарка #кейс #ошибки #аудитучастка
