Самый высокий рост цен на рынке недвижимости за последние несколько лет пришелся именно на старые дома в деревнях в транспортной доступности от мегаполисов. Домовладения, которые несколько лет назад можно было купить за полмиллиона рублей сейчас выросли в цене и продаются уже за 3 – 4 миллиона. Это существенно больший рост цен, чем на рынке квартир и пока даже больший, чем рост цен на золото.
Понятно, что причины тут не в моих старых статьях на эту тему. Что происходит? И, является сейчас покупка такого дома хорошей инвестицией?
Разбираемся.
На самом деле, мы имеем дело с комплексом причин.
Причина № 1 недоступность ипотеки. Да, есть льготные программы, есть сельская ипотека, но последняя в основном доступна не там, где есть реальный спрос, а льготная – далеко не всем.
Для массового покупателя покупка дома в деревне - своего рода компромисс. Да, дом старый, его надо ремонтировать, а иногда и сносить, но в нем в большинстве случаев уже можно если не жить, то хотя бы ночевать. К нему подведены коммуникации, есть какая-то дорога.
Иными словам покупка деревенского дома под реновацию рассматривается многими как замена ипотеки. Вкладываешь не такие космические деньги как в готовый дом, который во многом является «котом в мешке». Во всяком случае, относительно скрытых работ. Ну, и постепенно по мере возникновения финансовых ресурсов достраиваешь и перестраиваешь под себя в свободном и непринужденном режиме.
И еще об ипотеке. Люди стали реалистичнее смотреть на свои финансовые перспективы. Если в начале двухтысячных был экономический рост, благосостояние и покупательная способность люде росла, а путь впереди казался светлым, многое строилось, так сказать, на вырост, с расчетом на хорошую жизнь.
Сейчас общая ситуация на нашем Глобусе особого оптимизма не внушает. Пока не всем, но многие уже готовятся к более сложным временам. Которые проще переживать в деревне, чем в коттеджном поселке и, тем более, в квартире.
Причиной №2 я бы назвал стоимость владения.
Дело в том, что, при покупке земли или чего-то готового в коттеджном поселке или на территории какого-либо товарищества, затраты на содержание всей инфраструктуры вокруг вас ложиться на вас и ваших соседей.
И тут возможны два варианта, хороший и плохой. Хороший, если вы и ваши соседи – сознательные адекватные люди и выделяете некоторую часть своего бюджета на содержание и расчистку дорог, освещение, вывоз мусора и прочие необходимости то вокруг вашего дома все относительно нормально. Если, конечно, председатель вашего товарищества чист на руку.
В противном случае, вы оказываетесь в ситуации, когда ваш коттеджный поселок не чищен, вокруг горы мусора, а охрану сняли, потому что ей нечем платить. То есть ваш коттеджный поселок превращается в своего рода заброшку. Риэлторам приходится часто видеть такие «объекты», но помочь при этом тут уже сложно. Разве что найди покупателя на весь поселок, а это не так просто.
Такие риски обычно прямом пропорциональны расстоянию от мегаполиса, но и в ближайших окрестностях такое встречается. Ну, и даже, если председатель товарищества – образец честности и ваши соседи – нормальные люди (что со временем может измениться), бремя оплаты затрат на инфраструктуру ложится на вас навсегда.
Думаю, понятно, что покупая дом в деревне или в черте какого-то населенного пункта, вы эти риски минимизируете. Да. Заброшенных деревень в наших краях много, но они, как правило там, где отсутствует вменяемая транспортная доступность и которые обычно рассматриваются больше как места для походы и экспедиций, чем для жизни.
Ну, и в деревне вы платите только за то, что потребляете. Никаких накруток товарищества или управляющей компании нет и не будет.
Причина №3 – популярность удаленной работы.
Да, это общая причина для освоения просторов вокруг больших и не только городов, но дом в деревне и тут имеет некоторые преимущества. В деревнях, которые сейчас осваиваются, как правило, уже кто-то живет. Это не только старики, которых дети не забрали в город. Это люди, у которых там есть работа или бизнес. Конечно, есть фрилансеры, предпочитающие полное уединение, но подвергнуть себя такому испытанию готовы не все.
Ну, и, занимаясь загородным рынком, заметил, что сдать дом в деревне для круглогодичного проживания сейчас стало проще. Во всяком случае, если есть стабильный интернет и доставка. При этом, интернет можно организовать «по воздуху» даже в достаточно удаленном от цивилизации месте, а там, где нет сетевых служб доставки, есть, так сказать местные.
Причина №4 – минимальный риск сноса.
Можно оценивать это как закручивание гаек, можно – как наведение порядка, но такой риск есть, и люди это видят.
Вообще, если сравнивать, юридическую возможность постройки нового дома на голом месте где-то на сельскохозяйственных угодьях недалеко от Москвы, она несравнимо выше, чем такая возможность в соседнем с нами Евросоюзе. В какой-нибудь Швеции, например, изменить привычный ландшафт какой-то постройкой намного сложнее. А в Англии подчас даже дороги специально углубляют, чтобы они не портили привычный для жителей вид каких-нибудь холмов.
В наших краях правила пока не такие драконовские, но движение в этом направлении неизбежно. И это движение уже стало отражаться на спросе.
С точки зрения риэлтора, это понятно. Дома в старых деревнях или то, что числится как дома по каким-либо документам, не подлежат сносу. Да, в очень редких случаях и деревенский дом и участок могут изъять, но только на условии соответствующей материальной компенсации, в то время, как в отношении домов, построенных вне населенных пунктов, риск сноса может оказаться вполне реальным. Причем затраты на утилизацию будут взыскивать с вас же.
Причина №5 – нежелание жить на стройке.
Если каких-нибудь 10 – 15 лет назад коттеджные поселки строились и заселялись относительно быстро, сегодня, приобретя землю для строительства «без подряда» покупатель рискует следующие 10-15 лет жить на стройке даже в том случае, если сам построит свой дом быстро.
Причина №6 – мода.
Да, просто мода. В последнее время на видеохостингах очень популярны каналы, в которых показывается процесс восстановления старых деревенских домов. Это закономерно, т.к. в них много не только полезной информации из мира строительных технологий, но и позитива.
Ну, и мода редко появляется на пустом месте. Она в некотором виде канализирует какие-то культурные и эстетические потребности значительной части населения. Например, потребность «держаться корней», или потребность оставить в своей жизни что-то «как в детстве у бабушки». Наконец, при виде запущенного дома у многих просто начинают чесаться руки.
Причина №7, которой, видимо, следует дополнить список, замещение населения.
Если в городах население меняется за счет мигрантов, в деревнях идет другой процесс.
Что часто отпугивало людей от деревни? То, что их дома будет расхищать опустившаяся часть местного населения.
Эти страхи были не надуманны. Помню времена, когда отъезжая в город надолго, собственники прятали все, что можно унести из дома, а в сарае было место, куда закапывали холодильник. Потому что знали, что будет плохо спрятано, будет прихватизировано. Ваш красивый абажур будет светиться на террасе плотника, который летом ремонтировал ваше крыльцо, а ваши лампочки будут освещать дома других местных жителей.
Сейчас ситуация меняется. Те, кто залезал в дома, либо уехали, либо спились. Не везде, но во многих местах в деревнях произошел и происходит своеобразный естественный отбор, что увеличивает привлекательность деревни, как места для жизни.
Какие практические выводы можно их всего этого сделать?
Срочно вкладывать весь капитал, скупая дома деревнями?
Да, скупая деревнями, можно сделать довольно интересные проекты, но это – идея для профессиональных девелоперов. Есть ли какой-то резон обычному человеку вкладывать средства в деревенские дома, которые так растут в цене?
Дом в деревне – довольно своеобразный актив. Он интересен, когда он «работает» на вас, а для этого на него надо тратить время и деньги. Просто как вложение денег это не работает.
Кроме того, не все дома и не во всех локациях растут в цене. При этом, ответить на вопрос, а какие растут, не так просто. Наиболее понятный параметр – транспортная доступность. Там, где такая доступность растет, можно ожидать интерес к деревенским домам, там, где падает – наоборот.
Есть места, где возникают какие-то точки притяжения. Например, где-то начинают селиться художники, где-то – восстановил дом раскрученный блогер, и вокруг начинают селиться его последователи, где-то появились рабочие места. Отслеживая такие вещи, можно удачно «вписаться» в локацию, стоимость которой будет расти.
Проблема еще в том, что риэлторы редко занимаются такими активами. Это – относительно дальние поездки, для нормальной работы нужна хорошая информированность о локациях. В результате люди начинают действовать самостоятельно, и возникает риск упустить что-то важное.
В общем, заработать ничего не делая в этой ниши можно только случайно.
Но! Я не зря тут упоминаю блогеров. Мы живем уже во многом в постиндустриальном мире, и, если вы не только фермер, заводчик собак или у вас питомник редких растений, если вы не только строитель, не только художник или организатор музыкальных фестивалей, но и активное лицо в медиа среде, в этом случае заработать на деревенских домах вы можете просто раскручивая конкретное место.
На этом будем считать, что общее представление об этом сегменте рынка я дал.
Напомню, что новости рынка без воды и белого шума – на телеграмм канале Механики.
И, как всегда, удачи! В наши времена это важно.