Самый высокий рост цен на рынке недвижимости за последние несколько лет пришелся именно на старые дома в деревнях в транспортной доступности от мегаполисов. Домовладения, которые несколько лет назад можно было купить за полмиллиона рублей сейчас выросли в цене и продаются уже за 3 – 4 миллиона. Это существенно больший рост цен, чем на рынке квартир и пока даже больший, чем рост цен на золото.
Понятно, что причины тут не в моих старых статьях на эту тему. Что происходит? И, является сейчас покупка такого дома хорошей инвестицией?
Разбираемся.
На самом деле, мы имеем дело с комплексом причин.
Причина № 1 недоступность ипотеки. Да, есть льготные программы, есть сельская ипотека, но последняя в основном доступна не там, где есть реальный спрос, а льготная – далеко не всем.
Для массового покупателя покупка дома в деревне - своего рода компромисс. Да, дом старый, его надо ремонтировать, а иногда и сносить, но в нем в большинстве случаев уже можно если не жить, то хотя бы ночевать. К нему подведены коммуникации, есть какая-то дорога.
Иными словам покупка деревенского дома под реновацию рассматривается многими как замена ипотеки. Вкладываешь не такие космические деньги как в готовый дом, который во многом является «котом в мешке». Во всяком случае, относительно скрытых работ. Ну, и постепенно по мере возникновения финансовых ресурсов достраиваешь и перестраиваешь под себя в свободном и непринужденном режиме.
И еще об ипотеке. Люди стали реалистичнее смотреть на свои финансовые перспективы. Если в начале двухтысячных был экономический рост, благосостояние и покупательная способность люде росла, а путь впереди казался светлым, многое строилось, так сказать, на вырост, с расчетом на хорошую жизнь.
Сейчас общая ситуация на нашем Глобусе особого оптимизма не внушает. Пока не всем, но многие уже готовятся к более сложным временам. Которые проще переживать в деревне, чем в коттеджном поселке и, тем более, в квартире.
Причиной №2 я бы назвал стоимость владения.
Дело в том, что, при покупке земли или чего-то готового в коттеджном поселке или на территории какого-либо товарищества, затраты на содержание всей инфраструктуры вокруг вас ложиться на вас и ваших соседей.
И тут возможны два варианта, хороший и плохой. Хороший, если вы и ваши соседи – сознательные адекватные люди и выделяете некоторую часть своего бюджета на содержание и расчистку дорог, освещение, вывоз мусора и прочие необходимости то вокруг вашего дома все относительно нормально. Если, конечно, председатель вашего товарищества чист на руку.
В противном случае, вы оказываетесь в ситуации, когда ваш коттеджный поселок не чищен, вокруг горы мусора, а охрану сняли, потому что ей нечем платить. То есть ваш коттеджный поселок превращается в своего рода заброшку. Риэлторам приходится часто видеть такие «объекты», но помочь при этом тут уже сложно. Разве что найди покупателя на весь поселок, а это не так просто.
Такие риски обычно прямом пропорциональны расстоянию от мегаполиса, но и в ближайших окрестностях такое встречается. Ну, и даже, если председатель товарищества – образец честности и ваши соседи – нормальные люди (что со временем может измениться), бремя оплаты затрат на инфраструктуру ложится на вас навсегда.
Думаю, понятно, что покупая дом в деревне или в черте какого-то населенного пункта, вы эти риски минимизируете. Да. Заброшенных деревень в наших краях много, но они, как правило там, где отсутствует вменяемая транспортная доступность и которые обычно рассматриваются больше как места для походы и экспедиций, чем для жизни.
Ну, и в деревне вы платите только за то, что потребляете. Никаких накруток товарищества или управляющей компании нет и не будет.
Причина №3 – популярность удаленной работы.
Да, это общая причина для освоения просторов вокруг больших и не только городов, но дом в деревне и тут имеет некоторые преимущества. В деревнях, которые сейчас осваиваются, как правило, уже кто-то живет. Это не только старики, которых дети не забрали в город. Это люди, у которых там есть работа или бизнес. Конечно, есть фрилансеры, предпочитающие полное уединение, но подвергнуть себя такому испытанию готовы не все.
Ну, и, занимаясь загородным рынком, заметил, что сдать дом в деревне для круглогодичного проживания сейчас стало проще. Во всяком случае, если есть стабильный интернет и доставка. При этом, интернет можно организовать «по воздуху» даже в достаточно удаленном от цивилизации месте, а там, где нет сетевых служб доставки, есть, так сказать местные.
Причина №4 – минимальный риск сноса.
Можно оценивать это как закручивание гаек, можно – как наведение порядка, но такой риск есть, и люди это видят.
Вообще, если сравнивать, юридическую возможность постройки нового дома на голом месте где-то на сельскохозяйственных угодьях недалеко от Москвы, она несравнимо выше, чем такая возможность в соседнем с нами Евросоюзе. В какой-нибудь Швеции, например, изменить привычный ландшафт какой-то постройкой намного сложнее. А в Англии подчас даже дороги специально углубляют, чтобы они не портили привычный для жителей вид каких-нибудь холмов.
В наших краях правила пока не такие драконовские, но движение в этом направлении неизбежно. И это движение уже стало отражаться на спросе.
С точки зрения риэлтора, это понятно. Дома в старых деревнях или то, что числится как дома по каким-либо документам, не подлежат сносу. Да, в очень редких случаях и деревенский дом и участок могут изъять, но только на условии соответствующей материальной компенсации, в то время, как в отношении домов, построенных вне населенных пунктов, риск сноса может оказаться вполне реальным. Причем затраты на утилизацию будут взыскивать с вас же.
Причина №5 – нежелание жить на стройке.
Если каких-нибудь 10 – 15 лет назад коттеджные поселки строились и заселялись относительно быстро, сегодня, приобретя землю для строительства «без подряда» покупатель рискует следующие 10-15 лет жить на стройке даже в том случае, если сам построит свой дом быстро.
Причина №6 – мода.
Да, просто мода. В последнее время на видеохостингах очень популярны каналы, в которых показывается процесс восстановления старых деревенских домов. Это закономерно, т.к. в них много не только полезной информации из мира строительных технологий, но и позитива.
Ну, и мода редко появляется на пустом месте. Она в некотором виде канализирует какие-то культурные и эстетические потребности значительной части населения. Например, потребность «держаться корней», или потребность оставить в своей жизни что-то «как в детстве у бабушки». Наконец, при виде запущенного дома у многих просто начинают чесаться руки.
Какие практические выводы можно их всего этого сделать?
Срочно вкладывать весь капитал, скупая дома деревнями?
Да, скупая деревнями, можно сделать довольно интересные проекты, но это – идея для профессиональных девелоперов. Есть ли какой-то резон обычному человеку вкладывать средства в деревенские дома, которые так растут в цене?
Дом в деревне – довольно своеобразный актив. Он интересен, когда он «работает» на вас, а для этого на него надо тратить время и деньги. Просто как вложение денег это не работает.
Кроме того, не все дома и не во всех локациях растут в цене. При этом, ответить на вопрос, а какие растут, не так просто. Наиболее понятный параметр – транспортная доступность. Там, где такая доступность растет, можно ожидать интерес к деревенским домам, там, где падает – наоборот.
Есть места, где возникают какие-то точки притяжения. Например, где-то начинают селиться художники, где-то – восстановил дом раскрученный блогер, и вокруг начинают селиться его последователи, где-то появились рабочие места. Отслеживая такие вещи, можно удачно «вписаться» в локацию, стоимость которой будет расти.
Проблема еще в том, что риэлторы редко занимаются такими активами. Это – относительно дальние поездки, для нормальной работы нужна хорошая информированность о локациях. В результате люди начинают действовать самостоятельно, и возникает риск упустить что-то важное.
В общем, заработать ничего не делая в этой ниши можно только случайно.
Но! Я не зря тут упоминаю блогеров. Мы живем уже во многом в постиндустриальном мире, и, если вы не только фермер, заводчик собак или у вас питомник редких растений, если вы не только строитель, не только художник или организатор музыкальных фестивалей, но и активное лицо в медиа среде, в этом случае заработать на деревенских домах вы можете просто раскручивая конкретное место.
На этом будем считать, что общее представление об этом сегменте рынка я дал.
Напомню, что новости рынка без воды и белого шума – на телеграмм канале Механики.
И, как всегда, удачи! В наши времена это важно.