На что стоит обратить внимание при покупке загородного объекта.
По опросам россияне мечтают жить в собственном доме. Но вместо этого хватают квартиры в многоэтажках. Это противоречие мы уже анализировали, когда исследовали феномен антиренты дач. Почему же, когда дело доходит до дела (простите за тавтологию), люди отворачиваются от своей мечты и остаются в городе? И даже в тех случаях, когда все-таки решаются на покупку собственного дома, быстро разочаровываются, стремясь быстрее сбагрить свое добро (хотя «быстрее» скорее всего не получится)?
Дело в том, что квартира в городе – более-менее стандартный продукт с известными свойствами. Да и сам город как среда понятен. А вот за городом возникает столько нюансов, что еще не каждый специалист во всем разберется. Чего уж говорить про обывателей.
Вот эти сложности многих и отпугивают (хотя понятно, это не единственная причина).
Мы, конечно, не смогли бы в рамках одной статьи перечислить все подводные камни загородных объектов. Остановимся лишь на некоторых ключевых моментах, на которые точно стоит обратить внимание. Материал к данной статье, помимо автора, предоставили подписчики Алексей А и Vasterix01, за что им отдельная благодарность.
Локация / транспортная доступность
Локация - пожалуй, наиболее важный параметр при покупке любой недвижимости, но в ситуации с загородной недвижимостью выбор локации становится ключевым и, если угодно, судьбоносным (так как от этого зависит почти все остальное). Причем «правильного выбора», то есть лишенного недостатков, возможно, просто не существует. Купив слишком близко к городу – окажется безумно дорого и грязно (из-за близости этого города). Если взять далеко – придется страдать от поездок и тратить больше денег на дорогу.
Алексей А:
У меня дача ровно в 300 км от квартиры. Это очень утомительно (время, тяжесть дороги, пробки, «обочечники») и затратно (расходы на бензин, запчасти, масло, банально кофе за 400 рублей на заправке и т. д.), но это мой осознанный выбор. Я знал на что шел.
Дмитрий М:
Поскольку мы семья пешеходов (не пользуемся автомобилем и не планируем), то ключевое значение для нас имеет близость к станции (автобусы как правило ходят редко, и 2-3 рейса в день – это, считай, автобусов нет) и к поселковой инфраструктуре. Из-за этого 4/5 вариантов загородного рынка отпадают сразу. С другой стороны, слишком близко к городу мы не рассматриваем, т. к. хотим «природу». Но и слишком далеко – тоже (не хочется кататься). Приходится искать какой-то компромисс.
Поселок / Инфраструктура
Существенное значение имеет не только удаление от условной Москвы, но и то, что представляет собой деревня, в которой предстоит жить. Как бы ни был укомплектован сам дом, все равно есть тысяча мелочей, которые нужно докупать, и, если ближайший магазин находится за тридевять земель, жизнь превратится в каторгу. Помимо этого, вылезают много вопросов, о которых покупатели, возможно, сразу не подумают: кто будет чистить снег зимой? Кто будет вывозить мусор? А как дела с безопасностью и банальным воровством? Получить хотя бы базовые услуги можно только в относительно крупных поселках (или рядом с такими поселками). Так что глухие деревни, если только вы не энтузиаст, отпадают тоже.
Алексей А:
Надо учитывать статус деревни жилая/не жилая, есть ли постоянные соседи, причем живущие круглый год, а не дачники, расстояние до магазинов, особенно строительных, ведь доставка пары не влезших в «приору» бревен может стоить дороже крыла боинга, а также остановок общественного транспорта, наличие автосервисов и т.д.
Vasterix01:
Если берете домик, смотрите, есть ли в деревне техника: наличие трактора и его трезвого владельца. Иначе вам придётся самому расчищать дорогу от снега. Подъезд к дому важен - грунтовая дорога может быть сухой три недели в году.
Еще рекомендую учитывать удалённость от медпункта. Внезапно окажется что бабушку, которой стало плоховато, надо везти обратно за 300 км. И банальный нитроглицерин, валидол или парацетамол купить можно только в аптеке за 30 км. Расписание автобусов имеет значение. Забыв ключи от автомобиля дома, вряд ли вы будете ждать автобуса, который ходит раз в неделю... А вызов такси туда-обратно может оказаться сравним со стоимостью машины таксиста.
Среда / Окружение / Соседи
«Инфраструктура» не всегда означает что-то полезное (как магазины или больницы), но и часто бывает со знаком минус. То есть нужно учитывать не только то, что есть рядом, но стараться, чтобы кое-чего рядом не было. Включая некоторых категорий соседей…
Алексей А:
Есть такие местные особенности. Я столкнулся с тем, что по краю деревни проходит грунтовка, там часто «камазы» ездят на поля. Летом грунтовка пересыхает и каждый «камаз» поднимает столб пыли, который медленно, но верно накрывает мой участок. Дышать невозможно. Осенью другая проблема: с поля через дорогу в деревню пробегает волна мышей. Можно порассуждать на эту тему и дальше: а может у вас сосед пасечник и к утреннему кофе прилагаются пчелы? Или сосед кур разводит, и вы будете не только яйца по дешевке покупать, но и нюхать запах родины 24/7? Или у вас рядом речка-вонючка, и вы вместо водоема для купания познакомитесь с увеличенной популяцией комаров и будете вдыхать запах болота?
Vasterix01:
В очередной раз убеждаюсь в том, что, если вам не повезло с соседом на земле - нигде жизни не будет. Проверено несколько раз. Общайтесь с соседями! Риэлторы будут против, но это нужно прежде всего покупателю.
Еще я бы добавил обзор соседних предприятий. От свинофермы воняет в радиусе 3-4 км без учёта ветра. Важен еще вопрос, куда жители выкидывают мусор. Может оказаться, что его просто сваливают на краю деревни рядом с вашим домом, просто на данный момент кучу увезли.
Алексей А:
С соседями есть такая проблема, что они меняются. Маргиналы могут помереть через год, а милая и отзывчивая старушка, угощавшая вас огурцами и ягодами, уехать к детям в город, продав свой дом небольшому цыганскому табору... Но, конечно, с соседями в любом случае лучше познакомится заранее.
Коммуникации
Коммуникации - одна из самых больных тем загородного рынка. В городе жители привыкли пользоваться удобствами «по умолчанию», в «деревне» с этим намного сложнее. Качественные коммуникации — это такие, о которых вы не думаете и не тратите свое время. В деревне вам придется думать постоянно: либо потому что коммуникаций просто нету, либо их поддержание требует постоянных усилий и вложений.
Алексей А:
Думаю, все знают о необходимости детального изучения самого дома: из чего сделан, когда, нет ли гнили, надо полазить по чердаку и в подвале, сколько потребуется вложений. Специально отмечу, что коммуникации должны быть заведены в дом - газ по границе участка это ерунда, ведь подключение может стоить дороже самого дома, даже если все на мази и есть предрасчет на 5 тысяч. Также стоит обсудить с хозяевами что они оставят, ведь оставить они могут не только эксклюзивную мебель, новую газонокосилку, но и горы мусора, которые разгребать придется вам.
Vasterix01:
Отсутствие погреба – часто косвенный признак предстоящих забот. Например, на участке уже в метровой яме может стоять вода. А это значит отсутствие скважины, отсутствие слива и геморрой с обслуживанием отстойника для канализации.
Другой настораживающий признак - отсутствие электричества в моменте. Может оказаться что необходимо перезаключать новый договор с Мосэнерго, т.к. старый не продлили и электричество отключили за долги. А новое разрешение стоит в районе 300-400к.
Дмитрий М:
Меня всегда умиляют фразы «газ по границе участка» или «за два дня специальная команда выкопает вам септик» (как уверяла одна риэлторша, пытавшаяся втюхать мне дом без коммуникаций). Так и хочется спросить: если все так просто, то что ж хозяева до сих пор ничего не сделали? Мое мнение, что будущее не имеет значения (если мы говорим про коммуникации), надо смотреть что работает СЕЙЧАС, делая мысленную поправку, что скорее всего реальность окажется хуже.
Документы / Личность продавца
Возможно, с документов следовало бы начать, т.к. отсутствие оных приведет к огромным проблемам в будущем (хотя без документов вы даже сделку совершиьть не сможете).
Алексей А:
Я плохо разбираюсь в документах, и за меня их смотрели специально обученные люди, но покупая дом за маткапитал, столкнулся с необходимостью проведения экспертизы. Специально обученный человек с лицензией приехал и стал сравнивать цену на желаемый дом с ценами на аналогичную недвижимость в деревне. Ситуация получилась глупая: эксперты решили, что ценник завышен, а оценивали по соседним объявлениям, где собственники пририсовали площадь и дом у них был без коммуникаций, в отличие от моего.
Дмитрий М:
Помимо документов (а это отдельная песня, ведь нужно смотреть сразу документы и на дом, и на землю, учитывать статус земельного участка и др.) я бы присмотрелся к самим собственникам и к их мотивации продажи. Например, недавно смотрел один дом, так там собственник, дедушка лет 70, едва на ногах стоял, и всем руководил его сын, у которого явно были свои причины. Даже при чистейших документах покупать такой объект точно не стоит.
На что еще обратить внимание
Например, на зоны с особыми условиями использования.
Алексей А:
«Рядом ЛЭП»? — это не значит «сейчас бесплатно подключат», а запрет на строительство и ремонт дома. Вышел из дома и сразу речка? – ну, здравствуй согласование почти любого строительства с росрыболовством в водоохранной зоне. Заповедник через дорогу? - это не только чистый воздух, но и согласование с дирекцией заповедника каждого вбитого гвоздя и т. д.
Мы что-то еще забыли упомянуть? – несомненно. Пишите в комментариях, а с какими неожиданностями столкнулись вы, счастливые обладатели своих «домиков».
////
Наш тг канал. Там больше материалов