С 1 марта 2026 года вступили в силу изменения, внесенные инициированным Росреестром Федеральным законом № 295-ФЗ от 31.07.2025.
Документ устраняет неопределенность в вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков, а также порядка предоставления земель.
Как отметил руководитель Росреестра Олег Скуфинский, ведомство проанализировало существующую правоприменительную практику и предложило меры, позволяющие систематизировать разрозненные нормы и устранить целый ряд противоречий, возникающих при определении разрешенного использования земельных участков.
Работа над законопроектом велась на протяжении нескольких лет.
Внесены комплексные изменения в ряд федеральных законов, благодаря чему установлен единообразный подход при определении видов разрешенного использования. Это позволит сократить количество споров и административных барьеров для граждан, застройщиков и органов власти в сфере земельных отношений и градостроительной деятельности, сделает процедуры более понятными, будет способствовать вовлечению земельных участков в гражданский оборот.
Законом установлен перечень документов, которыми определяются виды разрешенного использования земельных участков:
✔ Градостроительный регламент,
✔ Лесохозяйственный регламент,
✔ Положение об особо охраняемой природной территории.
Закрепляются случаи, когда использование земельных участков допускается вне зависимости от установленного вида разрешенного использования. Например, для размещения геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, возведения некапитальных строений, сооружений, включая ограждения, бытовки, навесы.
Вводится понятный порядок выбора видов разрешенного использования, определяющий, кто, как и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования земельного участка.
В Земельном кодексе закрепляются ситуации, когда разрешенное использование земельного участка устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование: для размещения линейных объектов, в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров, территории опережающего развития.
Регламентируется порядок определения видов разрешенного использования земельных участков при их образовании.
Деление земель по целевому назначению на категории
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Закон предусматривает семь категорий земель (ст. 7 ЗК РФ):
1. Сельскохозяйственного назначения;
2. Населенных пунктов;
3. Промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. Особо охраняемых территорий и объектов;
5. Лесного фонда;
6. Водного фонда;
7. Запаса.
Вид разрешенного использования участка зависит от категории земли, к которой участок относится согласно пункту 1 статьи 14.2 ЗК РФ.
Виды разрешенного использования земельных участков делятся на основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования участков их владельцы выбирают самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований, за исключением правообладателей в лице государства, органов местного самоуправления, учреждений.
Собственник участка и объекта капитального строительства вправе выбрать для себя как основной, так и вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки для определенной территориальной зоны.
С 1 марта 2026 года выбор вида использования осуществляется в соответствии с главой II.1 ЗК РФ.
Собственник вправе вести деятельность в соответствии с выбранным видом разрешенного использования участка в рамках предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне видов использования.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки, которые устанавливает администрация муниципального образования.
Где можно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка.
1. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.
Классификатор Росреестра представляет собой описание видов разрешенного использования земельных участков, однако он не определяет соотношение между категориями земель и видами разрешенного использования участков.
Если фактическое использование не совпадает с разрешенным, владельцу грозит ответственность по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ.
Ссылки на классификатор видов разрешенного использования могут быть аргументом для позиции в споре о несоответствии вида разрешенного использования участка.
2. Выписка из ЕГРН.
Также вид разрешенного использования участка можно посмотреть в выписке из ЕГРН, которую можно сформировать на сайте Росреестра, портале Госуслуг, а также на сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
Основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным из числа установленных градостроительным зонированием со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН.
Установление условно разрешенного вида использования земельного участка
Для получения разрешения собственник участка обязан обратиться в уполномоченный орган государственной власти. В отношении участков на территории Московской области решение о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка выдает Главное управление Мособлархитектуры.
При первичном обращении Мособлархитектуры проверяет надлежащее ли лицо подало обращение, не находится ли земельный участок под арестом, залогом или иными обременениями, не выявилось ли наложение земель лесного фонда на границы земельного участка. Чтобы установить условно разрешенный вид использования земельного участка, требуется заявление в комиссию.
Вопрос обсуждается на публичных слушаниях, которые назначаются и проводятся в срок, определенный уставом муниципального образования, но не позднее месяца в соответствии с пунктом 7 статьи 39 ГрК РФ.
________________________________
✨ Приглашаю вас подписаться на мой Телеграм канал, там еще больше полезной информации!
✨ Чтобы всегда быть на связи, мой канал в MAХ
Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко