Во многих СНТ есть земельные участки, которые используются не только как место для выращивания кабачков, огурцов и летнего отдыха, но и как потенциальный источник дохода.
Сдача домиков в аренду стала массовым явлением. Но где грань между разрешенным использованием и незаконной предпринимательской деятельностью?
Недавнее решение Мособлсуда по делу о мини-отеле на территории СНТ дает четкий и принципиальный ответ на этот вопрос.
Садоводство или гостиничный бизнес?
Одна из собственниц земельных участков в садоводческом товариществе Подмосковья обратилась в суд с иском к своему соседу и связанной с ним коммерческой организации. Предмет спора - деятельность, которую ответчик развернул на трех своих смежных участках.
На землях, имеющих вид разрешенного использования «13.2 — Ведение садоводства» (что подразумевает отдых, выращивание сельхозкультур и размещение садовых/жилых домов для собственных нужд), был организован мини-отель.
Истец предоставила суду доказательства того, что на участке ведется именно предпринимательская гостиничная деятельность:
1. Действующий сайт с описанием предоставляемых услуг, как мини-гостиница.
2. Реклама услуг с возможностью бронирования номеров, описание комфортабельных домиков, ландшафтной иллюминации, перечень дополнительных платных услуг.
3. Цены и правила проживания для неограниченного круга лиц.
Истица написала в иске, что деятельность мини-гостиницы нарушает ее права как соседки: постояльцы шумят, нарушают покой и атмосферу садоводства, предназначенного для отдыха владельцев участков.
Позиция ответчика и юридические уловки
Ответчик, возражая против иска, использовал такие приемы:
1. Один участок был разделен с образованием трех отдельных участка с разными кадастровыми номерами, пытаясь добиться прекращения производства по делу в связи с тем, что изменился предмета спора.
Суд первой инстанции принял к рассмотрению уточненные исковые требования к вновь образованным участкам и этот "маневр" не дал результата.
2. Ответчик заявлял, что просто сдает дома в аренду без оказания каких-либо услуг. Однако суд не принял эту позицию, указав, что наличие сайта, рекламы, бронирования и дополнительных услуг (парковка, SPA) однозначно свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности, а именно - гостиничного бизнеса, а не о простой аренде.
Правовая оценка: что решил суд?
Суд первой инстанции пришел к выводу, что действия ответчика являются нецелевым использованием земельного участка.
Вот ключевые правовые аргументы, изложенные в решении:
✔ Земельный кодекс РФ (ст. 42) обязывает собственников использовать участки в соответствии с их целевым назначением.
✔ ФЗ-217 «О ведении садоводства и огородничества» определяет садовый участок как место для собственных нужд граждан. Ведение предпринимательской деятельности путем организации гостиницы выходит за эти рамки.
✔ Классификатор видов разрешенного использования участков (ВРИ) разграничивает виды использования. Код 13.2 не включает в себя деятельность по предоставлению мест для временного проживания (гостиничные услуги), для этого существуют другие ВРИ.
Суд отметил, что сам по себе факт сдачи дома в аренду не запрещен законом.
Однако систематическая деятельность по предоставлению гостиничных услуг неопределенному кругу лиц с рекламой и созданием полноценного коммерческого предприятия - это прямое нарушение земельного законодательства.
Апелляция: решение оставлено в силе
Ответчик подал апелляционную жалобу в Московский областной суд, однако коллегия не нашла оснований для отмены решения. Было указано, что все обстоятельства дела установлены полно и правильно, доказательственная база является исчерпывающей, а нормы права применены верно.
Доводы жалобы о том, что закон не запрещает сдавать дома третьим лицам, были признаны надуманными, так как они были направлены на подмену понятий: индивидуальная аренда и организованный гостиничный бизнес - это разные вещи с точки зрения закона.
Данное судебное решение важно по нескольким причинам:
1. Суд разграничил разрешенную аренду дачного дома и неразрешенную предпринимательскую деятельность на землях СНТ: наличие рекламы, сайта, организованного сервиса и нацеленности на неограниченный поток клиентов.
2. Решение укрепляет позицию членов СНТ, которые вправе требовать сохранения целевого назначения земель и комфортной среды для отдыха.
3. Технические манипуляции с кадастровыми номерами участков не помогут избежать ответственности за систематическое нарушение закона.
Земельные участки в СНТ - для садоводства и отдыха, а не для мини-отелей. Попытки организовать на своей территории гостиничный бизнес будут признаны судами нецелевым использованием и пресекаться по иску неравнодушного соседа.
* Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2025 № 33-29037/2025
_____________________________________________
✨ Еще больше публикаций можно найти на моем Телеграм канале. Буду рада видеть вас среди его подписчиков!